北京周邊樓市火熱 區域調控呼聲漸起

　　“去年底房價才一平方米9000元，現在都漲到1.5萬元了。”在香河的一處售樓中心，工作人員向中國證券報記者表示，房價存在較強的上漲預期。日前，中國證券報記者走訪北京周邊區域的多個樓盤時發現，市場成交活躍，環北京區域的房價呈現持續上漲趨勢。

　　業內人士表示，由於産業外遷、去庫存以及信貸放量等因素，房價確實出現了一波上漲，但監管部門應讓房價上漲幅度處於正常範圍內。北京等一線城市可嘗試構築市區和郊區兩個市場，分別進行管理，以達到穩定房價和市場預期的目的。

　　 周邊區域成交活躍

　　 一線城市購房政策收緊預期，讓周邊區域和部分熱點二線城市房價迎來一波漲勢。近期，上海調控政策進一步收緊的傳聞，令當地成交量大幅增長。易居研究院智庫中心8月30日數據顯示，一些郊區樓盤成交非常活躍，部分售價2萬/平方米至3萬/平方米的樓盤被激活。

　　 這與中國證券報記者日前在北京周邊區域所看到的現象類似。位於河北省廊坊市固安縣某樓盤的銷售人員稱：“近期銷售情況非常好。上次開盤，500多套房源已基本簽完。目前房價是1.7萬/平方米左右。下次再開盤時，價格可能會繼續調高，未來升值空間很大。”

　　 在香河地區，銷售更為火熱。在售樓中心，很多購房者當即就和售樓員約好了後續排卡事宜，但也有的人見房價漲勢太快而有些猶豫。“去年底房價才9000元/平方米，現在都已經漲到1.5萬/平方米了。”售樓員介紹，在香河購房的人60%都是在北京上班，在香河購房的外地人數已超過當地人。

　　 年初河北省發佈了《河北省居住證實施辦法（試行）》，辦法指出，首都周邊的三河、涿州、大廠、香河、永清、固安、懷來，可根據實際，綜合合法穩定職業、合法穩定住所、參加社會保險年限等因素，合理確定落戶條件。城鎮綜合承載壓力大的，可結合本地實際，建立居住證積分落戶制度。

　　 前期環京區域樓市快速上漲，也使得廊坊市政府發佈了房地産限購政策，規定實行住房限購和差別化住房信貸政策。在限購政策落實過程中，香河、固安等地也出臺了細則。香河的樓市限購細則中還要求落實預售管理和審批備案制度，要求房地産項目在備案後3個月內不得調價。

　　 業內人士表示，環京區域基本上都是來自北京的購房者。以固安為例，在京南片區起步相對較早，又離北京近。北三縣的限購，使得相鄰的涿州有了利好。目前，涿州的主要購房者主要來自豐臺、房山一帶，主要基於未來房山延長線可以到達涿州地區的預期，交通便利，升值空間大。但需要注意的是，當下京南一帶基本沒有二手房成交，沒有需求，大多是在等待升值。

　　 中國指數研究院的數據顯示，7月份，從成交均價上看，燕郊為17056元/平方米，同比增長67.1%；香河為8947元/平方米，同比增長46.4%。作為城市副中心的通州，成交均價為34792元/平方米，同比增長50.9%。

　　 多種因素推升房價

　　 由於通州城市副中心的確立，以其為中心的周邊區域，成為了置業的首選。中原地産首席分析師張大偉表示，環京區域房價上漲原因之一，是資金寬鬆背景下的資産荒，以及利好消息炒作。這些地方房價大漲是因為價格差，而想約束房價上漲，唯一的辦法就是抑制信貸。房地産已成為投資品，剛需加杠桿，燕郊等地才會火爆。這是一種不健康的狀態。

　　 對於北三縣而言，房價快速上漲主要受三個因素影響。房天下副總裁司智表示，一是受通州副中心預期的影響，北三縣的人或許能享受到通州的教育和醫療服務；二是京津冀一體化，大量産業外遷會帶動人口流動，包括通州、固安、廊坊、涿州等區域都將受到影響；三是在三四線城市去庫存的大背景下，雖然北三縣也出臺了限購政策，但當地仍有銀行貸款政策的支援。

　　 “環京區域房價上漲後，性價比開始下降，這時部分購房者投資策略會轉變。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這會使部分購房者暫緩入市，進而把購房方向放在北京市場上。換而言之，需求增加也會促使北京房價上漲。另外，這也會使部分購房需求不能很快釋放，租賃價格有可能上漲，進而引起房價上漲。而北京市場價格上漲，又會傳導至郊區市場，形成迴圈。

　　 環京區域樓市大熱也與政策走向相關。此前北京市發佈了《關於全面深化改革提升城市規劃建設管理水準的意見》。意見明確指出，要統籌好北京城市副中心155平方公里範圍與通州全區域的規劃建設，統籌好北京城市副中心與中心城區、北京東部地區以及河北省廊坊市北三縣的協調發展，2016年底完成北京城市副中心總體城市設計和重點地區詳細城市設計，以及通州區總體規劃和相關專項規劃。

　　 對購房者購房資質的限制，也是影響環京郊區域以及前期通州房價的原因之一。很多購房者由於害怕錯失當下的購房時機，因此積極購房。等到購房者資質達到在北京購房的門檻時，便可出售環京郊區域的房産，在北京市內進行置業。為保證自己的資産不縮水和升值，越來越多的購房者進入環京郊區域的投資中。

　　 此外，在《北京市土地利用總體規劃（2006-2020年）》中，建設用地指標比上一版的規劃有所下調，這也導致周邊地區形成上漲預期。司智表示，北京對建設用地控制的非常嚴格，中心城區很難有大規模的土地供應。就算土地供應增多，但土地價格也不會便宜。現在拍出來的土地，大部分建造時都以大戶型和豪宅為主，對於普通老百姓而言，在北京市置業仍有些困難。

　　 建議試行分區調控

　　 在房價上漲的同時，應令漲幅處於正常範圍內。嚴躍進表示，房價要從兩方面來看，一是合理的漲價，類似地價、材料成本、物價的上漲；二是泡沫成分。綜合來看，房價由地價、稅費、建材、合理預期、炒作因素等構成，但炒作成份太高，會讓價格超過正常值。環京區域因為近才有性價比，其他的因素反而不重要。

　　 部分業內人士認為，政策調整應以穩為主。司智表示，從政府角度看，有一個非常重要的舉措就是加強保障房建設。商品房市場上，只需適當控制某些區域過高的房價，讓市場價格和交易量平穩上行，或平穩波動，這才是較為合理的。而所謂房地産市場的拐點，實際上就是對貸款政策和利率政策調整後，帶來的後續震蕩。在嚴厲的政策調控後，市場肯定也會隨之有所調整，但這意味著流動性和成交量都將大幅下降。

　　 嚴躍進坦言：“未來要警惕大家對房價不可控的心理預期出現。這可能會引起市場的恐慌和對地方政策的質疑，也會影響後續政策的效果。”

　　 對於後續可能出臺的調控政策，一些業內人士表示可採取分區調控的做法。通州區常務副區長崔松光此前曾表示，在城市管理方面，計劃根據不同區域，分別設置相適應的城市管理標準，在商務中心區等重點區域率先實施管理模式創新。

　　 就北京等一線城市未來調控政策而言，應積極構築兩個區域市場，市區和郊區分別管理。對於市區房價，總體上需要有一個較為積極的做法，即管控投資和投機。郊區市場則應該繼續鼓勵剛需購房者入市，進而解決住房問題。

　　 業內人士表示，當下除了部分火熱區域，郊區市場仍然有一定庫存，可加快部分金融等産業的外移，尤其是部分非管理類的金融業務外移，從産業的角度吸引人們去庫存較高的區域置業。而市區則需適當控制供地，尤其是出售型住房用地，適當增加租賃型土地的供應，以穩定房價和預期。

　　 此外，嚴躍進認為，回暖會延續，尤其是“金九銀十”，樓市或保持熱銷狀態。市場升溫會使部分城市去庫存壓力減小，進而帶動投資和其他供應指標上升，但需要警惕在此過程中“地王”繼續大量涌現。同時，若此類市場邏輯延續，到2017年下半年樓市或將降溫，成交量有所下滑，但價格方面難有太大跌幅。（彭揚）