137家房企負債逾4.3萬億元 超兩成資産負債率超80%紅線

　　滬深兩市上市公司中報披露已收官。據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，2016年1月份-6月份，滬深兩市137家上市房企負債合計超過4.33萬億元，同比增長幅度達24%。

　　不過，這137家上市房企的總資産總計為5.63萬億元，同比增長幅度達24.3%，與負債增長水準相差近0.3個百分點。值得一提的是，根據Wind資訊統計數據計算，2016年上半年，這137家上市房企的平均負債率為77%，與去年同期持平。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，2015年以來，房企大規模發行公司債，其成本較低，多數房企選擇用公司債來替換以前的高息債。另外，還有些房企採用ABS和永續債融資，這些債務並未計入負債中。鋻於以上多種原因，優質房企優化了債務結構，但仍難以改變高杠桿的運營模式。　　

　　超兩成房企負債超300億元

　　根據Wind資訊統計數據顯示，在這137家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為59家，佔比43%，超過300億元負債的房企有32家，佔比為23.3%，其中，萬科、綠地控股、保利地産、華夏幸福、招商蛇口、首開股份和泛海控股負債均超過1000億元，分別為5741.33億元、5453.3億元、3249.3億元、1835.74億元、1599.14億元、1253.5億元和1178.6億元。

　　從資産負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據統計數據數據測算，截至2016年中期，資産負債率大於80%房企佔22.6%，在70%-80%之間佔比為20.43%，60%-70%之間的佔比為20.43%。資産負債率排在榜首的企業為*ST珠江，高達115.45%。

　　值得注意的是，一些標桿房企負債率小幅攀升。據《證券日報》記者統計，截至2016年中期，綠地控股資産負債率為88.36%，與去年同期基本持平，但其剔除預收賬款後的資産負債率也高達84.87%；萬科A資産負債率為80.6%，同比上漲不足3個百分點，但其剔除預收賬款後的資産負債率為68.16%，屬於合理水準。此外，不少房企負債率在下降，包括招商蛇口、首開股份、華夏幸福、首開股份等企業。

　　眾所週知，衡量一家企業負債端的風險是否在可控範圍內，有多項指標，但短期償債能力尤為重要。《證券日報》記者根據Wind資訊提供的數據獲悉，截至2016年中期，137家房企短期借款總計2148億元，較去年同期的2141億元僅增加了7億元。這意味著房地産企業短期償債壓力有所減緩。

　　通過以上數據分析，多數標桿房企負債端風險看似可控，但多數房企負債規模攀上新高的現象仍難以改變。

　　中信建投分析師陳慎在其研究報告中稱，房地産是金融體系之外最具杠桿屬性的行業，房企融資渠道經歷了從最初的“銀行、地方政府、房企”的鐵三角結構到目前銀行、資本市場、公司債、非標債權等更為多元的融資結構。近年來銀行佔比逐步下降，公司債等債權融資比重上升。本輪週期以來，A股房企整體凈負債率依然處於高位，有息負債總額仍在攀升，同時分化加劇，龍頭杠桿率改善，而中小型房企杠桿依然維持高位，杠桿率較高的皆為國企。

　　地王潮下杠桿效應集中

　　事實上，基於公司債發行門檻低、融資成本低等優勢，2015年全年房企發行公司債規模高達4302億元，其中下半年佔比達到95%，2016年前7個月，已累計發行5760億元，超過去年全年水準。陳慎認為，2013年至今，在房企的融資結構中，銀行融資的佔比普遍出現明顯下降，而票據、債券等佔比明顯提升，如中海地産、融創、旭輝、龍湖的債權融資比重都較公司債放開前有明顯調整。

　　另有業內人士向本報記者直言，低成本的公司債融資大潮實際上加速了“地王潮”的蔓延。大型房企都在回歸主流城市，然而其回歸成本卻很高，不得不借公司債發行門檻降低時大規模“儲糧”，以期在搶地中佔優勢。

　　陳慎也表示，公司債助推房企擴張意願。2015年至今，參與過地王項目的房企均發行了一定規模公司債，包括A股和內房股。而“地王潮”下杠桿效應更為集中，大部分房企回歸主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本輪地王無論是規模還是溢價都遠超前兩輪。

　　值得注意的是，陳慎認為，房企融資渠道進一步升級換代，在各個環節均有融資創新，比如購房尾款、物業費等ABS融資，還有其他非標債權融資和民間借貸等，認為這些産品雖然有助於改善企業杠桿，但部分産品如拿地環節的杠桿配資等也蘊含並放大風險。今年以來，“資産荒”下，房企表外融資現象加劇，由於無風險收益率的持續下行，使得房地産對市場資金的吸引力不斷上升，相當比重的資金（包括銀行理財和險資等）通過各種渠道流入房地産領域。