【 珠三角既是改革開放的前沿，也是房地産崛起的策源地。從最初的萬科，到後來的“萬保招金”，再到“華南五虎”，都在中國房地産的江湖中書寫了濃墨重彩的一筆。如今，中國地産江湖派系林立，急劇擴張中的房企要想全國化，除了長三角，進軍珠三角也是必選項。
本期房産週刊，《每日經濟新聞》記者重返中國房地産市場的“策源地”，以招商蛇口、富力地産、中國奧園為案例，從區域格局，到派系攪局，再到迭代升級等進一步挖掘房地産市場“向上的力量”。】
每經記者 黃博文 每經編輯 隋丕寧
2016年，恒大、萬科、碧桂園皆晉陞3000億元銷售規模房企，三家巨頭重兵佈局大本營珠三角，加速全國佈局的融創、泰禾、陽光城等通過收購等多元手段拿到珠三角的入場券，本土豪強時代地産、方圓地産、鴻榮源、佳兆業等深耕區域，成為樓市格局中不能忽視的力量。
“以廣深為雙核的珠三角經濟活力強勁，給市場長期看好的底氣，大房企重兵佈局於此，區域銷售業績直接影響到排名。”明源地産研究院首席研究員劉策認為，珠三角區域的準入門檻被快速拔高，但市場化程度高的特性也為進入者提供多種通道。
●加倉：三大巨頭重兵佈局珠三角
在人口趨勢的研究方面，萬科一直走在業界的前面。萬科集團高級副總裁、廣深區域總經理張紀文曾經表示，過去5~10年的發展，人口和産業的改變導致珠三角變成與大東京、大倫敦類似的大都市，所以房企佈局不能取決於單個城市發展，應該討論它們在整個都市圈結構中的機會。
在都市圈或都市帶時代，這一趨勢正在以可見的速度推進。隨著區域內部人口大規模向珠江口流動，廣州、深圳承載能力不足導致購買力向周邊城市轉移，核心城市的産業升級與産業轉移也同步啟動，都市圈各城市都在動態平衡中找尋自身定位。
人口與産業的高頻流動顯示著經濟的活力，這是房地産行業長足發展的基石，全國佈局的房企急於在此擴充版圖。2016年銷售業績達千億以上的房企共有12家，除綠城中國外，其餘11家房企已進軍“大深圳”。其中，7家房企在深圳、惠州及東莞均有項目。
從珠三角出發的3000億元巨頭恒大、碧桂園在其中重兵佈局。自2015年收購新世界惠州項目以來，恒大不斷增加在惠州的土儲。而惠州之前，其早已在深圳、東莞落子，“大深圳”佈局成型。
據記者不完全統計，6年時間，恒大在深莞惠佈局的項目超過40個，碧桂園8年時間裏佈局超過50個項目，兩者的項目總數加起來約有100個，相當於今年深圳新房預計入市的新盤數目。目前，恒大在“深莞惠”的土儲已達2095.3萬平方米，碧桂園的土儲達到4195.9萬平方米，位居前列。
萬科歷來推崇“軌道＋物業”模式，華潤轉讓萬科股票給深圳地鐵也將萬科與深鐵綁在一起。萬科研究指出，未來按照TOD模式大規模發展軌道交通的城市帶裏面，以深圳為核心的“深莞惠”，是最重要的一個地區。
2016年6月12日，萬科與深圳地鐵籤署合作協議。簽署合作備忘錄還包括東莞實業投資控股集團、重慶城市交通開發投資集團、中軌集團等。從深圳地鐵四期規劃看，其中14號線將連接惠州，因此深圳地鐵參照東莞合作模式進入惠州的可能性也很大。
萬科高級副總裁譚華傑就表示，房地産企業抓住了軌道交通，就抓住了未來。要抓住軌道交通，最重要的就是抓住深圳，或者是以深圳為核心的“深莞惠”都市圈。
●入場：新進入者通過並購拿地
珠三角成為房企鏖戰主戰場，意味著準入門檻越來越高。在傳統“招拍挂”方式拿地難度和成本高企的當前，新進入者開始通過其他方式爭奪入場券，“曲線入市”這種做法或將更多出現。
2016年5月19日，融創中國以43.94億元收購萊蒙國際位於三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地7個項目公司的所有股權。通過此次交易，融創中國獲得了深圳及惠州的項目。同年5月初，融創聯合合景泰富地産以30.95億元競得廣州增城朱村兩塊地，曲線進入廣州市場。
1月4日，融創在廣深區域的品牌發佈會上透露，其完成廣深區域的初步佈局。融創方面表示，珠三角區域作為公司未來發展的重中之重，成為融創全國佈局的第六大區域。截至1月4日，融創在廣州、深圳、佛山、東莞等珠三角8個城市佈局的項目達到20個。廣州市場在去年5月份首次拿地破冰之後，儲備項目3個，分別在增城朱村以及老城區海珠。增城兩個住宅項目都將於今年開售，預計在第三季度入市。
閩係房企陽光城低調潛行，通過數起收購擴大在華南版圖。1月24日，陽光城公告宣佈31.8億元收購漢國置業旗下廣州天河區兩宗宅地。去年7月3日、7月15日以及8月9日，陽光城分別以11.03億元、12.67億元和3.66億元收購南沙的廣州廣晟海韻房地産有限公司49%股權、廣州南沙經濟開發區太古房地産有限公司90%股權、廣州南沙經濟技術開發區逸濤雅苑房地産有限公司90%權益。
通過數次並購，陽光城不僅實現了進入廣州的目標，並且在這個城市累計持有土地面積超過70萬平方米。
中信建投的研報預測，陽光城會繼續加大股權拿地模式的運作，以期進一步打開深圳等一線市場，“在一二線城市土地成本居高不下的環境下，以非市場化途徑獲取高性價比土地的能力是在未來競爭中佔領高地的一大助力。”
另一家閩係房企泰禾在2016年“高舉高打”，繼續加強一線城市佈局，除京津冀、長三角外，還形成了以深圳為中心的珠三角佈局。
據記者統計，僅在深圳坪山、佛山、珠海、東莞，泰禾獲取的土地便花費過百億元。2016年末，泰禾又進入惠州，以3.518億元拍下巽寮濱海旅遊度假區赤砂村地段。
國泰君安分析師劉斐凡表示，行業集中度的提升有助於新進房企擴大在華南的佈局。他認為，一些開發、行銷能力不足的房企項目只能被實力雄厚的大公司收購，一些中小企業由於戰略轉移或者資金壓力大等原因轉讓地塊，也給尋地的房企提供了機會，2017年，在珠三角樓市中的股權收購會更加普遍。
●舊改：一個彎道超車的機會
無論是外來大鱷還是本土豪強，擴大廣深佈局不得不面對土地供應緊缺的困局，城市更新將是主動或者被動的選擇。一線城市本身的産業升級、區域結構變化、人口組成更新、個體需求變化，都要求城市持續更新，這些將給片區物業的改造帶來投資機會。
在新增土地供應緊張的情況下，城市舊改成為土地供應的主力軍。深圳中原研究中心數據顯示，2016年深圳全市新增土地供應面積580.7萬平方米，其中舊改面積達到330.7萬平方米，佔比高達56.9%。
根據深圳發佈的《城市更新“十三五”規劃》要求，在此規劃期內，全市要爭取完成各類城市更新用地規模30平方公里；完成100個舊工業區複合式更新、100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。據此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規模在數萬億。
這一未來主戰場已經引得多方搶食，深圳本土開發商如佳兆業、招商蛇口、華僑城、萬科以及外來開發商恒大、碧桂園等，均在加碼進入舊改領域，彼此之間競爭激烈。舊改項目將成為這些開發商的重要收入和利潤來源。
2016年12月26日，恒大簽約灣廈城市更新項目。其同時透露，目前公司已在深圳擁有房地産開發項目32個，其中6個位於南山，在深圳全部項目開發後預估總貨值約6000億元。
恒大動作迅猛，深圳本土開發商也不甘落後。目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲備上千萬平方米的開發商，至少有華潤、佳兆業、華僑城、招商蛇口這四家。
佳兆業是深圳本土專注城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年初，佳兆業組建了全國第一家專業城市更新公司——佳兆業置業公司。據了解，佳兆業的城市更新項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區域。
受限于土地資源稀缺，萬科也在深圳發力舊改項目，佈局了作為深圳總部的皇崗三星理光廠房地塊、福田車公廟捷榮創富廠區城市更新單元、留仙洞萬科雲城、南山漁一村、南苑新村等舊改項目。
隨著深圳市區住宅用地緊缺，工改工項目受到開發商的青睞，深圳萬科亦有涉獵。緊鄰福田市區的、原關外的坂田萬科夢工場地塊和萬威空調廠地塊分別被暫時做成面對公眾的集團行銷展廳和星火online創意生態産業園，未來也做成工改工項目進入市場銷售。
劉策表示，珠三角地區市場化程度較高，即使像舊改這樣的領域也不會設地域門檻；隨著存量資産時代的到來，在這個領域的佈局快慢將成為影響未來市場格局的變數，不排除踩中節奏的企業實現彎道超車。
中國奧園
“粵派新銳”中國奧園：超六成土地在一二線 重點錘鍊大項目
每經記者 魏 瓊 每經編輯 隋丕寧
2016年，中國房地産行業集中度進一步提升，房企規模強者愈強。隨著樓市調控加碼，市場出現一些調整。如何在嚴峻的市場形勢面前取得更高增長，考驗著每一家參與主體的綜合競爭能力。
隨著行業集中度的提升，搶佔市場份額成為房企較量的一大目標。在各派房企林立的華南區域市場，本地實力派與“過江龍”之間的較量在所難免。
作為“粵派新銳”，中國奧園2016年交出了一份不錯的成績單。奧園集團主席郭梓文表示，2017年要真正實現大跨越，必須重點錘鍊超大規模項目，對有經營管理能力的團隊、重點區域進行投資。
4年業績增長近4倍
恰逢中國奧園成立20週年，2016年奧園交出了一份不錯的成績單。數據顯示，中國奧園2016年實現合同銷售金額256億元，同比增長69%，較2012年的52.2億元增長近4倍，完成全年銷售目標的151%。
克而瑞發佈的房地産銷售榜單顯示，2016年奧園銷售金額排名第65位，較2015年的第68名上升3位，2017年1月最新排名則升至52名。
《每日經濟新聞》記者梳理近幾年中國奧園年報發現，自2013年奧園銷售金額首次突破百億大關以來，一路保持快速增長。2012年至2016年，奧園銷售金額分別為52.5億元、100.38億元、122.2 億元、151.7億元、256億元。其中，2016年有7個項目年銷售金額突破10億元。
白銀時代的房企規模爭奪日趨激烈，未來行業的集中度將進一步提升，一路追求穩健發展的奧園在粵派房企中逐漸凸顯規模優勢，呈現加速發展態勢。
2015年中國奧園先後收購13個商住項目，新增249萬平方米土地儲備。2016年，奧園地産于廣州、佛山及澳洲雪梨等地補充土地儲備，並首次進軍深圳、成都及寧波等城市。
2016年上半年，奧園收穫深圳、成都等地的4塊商住地塊，新增建築面積139萬平方米。截至2016年月6月30日，奧園集團土地儲備面積為1380萬平方米，每平方米建築面積成本為1754元，土地儲備面積高於2015年末。下半年，奧園花費21.08億元在廣佛、寧波、雪梨等城市斬獲地塊，新增建築面積為60.35萬平方米。2016年，奧園鞏固珠三角優勢區域，優化一二線城市土地儲備，為業務規模的增長奠定了基礎。
近些年，一二線城市土地價格日益攀升，對於集中佈局一二線城市的奧園而言，土地成本也水漲船高。據《每日經濟新聞》記者了解，奧園鮮有在公開招拍挂市場露面，更多的選擇收購以及合作開發模式獲取土地。
據奧園集團營運總裁馬軍透露，2016年奧園用於土地增持的預算是60億元，上半年僅用了約25億元。加上下半年的土地資金支出，尚未達到預算。2017年1月份，奧園花費21.2億元在珠海和揚州兩地獲得地塊，新增建築面積50.6萬平方米。
從城市分佈來看，奧園超六成的土地儲備在一二線城市，郭梓文表示，依然看好一二線城市的市場前景，三四線城市則要在未來三四年才能逐步緩解庫存壓力。未來的土地投資策略也將繼續保持“一二線為主、三四線為輔”。
佈局多元化産業
在中國奧園地産集團2016年度工作總結大會暨2017年軍令狀簽訂儀式上，郭梓文表示，2017年要真正實現大跨越，必須重點錘鍊超大規模項目，對有經營管理能力的團隊、重點區域進行投資。作為奧園集團業務板塊的重點，地産集團、商業集團、澳洲項目、奧買家跨境電商集團分別簽署了2017年目標責任書。
奧園方面表示，2017年奧園集團還會繼續保持高於行業平均的增長水準，保持穩健的購地策略。2016年，奧園首次進入深圳、成都，除了深耕現有佈局城市外，奧園還將不斷拓展新進城市發展規模。
奧園集團劉濤在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，未來將加大成都市場的佈局，開拓多個項目。鋻於成都商業庫存較大，未來在成都將偏重住宅開發。同時，為了做大做強成都區域，奧園將會為成都項目注入教育、跨境電商、文化旅遊、體育、健康養生等資源。
2012年奧園提出“商住雙線”發展戰略，其後便開始多元化佈局。據了解，奧園集團設有地産集團、商業集團以及奧買家集團。奧園相關人士告訴《每日經濟新聞》記者，隨著多元化業務的不斷成長，未來或許還會設立其他的集團。
目前，包括萬科、恒大、綠地等在內的房地産開發企業都在進行多元化佈局，轉型方向日漸明晰。相對這些龍頭房企，奧園的多元化佈局規模較小。
馬軍認為，在確保主營業務仍是地産的前提下，做一些其他的嘗試是合理而必要的。據了解，過去兩年時間內，奧園已佈局金融、網際網路跨境電商、社區商業等領域。目前，奧園多元化的發展格局初步奠定，涉及産業包括教育、文化旅遊、健康養生、跨境電商等，依託房地産開發，打造複合地産。
目前，奧園多元化業務在集團的收入中佔比較低，2016年中報顯示，上半年確認收入中，97.3%來源於地産物業發展收入。
對於新業務的發展前景，尤其是跨境電商，奧園方面表現出較強的信心。奧園跨境電商集團總裁苗思認為，跨境電商是擁有廣闊市場空間的商業新機，奧買家要搶佔先機，做大規模做強平臺。未來將打造中國跨境電商的千億級品牌平臺，並能夠單獨上市。
除了紮根國內市場，奧園也在積極開拓海外市場。2016年奧園斥資2.88億元收購雪梨2個住宅項目。加上已經開盤的雪梨馬魯布拉188號以及雪梨海德公園130號兩個項目，奧園已經在雪梨落子4個項目。劉濤透露，奧園已經成立國際部，未來將繼續拓展海外市場，已有一個新的海外項目正在洽談中。
招商蛇口
招商蛇口轉型城市運營 産融結合欲實現千億進階
每經記者 黃博文 每經編輯 楊 軍
招商蛇口（001979，SZ）重組是央企改革的典型案例之一，自此其不再局限于傳統的地産業務，而是將自身定位為“中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商”。重組上市一週年後，招商蛇口距離銷售額千億元關口已是咫尺之遙。
近日，招商蛇口公告宣佈2016年簽約銷售金額為739.34億元，同比增加30%，完成650億元銷售目標的113.7%；此外，招商蛇口還宣佈，公司預計2016年度歸屬於上市公司股東的凈利潤為93億~98億元，同比增長91.75%~102.06%。
招商蛇口方面對《每日經濟新聞》記者表示，2017年公司的銷售額目標是衝刺千億元關口，公司要保證30%以上的年複合增長率才能不掉隊，這個目標相比2016年的銷售規模有近40%的增長，將力爭在2020年能夠躋身中國房企銷售規模TOP10。
●2017年衝刺千億銷售目標
作為一家老牌央企，于1984年成立的招商地産，其業績在很長時間內位於行業前列，但在2010年左右被恒大超越。2016年，恒大、萬科、碧桂園皆成3000億元銷售規模巨頭，招商蛇口的業績卻一直在千億門檻之外。
2015年底，招商地産與蛇口工業區的重組誕生了嶄新的招商蛇口。整合上市後的招商蛇口以“再造新蛇口”和“前海蛇口自貿區建設運營”為核心，大力拓展特色産業園區以及郵輪港區經濟帶，致力於成為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”。
根據招商蛇口方面的公告數據，其2016年實現銷售金額739.34億元，同比增加30%，完成650億元銷售目標的113.7%；銷售面積為471.15萬平方米，同比增加32%，3年複合增長率近20%。在2016年房企銷售排行榜中千億房企數量達12家的背景下，千億的業績門檻離排在第14位的招商來説也已近在咫尺。
據《每日經濟新聞》記者從招商蛇口方面了解，2017年，招商蛇口的銷售額目標是衝刺千億台階，公司將力爭在2020年能夠躋身中國房企銷售規模TOP10。這一目標的達成將依賴於重組後形成的園區、社區與郵輪三大版塊的協同發力，但短期內地産業務的貢獻依然至關重要。
從公開拿地的節奏來看，招商蛇口擴充“糧倉”的動作迅疾。2月15日，經過長達兩小時的“廝殺”，招商蛇口與華僑城聯合體斥資59.8億元奪得深圳龍華商業地塊；在此前一天的南京春節後首場土拍中，招商蛇口以總價98.1億元拿下中華門G98地塊。
根據申萬宏源的研報數據，招商蛇口在2016年拿地579萬平方米，平均樓面價為15491元／平方米，綜合權益比例為65%(截至11月)，新增土儲主要集中在深圳、上海、蘇州、南京、北京等一二線城市。
在業界看來，招商蛇口因前海土地確權而大幅擴充土地儲備，為招商蛇口未來發展社區開發與運營業務提供了土地儲備的支撐。2016年10月26日，招商蛇口實際控制人招商局集團與深圳規土委、前海管理局就招商局集團前海灣物流園區土地整備問題簽署框架協議書，公司與前海管理局按4：6比例分享土地增值收益。
招商蛇口是建設開發前海蛇口自貿區的最大企業主體。在面積14.92平方公里的前海，招商局集團獨擁3.9平方公里土地，其中有2.42平方公里直接歸屬於招商蛇口。招商蛇口與前海管理局合作開發前海土地，意味著招商局在前海的工業土地將實現“變性”。
招商蛇口在前海擁有的土地將逐步進入紅利釋放期。申萬宏源的研報指出，此次前海土地確權將加快推進前海蛇口自貿區的開發建設進程，助力公司後續高效利用該片土地資源。
對於招商蛇口2017年的目標，易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱發文表示，對招商蛇口重組上市作出盈利預測，2016年和2017年將分別實現凈利潤85.9億元和103億元。百億利潤勢必離不開超千億的銷售金額，2017年103億元的凈利潤承諾已基本讓招商蛇口今年的千億銷售業績板上釘釘，而且這千億業績的飛躍還是在蛇口併入的資源尚未充分整合的情況下就有可能實現。
●“去地産化”是未來發展方向
外界看來，在和蛇口工業區重組後，招商蛇口算是規模房企中資源最豐富的央企之一。
定位於“中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商”，重組上市後的招商蛇口不再局限于地産業務，而是明確園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪産業建設與運營三大業務版圖，開創“前港、中區、後城”的城市運營模式，以“産、網、融、城一體化”推動城市升級發展，從而實現打造智慧城市、智慧商圈、智慧園區、智慧社區的中長期戰略目標。
“去地産化”和推進産融結合的城市運營，將是招商蛇口未來幾年的發展方向。根據招商蛇口方面的三到五年規劃，公司將把社區收入從85%左右降到60%，園區比重從目前的15%左右提升到30%~ 40%左右，郵輪産業將從輕資産戰略的角度出發，未來收入也將持續增長。
目前，招商蛇口已經在國內成功開發運營了10個産業園區，運營面積超500萬平方米，園區內的産業涵蓋創意産業、網際網路、設計類、高科技産業、醫療、電子商務類等。
同時，依託母公司招商局的身後資源以及深圳濱海和港口條件，招商蛇口大力進入郵輪産業。2016年以來，招商蛇口分別與多家世界級郵輪集團達成合作意向或簽署合作協議。
深圳蛇口太子灣區域也于2016年5月獲批設立“中國郵輪旅遊發展實驗區”，填補了華南地區郵輪産業的空白。
2016年11月12日，太子灣郵輪母港在深圳蛇口開港，招商蛇口的郵輪業務正式落地，這也是招商蛇口首個全資擁有的郵輪母港項目。
不過，同任何新業務的培養一樣，招商蛇口想要園區、郵輪業務與地産業務形成均衡，完成全面的轉型尚需時日。從財務數據來看，地産業務仍是招商蛇口的主要業績板塊。招商蛇口2016年半年報顯示，其社區開發與運營營業收入佔總營業收入總額的79.9%。
招商蛇口方面向記者表示，經過在産融結合方面的一些探索，公司認為金融領域的發展必須要起到支援實業的作用，如何實現實業與金融深層次的融合，是最大的挑戰。公司正在推進各大業務板塊之間與金融的協同，借助招商局集團金融板塊的資源協同，招商蛇口在産融結合這條路上會有更快進展。
富力地産
富力地産去年160億拿地 凈負債率攀升
每經記者 魏瓊 每經編輯 楊軍
“華南五虎”中的恒大、碧桂園如今已成銷售規模破3000億元的地産巨無霸，而富力地産、雅居樂和合生創展的發展則相對緩慢，昔日水準相當的5家房企的差距逐漸拉大。
其中，富力地産2016年實現全年總合約銷售金額約608.6億元，同比上漲12%，完成全年銷售目標，位居全國第19位。
在銷售業績增長的同時，富力不斷補充土地儲備，為後續的規模增長儲備“糧食”。數據顯示，富力地産2016年全年土地購置費用支出約達160億元，相比2015年的45億元，同比增長255%。
同時，伴隨土地儲備增長的還有富力的凈負債率。申萬宏源預測，富力2016年末的凈負債規模將進一步上升至780億元，相比2015年末時的690億元，同期凈負債率將達到約171%，高於2015末168%的凈負債率。
●去年完成銷售目標
2016年是富力的突破發展之年，富力地産發佈的數據顯示，2016年富力地産全年實現總合約銷售金額約608.6億元，同比上漲12%，順利完成全年銷售目標。
申萬宏源的研究報告顯示，2016年市場火爆，富力的銷售業績增速相比同業更顯乏力，2016年12%增幅遠不及同期板塊約50%或者行業平均約35%的同比增速。富力佈局的各個地區中的銷售目標不及預期的包括北京、太原、石家莊以及海外市場的澳大利亞和馬來西亞；同期銷售表現優異的則包括杭州、惠州、海南和無錫。
此外，《每日經濟新聞》記者注意到，富力的銷售金額一直在業績目標線上下浮動。2014年，富力未達到原定銷售目標，並且相較2013年出現營業額下滑，純利減少。2015年，富力下調了原定的600億元銷售目標，最終完成下調後的目標。
同策研究總監張宏偉表示，衡量房地産公司的業績情況需要綜合考量多項指標，不僅僅是業績規模，還包括利潤率、負債率、現金流情況等指標。另外，房企在制定發展戰略時是有考量的，並不是所有企業都是追求極端的規模快速增長，有些追求利潤，保持規模穩定增長。
據了解，在房地産行業利潤被壓縮的情況下，2015年，富力的毛利和凈利率保持在較高水準，分別為32.1%和15.2%。2016年上半年，富力的純利由2015年的17億元增加至24.2億元，總體毛利率為27.1%。萬宏源預計，2017年，富力的毛利率將維持在30%以上的較高水準。
●積極補充土地儲備
2016年，富力一改前兩年在土地市場的謹慎表現，在銷售改善以及境內流動資金充足的情況下，積極補充土地儲備。僅2016年上半年，富力斥資55億元獲取土地建築面積達149萬平方米，半年拿地金額已超2015年。
申萬宏源的研究報告顯示，2016年，富力的土地購置費用支出約達160億元，相比2015年的45億元，同比增長255%。
富力的項目佈局範圍集中在珠三角、京津冀、長三角、太原以及海南五大區域。2016年，富力首次落子深圳，完成“北上廣深”一線城市佈局。同時，富力不斷加碼海外業務，繼2013年底斥資85億元佈局馬來西亞後，接著又在澳大利亞墨爾本及布裏斯本先後收購了5個項目。
2016年底，富力旗下富力香港與Caesars的美國子公司訂立協議，取得仁川永宗島的綜合度假村項目並與其共同開發。
同時，富力將有意開拓柬埔寨市場。據《21世紀經濟報道》消息，富力高層到訪柬埔寨，雙方初步約定，未來3到5年裏，富力地産將投入30億美元在柬埔寨投資。
關於海外投資，富力地産聯席董事長李思廉曾表示，富力投資海外，主要是由於合理的土地價格、合適的利潤率以及相較于國內較低的投資風險。
張宏偉表示，從大趨勢來看，長期看好海外房地産市場。國人海外留學以及投資增加，存在海外購房需求。同時，投資佈局海外市場有利於對衝市場週期性波動的風險，降低融資成本。有些房企在海外投資項目，擁有海外的上市平臺、融資平臺，在促進規模化發展的同時又能解決資金問題。
隨著土地市場的大規模投資，富力地産的凈負債率也不斷攀升。克而瑞統計數據顯示，2015年至2016年中期，房企公司債發行規模TOP10榜單中，富力地産以433億元排名第一，可謂“發債王”。
富力地産2017年1月發佈的公告顯示，截至2016年12月31日，公司借款餘額約為1199.97億元，較公司2015年借款餘額825.24億元增加374.73億元。
申萬宏源預測，富力2016年末的凈負債規模將進一步上升至780億元，相比2015年末時的690億元，同期凈負債率將達到約171%，高於2015末168%的凈負債率。
張宏偉認為，房地産行業具有特殊性，房企凈負債率上升需要辯證看待。如果是因為階段性集中拿地導致負債率提高，等到獲取土地通過銷售回籠資金後，負債率自然會降下來。這是週期性問題，有些房企會採用這一策略，通過提高負債獲取更多土地，實現規模的快速擴張。
[責任編輯：郭曉康]
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