地産業規模擴張加速度 掉隊者可能就此出局

　　繼恒大、碧桂園紛紛上調中期銷售目標後，中海、融信、旭輝紛紛跟進。如今，把未來3到5年銷售目標上調至千億元規模的企業已不在少數。房地産業正在進入新一輪的聚變過程。房企銷售業績大幅上調，市場火爆是一個重要原因。

　　在銷售指標高速增長的同時，開發商土地儲備過少，或者土地儲備過多導致的負債率攀升，都為企業下半年或者明年的業績持續高增長埋下隱患。“地王”頻出，業界普遍認為，未來一年房地産市場將出現新一輪的調整，這也讓高增長變得異常艱難。另一方面，行業的高速增長，也讓那些原來策略比較保守的企業，在新一輪的行業競爭中面臨更大壓力。很多之前為了確保財務穩健而沒有高負債擴張的房企，會不會因為過於保守而被被動洗牌？

　　面對行業未有之變局，房企的戰略決策變得極為重要，下一步，應該是追求高增長，還是安全穩妥？對於不同規模的企業，什麼樣的策略才是最佳策略？

　　“今年做到3000億元規模，完全沒有問題，甚至還將超額完成，因為有土地儲備做支撐，未來幾年仍能保持這樣的水準。”最近，在恒大集團2016年上半年業績發佈會上，恒大集團董事局副主席夏海鈞這樣表示。

　　恒大總資産規模進一步擴大，成為國內首家撞線萬億級的企業。截至2016年6月30日，恒大總資産達9999.2億元，較2015年年底上升32.1%，規模已躍居全國第一。

　　包括中海、碧桂園、恒大、融創在內的房企都在提高全年銷售業績，全行業已經有兩家房企的全年銷售業績會定格在3000億元以上。

　　如同一家開發商行政總裁所預測的那樣，房地産正在進入寡頭的時代。這也因此成為很多今年踏空房企的噩夢，因為太慢，或將被其他企業吃掉。

　　得土地者得天下

　　儘管恒大的土地儲備已經超過1.8億平方米，融創的土儲有望達到4500萬平方米，但多數開發商的土地儲備難以支援未來的持續增長，這些相對保守的房企面臨新一輪洗牌的命運。

　　銷售爆棚，房企加速開工，土地儲備壓力加劇。平安證券8月的研究報告顯示，上半年，上市房企銷售商品等收入同比增長51.8%。同期，上市房企整體去化週期創2009年以來新低，由2015年末的3.1年下降到1.98年。

　　另一方面，為維持高速增長的銷售業績，房企紛紛大幅提升開工量。萬科、保利、金地上半年新開工同比分別增長64.6%、26.9%和21.9%，金地更是上調全年開工目標。

　　金地華東區域一位內部人士向《每日經濟新聞》記者透露，公司參與的土地拍賣會很多，但因溢價較高收穫較少，今年以來，很多的精力轉向了二手土地市場，目前已有收穫，但土地拓展的壓力依然很大。

　　房價屢創新高，商品住宅庫存屢創低點的蘇州，地價高漲，“地王”頻出，但仍未能阻止泰禾、魯能、華發、東原、祥生和國瑞等房企選擇在2016年進入蘇州。

　　對於其中的原因，上述金地內部人士認為，對於一部分中小型房企而言，一線城市總地價高，會有資金壓力，而自去年以來熱點二線城市樓市的表現，讓更多企業選擇進入，也使得競爭加大。

　　面對蘇州的土地市場，有蘇州房企投資負責人曾向《每日經濟新聞》記者表示，“企業面對生死存亡，更願意高價拿地。”即便如此，蘇州的地並不好拿。截至目前，該人士所在公司，今年僅在蘇州高新區競得一塊住宅用地，規劃建築面積19萬平方米。

　　據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至8月20日，龍湖以及正榮都11次參與上海經營性土地的公開拍賣，但均未有暫獲；無獨有偶，金茂、大名城、遠洋、九龍倉等房企也多次出現在上海公開土地市場，但均未能競得土地。

　　適度運用投資杠桿成關鍵

　　土地是房地産企業的糧草，企業對城市的把控和項目的佈局則像是行軍中必不可少的戰術、策略，這些因素一個都不能少。

　　高杠桿已被廣泛運用在房地産企業的投資端，部分企業甚至在保證金階段即使用杠桿，並在上半年取得了快速增長。中南建設的一份文件指出，可以借到低廉資金的週期也就3年。在這一背景下能借到越多的錢，越容易獲得成功。

　　不可否認的是，目前的政策端已經在收緊居民端的信貸杠桿，企業端收緊的趨勢也愈加明顯。

　　8月31日，房價上漲較快的廈門和武漢，紛紛上調房貸首付比例，收緊居民端貸款；此前，南京、蘇州已經收緊貸款政策。

　　企業端信貸已有收緊跡象。有媒體報道，興業銀行高管在2016年中期業績交流會上表示，在房地産信貸政策方面，進行總量管理，不介入“地王”項目，嚴格控制杠桿比例。

　　早前，浦發銀行高管在2016年中期業績發佈會上同樣表示，“在政策層面，我們不介入‘地王’項目，對這個領域嚴格控制。”

　　同樣的判斷來自中信建投，該機構在最近的一次電話會議中提到，高杠桿已經引起監管層的注意，有收緊的趨勢；受政策層面影響，資本市場對未來市場的預期是不足的。

　　其實，早在去年，已有機構開始展開收縮的實際行動。歌斐資産房地産（投資）基金公司合夥人王雪泉在接受《每日經濟新聞》記者採訪時曾表示，公司已經收縮房地産增量市場的戰線，而傳統意義的增量市場多被認為是住宅市場。

　　對於收縮的原因，王雪泉認為，房地産增量市場價格上升速度過快。其透露，目前，歌斐資産針對增量市場基金存量規模已不足200億元，是2014年高峰期的一半。

　　盯上存量土地市場

　　土地資源是房地産開發企業行軍打仗的糧草，兵馬若動，必然糧草先行。公開市場以外的存量土地和城市更新成為企業拿地新的拓展方向。

　　景瑞地産一個團隊18個月拿下9宗地，這樣的戰績令人羨慕。值得注意的是，這些土地無一來自公開招拍挂市場，而是並購端。

　　景瑞地産市場研發及品牌管理中心總經理耿俊峰在2016博鰲房地産論壇期間對外表示，景瑞地産回歸一二線城市時，並未將全部精力傾注于公開市場，而是關注到了並購端。

　　當一線、二線城市逐漸進入存量市場，土地新增供應減少，存量土地和項目不僅僅是簡單的土地拓展了，甚至承載著一個企業擴張甚至存活的戰略。

　　“鄭州舊改之王”升龍地産的一線擴張之路即是通過存量項目打開的。升龍集團副總裁鄭州區域總裁肖浩燃對外表示，今年將重點發展上海區域，目前已圈定了兩個項目均是城中村改造項目，且是合資方式。

　　升龍地産上海公司投資拓展部門相關人士向《每日經濟新聞》記者證實，公司此前的確關注公開土地市場，但未有收穫，現階段已經轉移到並購端了。

　　試圖繞道存量市場的還有首創置業。在首創置業半年業績會上，公司高管透露，深圳為新增佈局城市，今年會進入。在進入方式上，該高管同時表示，既會參與招拍挂，也會考慮部分舊改項目。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，目前包括金地、龍湖、萬科等企業在內，均加大了對存量土地市場的關注，部分公司甚至新增專門的並購團隊。

　　到熱點城市投資

　　市場更集中，中小企業的份額在被蠶食，佈局二線城市將是翻身之策，有業內人士如此評價當前的房地産市場。

　　《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年至今，上海成交的34宗住宅用地（剔除動遷用地）中，有12宗土地總價超出30億元，19宗土地總價超出20億元。

　　一線城市的高門檻將部分中小企業推向二線城市。一線城市項目總價高擋住了眾多中小企業，最近幾年，包括閩係房企和一直活躍于三線城市的房企紛紛涌向熱點二線城市。

　　對於該種現象，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，雖然熱點二線城市地價處於高點，但是二線城市的産業和人口流入一直被看好，相對於地價較便宜的三四線城市，風險較小；雖然一線城市的風險更小，但一線城市的門檻太高，未來將更多是大企業的戰場。

　　事實的確如此，今年以來，合肥、南京、蘇州、天津等地今年迎來許多新晉企業。泰禾、祥生、魯能、華發和東原均在今年的高點選擇進入蘇州市場。

　　平安證券數據顯示，今年TOP10企業市場佔有率由2015年末的11.3%提升至12.9%。龍頭房企依靠強大的運營能力和靈活的戰略佈局，持續擴大市場份額。

　　嚴躍進表示，熱點城市的門檻均在增加，如果企業此時不能趁機擴張，未來企業的市場份額將進一步被大企業甚至是中型企業蠶食。

　　但嚴躍進也提醒企業，應加快回流現金。近期政策收緊趨勢愈發明顯，特別是部分熱點城市已經收緊貸款，也有銀行表態收緊開發貸的情況下，高杠桿企業應該加快回籠資金並適度降低杠桿，以對應可能的政策風險。