房貸利率飆升預示什麼：去杠桿背景下低收益房貸被削減

　　房貸利率大幅飆升預示了什麼

　　從本質上看，並非額度不足導致銀行緊縮房貸，而是在“去杠桿”背景下，銀行融資規模被動縮減、融資成本上升，加上金融機構縮減資産規模、控制資産泡沫，低收益的居民購房貸款遂成為被削減的選擇。

　　近期，銀行突然收緊房貸成了樓市的新熱點。據北京媒體報道，北京部分銀行把首套房貸利率上調為基準利率的1.1倍，少數銀行甚至調高至1.2倍；二套房貸款利率則上調至基準利率的1.2倍，少數銀行調高至1.3倍。另據報道，儘管上海、深圳兩地的主流銀行首套房貸仍可按基準利率0.95倍發放，但回歸基準利率甚至上浮的銀行也在增加，且房貸投放週期延長，一線城市單筆房貸投放週期從原來的半個月延長至1個月，有的銀行更延長至45天至60天，公積金貸款則要等3個月左右。

　　今年初，北京的首套房貸款仍還可以普遍享受基準利率0.85倍的優惠，但僅僅不到半年，就上升到基準利率1.1倍或1.2倍，相當於房貸利率上行了30%或40%。基準利率0.85倍和1.1倍的房貸利率分別為4.41%和5.39%，這意味著利率上浮了0.98%。據此，有媒體認為這相當於央行四次標準力度（每次25個基點）的定向加息。融360監測數據顯示，上月全國首套房貸平均利率為4.73%，環比上升4.64%，而環比已連續5個月上升，同比（4.45%）上升6.29%。

　　那麼，此次銀行收緊房貸，是貫徹調控的被動之舉，還是調整業務的主動出擊，抑或資金額度不足倒逼使然？調控必然是一個因素，但大面積、大幅度收緊首套房貸款利率，並不符合國家“去庫存”，也不符合支援首套住房購置等合理需求的政策本源。同時，根據筆者調研，儘管不良貸款在連續19個季度攀升後，去年四季度以來連續兩個季度微幅回落，考慮到“去産能”在繼續，2015年底以來大宗商品價格上漲和中游製造業景氣回升趨於結束，金融風險仍在高發期，加上“資産荒”並無明顯緩解之勢，因此，在經濟回落期，居民房貸仍是安全性和防禦性兼具的資産優選。

　　在2016年上市銀行的中報發佈會上，各大行都曾表示，未來要增加房貸投放和資産佔比，全年房貸佔到新增貸款的45%，四大國有銀行房貸甚至要佔到新增貸款的60%。因此，筆者認為，銀行眼下沒有理由主動調整業務，縮減房貸投放。或許，額度不足是各大銀行普遍緊縮房貸的根本原因，這也是基層銀行按揭經理普遍挂在嘴上的一個理由。近年來，銀行業資産和負債增速都在15%左右，佔銀行業資産近50%的中小銀行，資産和負債增長幅度都在30%至50%之間。

　　2007年，我國銀行業資産總規模僅54萬億，今年一季度末已達239萬億，增長了3.4倍。今年一季度，我國銀行業資産同比增長14.3%，新增資産30萬億，銀行業負債總額達220.4萬億，同比增長14.5%，新增額達28萬億。同期，個人購房貸款餘額僅19萬億，不足銀行總資産的8%。按一季度個人購房貸款餘額同比增長37.5%計，新增按揭貸款投放5.2萬億，僅為新增資産的17.3%，僅佔新增負債的18.6%。因此，貸款額度絕對不足的問題顯然也不存在。

　　筆者判斷，銀行突然收緊房貸，有兩個主要原因：一是銀行資金來源日漸同業化、理財化，負債端成本長週期攀升。二是金融“去杠桿”，控制資産泡沫，且中央政府有意識控制房貸資産膨脹，比如緊縮開發商多種融資渠道，要求今年房貸增量不能超過新增貸款的30%等。金融“去杠桿”，首選工具就是金融市場不斷加息，以控制銀行“加杠桿”投資表外理財、債券市場及層層嵌套的表外資産（如第三方通道業務中的資管計劃）。

　　金融市場不斷加息，直接導致無風險利率攀升。年初，10年期國債利率為3%，本月上旬已升至3.6%；年初，10年期國開債利率為3.7%，本月上旬攀升至4.3%。在負債端，銀行越來越依賴非存款負債（同業或理財），新增負債中只有一半是傳統存款，另一半主要是央行借款、同業借款、發行理財産品。年初，央行連續和大幅收緊公開市場融資，對接資管計劃的理財産品收益率早已突破4%，這倒逼銀行轉向成本相對低的同業融資，2、3月同業存單凈發行突破萬億。

　　同業融資需求激增，使同業存單發行利率在4月迅速突破了4.5%，遠超去年末的2.8%。進入5月達到了5%，這意味著銀行融資成本和房貸等資産收益近乎倒挂，其發行同業存單的動力大降。再加上銀監會對銀行發行同業融資工具的監管加強，4月銀行同業存單凈發行驟降至1000億，5月更轉為-3300億，這意味著銀行在凈償還同業負債，減少金融市場融資，繼而收縮負債端，這或許是所謂額度不足的原因。

　　但從本質上看，並非額度不足導致銀行緊縮房貸，而是在“去杠桿”背景下，銀行融資規模被動縮減、融資成本上升，加上國家要求金融機構縮減資産規模、控制資産泡沫，低收益的居民購房貸款遂成為被削減的選擇。或者，銀行是以提高房貸利率衝減成本上升，即誰願意支付更高的房貸利率，誰就可獲得貸款。

　　事實上，近年來銀行業資産擴張及配置高收益資産是非常堅決的。看信貸收支表，目前大型銀行的資金運用總量中，傳統貸款佔比在57%左右，43%的資産配置到債券投資、表外資産等；中小型銀行貸款佔比從2010年的69%下滑至去年三季度的48%，即超過50%的資産配置到債券投資、表外資産。相比個人住房貸款，債券投資、表外資産等收益更高，那麼舍掉的只能是房貸了。

　　（作者係深圳市房地産研究中心高級研究員）