商業地産遭遇“寒冬” “商改住”新政助開發商去庫存

　　去庫存是當前房地産市場調控的主要任務，由於實體商業不景氣，商業地産等非住宅去庫存形勢比住宅更為嚴峻。記者採訪了解到，不少二三線城市商業、辦公用房可售週期已達50個月左右，對此，福建、四川、昆明等地出臺“商改住”政策。有關專家和業內人士建議，各地可通過供地、規劃控制增量，支援待開發用地、已建商業用房使用性質變更等多種辦法，推進商業地産去庫存。

　　商業地産“入冬”

　　去年以來，我國百貨業態出現集中關店潮，百盛、天虹、王府井、萬達等知名百貨公司關閉部分門店。同時，另一零售主力業態——“大賣場”也陷入業績下滑困境，大潤發超市首次停止了增長，永輝超市業績也出現了小幅下滑，其他一些賣場因為業績不佳，紛紛放慢甚至暫停了開店計劃。

　　根據中華全國商業資訊中心數據，2016年上半年全國50家重點大型零售企業零售額同比累計下降3.1％，相比上年同期回落了4.2個百分點。

　　實體商業不景氣，使商業地産陷入“寒冬”。記者驅車沿成都城南的天府大道、益州大道行駛，不時可以看到處於停工狀態的商業樓盤。據統計，四川商業地産等非住宅庫存尤為突出，不少二三線城市商業、辦公用房可售週期已達50個月左右，成都市中心商業地産可售週期時間則更長。

　　業界反映，現在各地去庫存主要關注住宅，商業地産還未引起足夠重視，但實際上商業地産去庫存形勢更加嚴峻。“商業地産去庫存的壓力比住宅地産還要大。”商務部市場運作專家、中國商業地産聯盟秘書長王永平説。

　　中國指數研究院常務副院長黃瑜分析，目前成都、瀋陽、重慶、天津等二線城市的寫字樓空置率均超過30％，明顯高於其他城市；部分城市的短期商辦庫存已經超過住宅，如2016年5月成都的商辦可售面積為1007萬平方米，而同期住宅庫存僅為749萬平方米。

　　國家統計局數據顯示，截至7月末，全國商品房待售面積71382萬平方米。與6月末相比，住宅待售面積減少415萬平方米，但同時，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業營業用房待售面積增加196萬平方米。業界人士認為，商業地産去庫存形勢比住宅更加嚴峻。

　　今年上半年，繼福建、昆明之後，商業庫存較高的四川省也推出“商改住”新政策。按照四川的新政，已全部繳清土地出讓金的待開發商業用地，可根據土地使用權人申請，在符合規劃和有關規定條件下，經審批轉型為商品住宅用地，重新核定出讓價款；已建在建的商業用房在不改變其他規劃條件的前提下，經法定程式批准並向社會公示無異議後，可改變建築使用功能，用於教育培訓、幼兒園、康養、文化、旅遊等經營性、公益性用途。

　　該政策正在逐步實施落實。近日，成都市高新規劃建設局發佈的一則《成都高新區南部副中心科技創業中心片區控規（第8.1版）、石墻片區控規（第4.2版），錦江區裕民片區控規劃、包江橋片區控規劃（第3版）、潘家溝片區控規劃（第1版）控規更新方案公告》的圖紙文件引發業內密切關注。規劃中涉及金融城三期土地全方位調整規劃，引人矚目的是，調整範圍內大量商業性質土地變更為住宅用地。

　　“商改住”有助開發商謀求“出路”

　　王永平説，目前，商業地産行業呈現整體性困難，問題既來自行業內部，如商業規劃失控、地産商業項目供應量過大等，也有電商衝擊、經濟下行等外部因素。因此，商業地産去庫存效果，直接關係到市場是否能健康發展。

　　“開發商最大的壓力來自於投資後大量物業的庫存。”陽光100集團常務副總裁范小衝説，因為開發商本身的資金成本很大，如果租金不能超過資金利息、物業不能很快變現，開發商壓力還是很大的。

　　在這些壓力下，商業地産開發商開始紛紛謀求“出路”。北辰實業股份有限公司總經理曾勁説，北辰一直以北京為中心在發展，但近年來，也進入了武漢、杭州、南京、蘇州、長沙等全國多個城市，開發了20多個項目，其中不乏大體量的商業地産項目。“按眼下形勢，我們不排除出售或出租一部分商業資産，以盤活商業資産。”

　　以“酒店＋地産”模式經營為特色的成都明宇實業董事長張建明表示：“面對當前的市場形勢，需要有新的商業業態來填充，商業地産項目一定要創新才有出路。”

　　四川的新政受到業界歡迎。成都一位開發商説，政府出臺這個“商改住”政策猶如“雪中送炭”，通過“商改住”政策，給部分開發商提供了一個合法“轉舵”的機會。

　　“四川新政出臺後，一些符合條件的商業用地開發商會儘快進行‘商改住’的變更。”長期研究土地和住房市場的西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為，由於住宅本身供應量巨大，這些商業項目“變性”後，不會對原有住宅市場形成大衝擊，但是商業用地一般位置較好，在轉變為住宅用地之後，會建設一些較受市場追捧的高性價比住宅産品。

　　業內人士認為，“商改住”有望加速商業地産去庫存。成都業內人士分析説，首先，有助於緩解商業地産積壓，有利於盤活城市資源。其次，商業項目改成住宅産品後，産權有望從原來的40年變成70年，這可以增強開發商和投資者的信心。第三，成都等地多年來推行高容積率指標，尤其是商業用地，這次“商改住”政策，或許是政府進行産業深度改革的機會。

　　去庫存宜分類施策“有保有壓”

　　住建部住房專家委員會副主任、中國商業地産聯盟理事長顧雲昌説，當前去庫存呈現“三大”特徵：庫存大、分化大、難度大。政府的責任是真正管控好土地的供應量，不要什麼地段好什麼地段就賣商業地産，不要“這個地方一定要搞寫字樓、這個地方一定要搞購物中心”，而是要根據市場需求，該擴大的擴大，該減少的減少，有保有壓。

　　對於商業地産去庫存，相關專家和業內人士建議：

　　一是優化供應結構，通過供地、規劃等途徑控制增量。按照“一市一策”“一縣一策”的原則，因地制宜制定商業地産去庫存措施。對於庫存量大的三四線城市，要暫停商業用地出讓。而在供需緊張的一二線城市，適當加大土地供應，防止價格上漲過快。

　　二是參考福建、四川、昆明等地做法，支援待開發用地、已建商業用房使用性質變更。劉璐表示，一般來説，商業用地價格要低於住宅用地價，如果改變土地用途，土地出讓金的補繳標準是什麼？是按照起拍價還是按照周圍其他地塊的參考價？這在“商改住”政策中要細化落實。

　　三是降低房企資金壓力。業界盼望減免非住宅房産稅，取消企業所得稅及土地增值稅預徵，降低“營改增”增值稅稅率，明確利用地下基礎設施形成的有産權可售車庫、無産權可售車庫均能作為公共配套設施在企業所得稅前扣除等。（陳健 呂慶福）