房企拼搶長三角：11個城市賣地收入已超過百億

　　房企拼搶長三角

　　謝敏敏

　　在過去一週，各地陸續迎來了雞年的首場土地拍賣，而長三角市場的活躍度明顯高於其他地區。

　　2月14日，南京春節後首場土拍，7幅地塊全部成交，其中5幅因觸及最高限價需搖號確定競得人；2月15日，蘇州2天推14塊地，吸引了40余家房企競拍；2月17日及2月21日，上海先後進行了兩次備受關注的土拍。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，今年截至2月20日，30大房企拿地總金額超過2331.9億元，調控背景下熱點城市的土地市場依然火爆。

　　截至目前，11個城市賣地收入已超過百億，包括：武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州、杭州、上海、溫州、北京、深圳、廣州，其中7個是長三角城市。

　　綜合多家機構提供的土地監測投資數據，今年以來，房企投資向民間流動性更為活躍的長三角城市傾斜的趨勢進一步加強。調控背景下，諸多品牌房企在長三角打響了一場土地爭奪戰。

　　克而瑞華東區總經理劉晨光對經濟觀察報記者表示，房企將投資向長三角區域傾斜的現象，自2015年開始大量出現，2016年這一現象蔚然成風，今年這一趨勢還會不斷延續：“對於房企而言，長三角市場始終有著不可替代的絕對吸引力。”

　　熱鬧的土拍

　　經歷了2016年的銷售“大年”，今年房企補充土地的積極性依然較高。在何處拿地，就成了戰略重心所在。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，1月全國土地市場有所降溫，超過10億的成交地塊中溢價率超過100%的只有17宗，但其中就有10宗在長三角市場，包括合肥、杭州等地。

　　進入到2月中旬，各地陸續開始了雞年的首場土拍。

　　2月14日，南京的首場土拍，共有7幅地塊參與網上競拍，總起始價183.7億元，成交總價268.7億元，溢價85億元。其中，5幅地塊因觸及最高限價，在次日下午通過搖號確定了競得人。

　　南京的這次土拍看點頗多。被招商以98.1億元拿下的中華門G98地塊，實際出讓面積為地上19.9萬平方米、地下12.1萬平方米，綜合容積率1.09，未來將建成低密度建築，是真正的“黃金寶地”。最終，歷經395輪報價，拍賣輪次創下新高，價格也創下南京歷年來地塊拍賣總價之最。

　　中國金茂拿下了位於河西南的G97地塊，這幅出讓起始價高達72.6億元的土地，按照規劃，將要被建成一座超500米的超高層建築，成為南京新地標。經過9輪出價，中國金茂以73.4億元將該地塊收入囊中。

　　一位圍觀了土拍的南京資深地産人認為，此次土拍依然表現了房企對南京土地市場的“饑渴”：“目前開發商在南京拿地全靠運氣，搶地的也都是老面孔。很多房企投資部的人和我交流過，一手市場太難搶，都在四處找二手地塊，基本上他們都希望能在南京這樣的市場多儲存一些項目。”

　　2月16日，蘇州今年首場土拍也落下帷幕。此次土拍吸引了包括中國金茂、龍湖、中海、正榮在內的近40家房企，最終出讓的14幅地塊共拍出人民幣178.77億元。

　　2月17日，上海雞年的首場土拍只經過了短暫的45分鐘就宣告結束，三幅臨港新城地塊被綠地、萬科、碧桂園摘走，溢價率分別是0.85%、1.76%、0.41%。雖然溢價率得到了控制，但三塊地的起始樓面價為每平方米21000元，而在1年半前，臨港新城出讓地塊的起始樓面價僅約為每平方米6500元左右，這意味著不到2年的時間內，當地起始樓面價翻了3倍。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，類似長三角這樣的區域，“去年大部分企業庫存去化明顯，這種情況下，房企對熱點區域、優質屬性地塊依然會拼搶激烈。”

　　房企的轉移

　　億翰智庫研究中心重點監測了前十大房企在重點城市的土地投資，數據顯示，去年下半年以來，前十大房企將投資向長三角領域傾斜的趨勢十分明顯。

　　該監測數據顯示，萬科2016年上半年在環渤海拿地879.5萬平方米、下半年至今拿了220.5萬平方米；在長三角，去年上半年拿地158.5萬平方米，下半年至今增長至226.5萬平方米。而到了一月份，萬科新增約120.6萬平方米土儲，其中長三角地區新增83.1萬平方米，佔比高達69%。

　　保利地産 近期同樣加大了在長三角的土地投資，2016年10-12月期間，保利在長三角0投資，進入1月份，土地投資迅速增長至30.6萬平方米；綠城2016年7-11月期間在長三角0投資，去年12月份和今年1月份，在長三角分別新增土地儲備4.5萬平方米和12.3萬平方米，佔集團總新增土儲為100%和40%。

　　加速佈局長三角最為突出的前十大房企是碧桂園。上述監測數據顯示，2016年1月至今，碧桂園拿下了2514.6萬平方米的土地，其中長三角新增894.5萬平方米，高於其大本營珠三角的885.7萬平方米，穩居區域投資第一。1月份截至2月8日，碧桂園在長三角區域投資了85萬平方米，佔1月土儲的62%；

　　碧桂園在長三角的打法是搶佔長三角區域的環上海市場。目前，碧桂園在華東已設立5個區域公司，包括上海區域、滬蘇區域、江蘇區域，滬浙和浙江區域公司。以滬蘇區域為例，旗下項目已經超60個，其中以上海為目標市場的項目就有10個，2016年來，該區域公司在上海、江蘇市場的土地投資數量和投資額均呈翻倍式增長。“上海、‘環上海’市場的蛋糕很大，很有誘惑力，自然競爭激烈。同樣，在經過2016年快速發展後，如蘇州、無錫等上海周邊城市，昆山、太倉等‘環上海’三四線城市也都成為上海市場外溢的熱點。2017年碧桂園將以上海為中心，繼續深化‘環上海’城市的佈局和發展，會積極關注蘇州、無錫、南通等長三角潛力城市。”碧桂園集團副總裁、滬蘇區域總裁謝金雄對經濟觀察報記者表示。“接下來上海只要有土地，無論是中心區域還是郊區，只要經濟賬算得過來我們都會考慮。”謝金雄進一步表示，進入上海這樣的長三角典型城市成本很高，碧桂園在拓展上海時會嘗試通過招拍挂、舊改、聯合開發等多種方式獲取土地。

　　除了前十大房企，一些正處在高速增長期的成長型房企也在積極關注長三角市場。

　　2016年初將總部搬遷到上海的中梁集團，目前投資區域以浙江、江蘇為主，兼顧安徽、江西等區域，2016年銷售額為336.8億元，躋身全國房企TOP40。中梁集團投資發展中心總經理李和栗對經濟觀察報記者表示，目前公司旗下項目主要集中在長三角地區，是相對封閉、基本面良好的市場，受週期波動較小，2017年公司依然會重點關注長三角三四線城市的土地投資。

　　長三角貢獻最大

　　對於蜂擁而至的房企而言，長三角的吸引力有哪些？

　　劉晨光認為，這體現在三個方面：一是城市人口超預期地增長；第二是目前這些城市之間的競爭相對良好；第三，過去幾年長三角城市的庫存水準極速下降。

　　在劉晨光看來，目前重倉押注長三角的開發商多來自於中部、西南和福建區域，這些企業出於調倉的需求，不惜在長三角市場大手筆拿地；此外，在長三角區域已有項目的開發商依然在持續加倉。“長三角地區有人口、有需求、剛需基礎大，對郊區物業有需求；從經濟發展角度看，改善需求比例高，能接受高溢價率的改善産品。所以房企在這些城市，無論是在郊區還是核心區，拿地都很積極。”張大偉進一步分析説。

　　整體上而言，受益於市場基本面的良好，長三角區域確實逐漸成為各大房企業績貢獻的最主要區域。

　　2016年，碧桂園江蘇區域銷售額367億元，滬蘇區域銷售額308億，分別佔據了碧桂園集團各區域公司銷售前兩名的位置；萬科2016年超過3000億的銷售中，上海大區完成了1200億的銷售額； 新城控股 今年首次提出了衝刺千億元的目標，重倉押注在長三角，這一區域貢獻率或在6成以上。

　　龍湖2016年累計實現簽約金額881.4億元，長三角區域業績貢獻最大，累計簽約金額325.1億元，同比增長63.3%，佔全集團總簽約金額的36.9%。其中，上海龍湖全年銷售業績為94.71億元，杭州龍湖銷售業績超90億元，進入市場前五；蘇州獅山原著項目、南京春江酈城項目分別錄得近40億元、超50億元簽約金額。

　　當然，房企將投資向長三角市場傾斜有一定的客觀原因——目前相對於環渤海和珠三角市場，長三角的供地力度明顯更大。“賣地多的城市現在看基本都集中在長三角，所以一定程度上顯得大家都去長三角拿地了。如果北京賣地，肯定也會多。”張大偉提醒説。