調控傳言下的上海樓市：為緊急購房，市民排隊離婚

　　儘管上海市住建委于8月29日辟謠“購房信貸新政傳言”，30日上海徐匯區民政局離婚登記處仍然人滿為患。

　　《中國經濟週刊》 記者 勞佳迪 | 上海報道

　　(本文刊發于《中國經濟週刊》2016年第35期)

　　蔡映南坐在房産交易中心外的臺階上，抽掉兩支紅雙喜，又猛灌了幾口冰紅茶，絲毫沒有在意撣落的煙灰掉在鏤空的鞋頭上。這一幕發生在8月29日下午兩點，他已經埋在仲介和購房者的長隊裏5個多鐘頭了，但看起來輪到他去窗口“拉産調”(指查詢賣家房屋狀況)還有40多個號。

　　在室外透口氣的間隙，蔡映南不停查看新聞，距離傳言中上海頒布新版調控政策的時點只有兩天了，盛傳首付、信貸利率都將進一步收緊，可不可能像“3·25滬九條”那樣再給買房者當頭重棒，“會不會被提前趕下這趟車”成為這些天他內心最大的隱憂。

　　就在同一支隊伍裏，李享的焦慮有過之而無不及。他的口袋裏揣著前一天剛開好的離婚證明，而他剛剛喜得二胎，這場純粹為了多買一套房進行的離婚冒險讓他有些心神不寧。

　　傳言中，上海將修改對離異後雙方買房資格的審核細則，規定離異一年內還將按照原先婚姻狀態裏的房産情況限購，所以計劃為新生寶寶買房的李享不得不掐著最後時限緊急離婚。

　　兩個多小時後，兩人幾乎同時看到了來自上海政府官方的辟謠資訊。這條落款“上海市住建委”的消息稱，“關於近期社會上有關購房信貸新政的傳言，沒有研究過此類政策”。可關於“房子”的風吹草動總能輕易撩撥起魔都人心裏隱藏的不安全感，市住建委的發聲非但沒能熄滅上海樓市的“鬼火”，反而更多人對辟謠主體為什麼不是金融監管部門提出質疑。

　　8月29日，在連續數日一手房成交突破千套的背景下，上海新房簽約套數達到了1689套，將“3·25滬九條”發佈前日1360套的成交量甩在身後，各區民政局更是出現限號離婚的奇觀。而8月30日，上海新房簽約套數更是攀升到了2139套。

　　“謠言”“預言”難辨

　　上海樓市再一次演繹了一個傳言從悄無聲息到深入人心的時間可以有多短。在8月20日、21日的週末，上海兩天加起來的新房成交量不過911套，這從“金九銀十”前的淡季角度來看風平浪靜。但是從25日起，關於“滬九條”即將升級的傳聞如平地驚雷，直接刺激25日、26日兩個工作日分別成交918套和990套，因為“低估”了市場騷動的爆發力，房地産交易中心登記系統再次出現“3·25行情”時的宕機現象。

　　隨著傳言愈演愈烈，27日、28日、29日成交量紛紛過千，27日、28日週末加起來的新房成交量達到了2955套，是此前週末的3倍多。若以一週的情況看，周成交放出的天量更是比以往淡季一個月的總成交量還要大。

　　朋友圈被“9月1日調控升級”的各種版本刷屏，引發購房者的集體恐慌。“3·25滬九條”已經因為要求非滬籍人士需繳滿5年社保、二套房首付七成等內容被稱為“全國最嚴”，而流傳出的調控升級版本更是直擊痛點。

　　根據網上瘋傳的版本，“新政2.0版”包括“名下無房亦無貸款記錄的購房者首付最低三成，利率無優惠”“名下無房但有過按揭貸款歷史的，首付最低五成，利率最低1.1倍”“離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前家庭情況處理”等重磅資訊。

　　“每個財經大號都在轉發，每條閱讀數都是10萬+，從評論的資訊來看，很多人是‘3·25’後遺症，有些人甚至突然失去購房資格，現在調控政策只要出現一點點變數，大家都更傾向於寧可信其有。”一個旗下管理著數十個財經公眾號的運營機構主管對《中國經濟週刊》記者表示。

　　一個耐人尋味的現象是，29日上海市住建委通過政府官微“上海發佈”辟謠後，網上的評價呈現兩極分化，有大呼上當者相信突然爆出的調控升級傳聞只是仲介和開發商聯手推盤的把戲，但也有不少人對記者表達了“靜觀其變”的謹慎態度。

　　“這次網路流傳的新政內容主要是收緊房貸，如果真的只是謠言，希望相關金融部門能夠出來發聲，這樣才比較有説服力。”曾經貸款買房但上半年已經賣掉的Amy正打算重新置業，新政是不是真的“認貸又認房”對她事關重大。

　　“雖然目前否認了，但不代表未來不會有新的樓市新政出臺，8月住建部聯合七部委已經出臺對首付貸的封殺，上海還會跟著整頓一波，未來政策確實會集中在對假離婚判定、公司形式購房、海外身份買房等方面的審查。”同策房産諮詢總監張宏偉這樣對記者分析。

　　“離婚大法”集中上演，

　　婚姻登記中心限號離婚

　　在此番圍繞傳言緊急買房的鬧劇中，最高潮的一幕是“排隊離婚”。據上海市民在網上貼出的告示，週末本該4點半下班的徐匯區民政局離婚登記處被迫臨時採取封閉措施，因為人數過於火爆超出業務接待能力而關閉窗口取號。

　　楊浦區婚姻登記中心更是實施離婚限號，規定一天離婚登記僅放50個號。據工作人員透露，週末一天就有90多對登記離婚的市民，超過平日的兩倍，比“3·25”前夕更瘋狂，早上8點半開門時取號已經排到70號，門外至少還排了130多人，這種盛況連“5·20”討口彩結婚的情形也無法比肩。

　　《中國經濟週刊》記者了解到，各區之間的處理能力存在差異，有些區可以實現上午離婚、下午買房，效率頗高，但有些卻要因為週五離婚、週一才能買房而遭到無情吐槽。

　　“為了房子結離婚都不是新鮮事，比如説在動遷談判期間趕著結婚、離婚，一般‘動遷組’都會彈性地考慮住房困難，多分配一套房子或者多分現金，當中自然也有假離婚、假結婚的現象。”一位資深房産仲介告訴記者。

　　據悉，假結婚、假離婚本身就是上海樓市的灰色市場，仲介正是這條産業鏈中的重要環節，成為荒誕的“婚姻掮客”。“尤其是‘3·25’以後，買二套房的首付從四成提高到七成，對於千萬級別的豪宅來説，就是好幾百萬的差價，但只要雙方協議辦理離婚，其中一個人的名下就可以再獲得一個買首套房的名額，買好以後可以再復婚。”上述房産仲介對記者透露，此前有一個豪宅盤開盤，他曾替5對夫妻辦理過“假離婚”。

　　另一個專注浦東豪宅樓盤的仲介人士告訴《中國經濟週刊》記者，夫妻為買房假離婚不稀奇，現在流行發動上一輩離婚，“有些人是追著新盤買的，為了多買幾套，雙方父母都辦理離婚，分別再和子女簽協議來買房。”

　　而這次流傳的新政正是痛擊“假離婚”的政策漏洞，這成為許多人希望趕在新政靴子落地以前搭上“低風險離婚”末班車的理由。

　　豪宅成放量主力軍

　　《中國經濟週刊》記者注意到，種種數據表明，與“3·25”前夕的情況如出一轍，27日、28日週末突然爆棚的上海樓市背後的最大推手其實也是改善型需求，所以豪宅的銷量出現了驟增。記者從上海鏈家市場研究部拿到的數據顯示，8月22日到28日上海8萬元/平方米以上的高端商品住宅共成交479套，較前周大幅上漲，增加了整整320套，較日均100多套的成交量大漲近3到4倍。

　　這一週高端市場成交主力區域依然為閘北、浦東及黃浦區域，成交量均超過50套，三區域成交套數佔比全市高端産品的近六成，尤其是閘北及浦東，成交量遙遙領先於其他區域。閘北因為“新靜安”的利好繼續發酵，賣掉了多達137套豪宅，其中彭浦板塊的一個項目現集中簽約，共成交82套公寓房源，總金額達8.42億元，成交均價為84699元/平方米，單套房源總價在1000萬元左右；此外，浦東的均價也超過了6萬元/平方米，兩個均價7萬元/平方米的高端産品周銷量都突破70套。

　　“從傳聞內容來看，因為涉及到離婚、二套房認定等，所以對中高端項目造成的衝擊最大，這類産品也最緊張，恐慌情緒蔓延。”上海中原地産市場分析師盧文曦對記者如是分析。

　　豪宅的攪局直接造成了成交均價的激增，就當許多人還對上海破“4萬”的均價心有餘悸時，盧文曦提供的數據顯示，上海樓市均價已經直逼4.4萬元/平方米，8月22日到28日一週新建商品住宅成交面積55.6萬平方米，環比增加93%，成為周度成交的歷史第二高。此外，據他推算，這一週全市二手住宅成交8639套，環比也增加了34%。

　　另一方面，此次上海樓市的爆棚也正好踩到市場最敏感的穴位。“每個月的最後兩個週末本來就會火一些，因為售樓處月初賣出去的房子，整個網簽流程走完要列印6本合同，集中在月底簽約，這個時候‘火上澆油’是想點燃‘金九銀十’的旺季行情，不過究竟下半年怎樣一個走勢還要看後續調控政策怎麼更新。”記者從一位樓市觀察人士處聽到這樣的觀點。

　　“地少人多”的失控邏輯

　　為什麼小小一則傳聞可以在幾個小時內點燃上海購房者的熱情？記者梳理髮現，“3·25滬九條”出臺後，房價僅僅在4、5、6三個月漲勢收斂，許多剛需人群都在這個時段購入相對合適的房産，但緊接著7、8兩個月卻因為兩個“超級地王”的誕生而暗流再涌，一個是樓板價6.7萬元/平方米的虹口涼城地王，另一個是樓板價突破10萬元/平方米的新靜安中心地王。

　　為了給“地王效應”降溫，上海土地交易中心急剎車似的叫停了多幅待拍地塊，然而此舉卻又觸動了市場對於未來土地供應減少的擔憂。

　　數據顯示，1—7月上海總共批准上市住宅8.47萬套，卻銷售了10.94萬套，供應住宅用地187萬平方米，僅相當於去年供地面積的27%。8月22日到28日一週新增供應量進一步滑落，已連續兩周下滑，自8月以來一直處於低迷狀態，上周供求比已低至0.15，連續10周處於“供不應求”的狀態。

　　資深財經評論人劉曉博梳理髮現，上海土地供應量的高峰期在2004年到2005年，目前已經萎縮到高峰期的三分之二。2016年上半年，上海共計出讓30幅經營性地塊，成交面積同比下跌61.75%，降幅超六成。

　　在“地少”的同時，“人多”也成為樓市高燒預期的心理基礎。上海早就提出到2020年把常住人口控制在2500萬人以內，到2040年依然是這條紅線，所以未來人口增長的空間不足百萬，但是這個統計報表之內的目標真的實現起來卻被許多人視作艱難。

　　同濟大學規劃院總規劃師唐子來就認為，儘管定的是2500萬的常住人口目標，但上海實際能服務的人口肯定不止2500萬，“還包括那些居住半年以下的人口、旅遊者，到上海出差、進行商務活動的人群，甚至包括那些住在昆山、花橋等上海周邊地區而工作在上海的人，其交通、能源等方面的服務在規劃中也是有考慮的，也就是説實際服務人口會超過2500萬。”

　　劉曉博表示，北上深的不動産正在金融資産化，並成為全國高凈值人群資産配置的重要組成部分，如果再同時出現人口不斷上升、住宅供應不斷下滑的夾擊，那麼未來北上深房價就可能失控。

　　值得一提的是，以日本為例，雖然日本很早就完成了城鎮化，過去5年全國減少了94.7萬人，但統計顯示東京地區的人口仍然不斷上升，過去5年增長了51萬人，而目前我國城鎮化還只是棋至中盤，各地域資源分配還存在巨大不平衡，這也讓許多購房者對未來房價形成了走高預期。