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101家上市房企負債3.74萬億 萬科等負債率高達80%

2016年08月31日 08:10:04  來源:經濟參考報
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  101家房企中報營收同比漲超三成

  負債超3萬億 高杠桿加大房企風險

  29日晚間,隨著保利地産(9.530, 0.08, 0.85%)發佈半年業績公告,“招保萬金”四大典型房企半年報全部披露。萬得資訊數據顯示,截至目前,已發佈中報的房企達101家,其營業收入總額5228億元,同比上年同期增長37%。但值得注意的是,雖然營業收入有所增加,但房企資金杠桿也大幅提高,資産負債率達65.68%,負債總額高達3.74萬億元。

  業內人士警示,瘋狂搶購致地價高漲,杠桿高企,未來風險重重。房企已過於激進,一旦未來房價漲幅放緩,高地價的壓力將集中爆發。

  瘋狂 銷售猛增創紀錄

  2016年上半年,房企銷售收入創新高。據中原地産研究院發佈的統計數據,2016年前7個月,30家上市房企銷售額合計1.33萬億元,同比大漲72.2%,刷新歷史最高紀錄。

  其中,新城控股(12.390, 0.02, 0.16%)、旭輝地産、景瑞地産、碧桂園、首開地産、中國金茂前7月銷售額同比增幅超過100%。新城同比增長142%,完成年度目標84%,景瑞同比增長149%,完成年度目標79%,碧桂園同比增長143%,完成目標68%,旭輝同比增長174%,完成目標74%,首開則是同比增長164%,完成年度目標116%。

  而銷售額超過1000億元房企有4家,分別為萬科、恒大、碧桂園和保利地産,銷售金額依次為2175.1億元、1848億元、1494.2億元和1227.71億元。在此背景下,恒大將其年度銷售目標由此前的2000億元上調至3000億元。

  此外,在600億元至800億元的銷售目標陣營裏,融創中國、金地集團(11.560, 0.07, 0.61%)和龍湖地産前7個月銷售額同比增幅均超過80%。

  事實上,在高速增長的銷售下,存貨週轉率也大幅提升。數據顯示,2016年上半年房企存貨週轉率平均0.76次,其2015年同期僅為0.18次。

  但值得注意的是,雖然銷售額大幅增長,但房企的利潤卻不盡如人意。以“招保萬金”四大房企為例,銷售額高達近2000億元的萬科,歸屬於上市公司股東的凈利潤53.5億元,保利利潤49.6億元,招商38.52億元,金地歸屬母公司的凈利潤為7.78億元。

  在此背景下,萬得資訊數據顯示,已發佈半年報的101家房企,2016年上半年營業收入5228億元,較2015年同期大幅增長37%,利潤總額680億元,較2015年同期的522億元大幅增長30%。但其凈利潤僅為484億元。

  分化 優勝劣汰更明顯

  值得注意的是,在一些房企業績大幅增加的同時,也有部分房企仍面臨著虧損局面。

  全國工商聯房地産商會秘書長鐘彬表示,受宏觀經濟影響,房企面臨去庫存壓力,優勝劣汰機制愈加明顯。房地産行業集中度不斷上升,百強房企賣了全國近一半的房子,各梯隊房企銷售金額集中度均出現大幅提升,百強房企銷售金額集中度已接近50%。

  據記者不完全統計,在已發佈中報的101家房企中,有19家房企凈利潤仍為負。這意味著,在整體市場向好的背景下,仍有超18%的房企處於虧損狀態。

  其中,渝開發(8.350, 0.20, 2.45%)、綠景控股(21.030, 0.15, 0.72%)等10家房企虧損超過千萬元,3家虧損超億元,1家超過10億元。分別是沙河股份(20.150, -0.19, -0.93%)虧損1036萬元,天房發展(6.180, 0.56, 9.96%)虧損1553萬元,榮豐控股(22.650, -0.66, -2.83%)虧損2180萬元,渝開發、綠景控股、中國高科(13.260, 0.03, 0.23%)分別虧損2278萬元、2291萬元、2358萬元,海航創新、新光圓成、天地源(5.210, 0.08, 1.56%)、京漢股份(9.010, 0.00, 0.00%)分別虧損2645萬元、3879萬元、5994萬元與7703萬元。而陽光股份(6.650, 0.12, 1.84%)、雲南城投(5.390, -0.01, -0.19%)、天津松江(6.420, 0.03, 0.47%)虧損上億元,分別為1.13億元、3.6億元、5.21億元,嘉凱城(10.220, 0.02, 0.20%)虧損高達10.67億元。

  業內人士認為,從預增與預虧的房企數據看,上半年不同凈利潤規模層級的房企數量保持不變,但平均增速明顯分化。在行業盈利空間收窄的背景下,凈利潤規模超過100億元的房企均值為209.67億元,同比增長率均值為18.47%;一部分凈利潤規模在10億元至50億元區間的中型房企,在本輪市場結構性回暖中獲益匪淺,該區間房企凈利潤同比增長率均值達11.92%,其中部分企業凈利潤增速甚至達60%至90%;而凈利潤規模在50億元至100億元區間的房企均值為75.71億元,同比增長0.70%,該區間房企受市場佈局或産品結構單一影響,凈利潤增長緩慢。

  “房企業績分化的主要原因來自於其佈局的差異。”國信證券(17.390, -0.07, -0.40%)房地産行業分析師董德志表示,居民住房需求三五年內相對穩定,目前銷售高增長意味著對未來需求的透支;由於我國住房需求轉移單邊性的特點,一線城市居民一般不會去二線城市買房,二線一般不會去三線買房,目前二線城市房地産銷售的火爆意味著大量的三、四線城市需求被轉移。綜上,三、四線城市居民需求被嚴重透支和轉移,且供給層面今年庫存面積不會有明顯下降,這意味著未來房地産去庫存的壓力會更加艱難。

  萬科半年報中也指出,上半年城市間仍然呈現較為明顯的分化。主要城市新房銷售面積大幅上升,而供應增長有限,商品住房庫存量快速下降。但此前土地供應較多、人口增長較慢甚至負增長的城市,庫存壓力仍然較大,情況並沒有根本好轉。

  風險 負債高企引擔憂

  2016年,在銷售額大幅增長的背景下,房企加速囤地。截至8月24日,年內搶地最積極的14家房企拿地超過200億,合計拿地為4093億,整體看,相比2015年同期的1864億上漲了120%。

  中原地産數據顯示,融創拿地總額高達478.69億元,較去年同期的73.13億元,大幅增長554%。綠地拿地總額348億元,較去年同期也增長55%。融信更是改變其去年同期一幅未拿的情況,拿地總額達到345億元。此外,碧桂園、恒大、萬科、保利拿地資金也紛紛超過300億元。

  而在房企激進拿地的背後,地方土地收入也大幅增加。全國賣地最多的50大城市出現了賣地面積未漲,土地成交額卻爆發的現象。中原地産研究中心統計數據顯示,截至8月22日,50大城市合計成交土地建築面積為69489萬平方米,相比2015年同期的69461萬平方米基本持平。但土地出讓金則出現了爆發,截至當日,50大城市土地出讓金累計達到了1.39萬億元,相比2015年同期的9342.8億元,上漲幅度達到了49.22%。

  對此,中原地産市場總監張大偉表示,資産荒的背景下,資金大量流入房地産,而在資金的支援下,房企加大杠桿使用力度。

  實際上,房企資産負債率大幅提升。例如嘉凱城資産負債率已高達93.55%,較上年84.64%大幅提高8.91個百分點。天津松江資産負債率也高達90%,較上年增長6.6個百分點。此外,包括萬科、華夏幸福(26.430, 0.48, 1.85%)等18家房企資産負債率高達80%以上。

  從凈資産負債率也就是産權比率來看,房企數據更是高得驚人。魯商置業(5.330, 0.02, 0.38%)、嘉凱城凈資産負債率高達1400%。

  廣發證券(16.820, 0.14, 0.84%)分析師樂嘉棟表示,從整個上半年情況來看,貨幣流動性持續寬鬆,而整個市場缺乏可投的優質資産,地産行業成為吸收流動性的重要載體。

  “但進入下半年,成交端的逐步下滑,會抑制房企的開發投資,房企的融資活動或將逐步降溫。”樂嘉棟認為,未來房企將面臨的風險一方面是資産端的資金抑制帶來資金緊縮,另一方面則是當前貨幣環境下居民杠桿利用水準較高,開發商未來回款將受流動性影響較大。

  同時,政府監管也在收緊。最新數據顯示,截至目前,8月份武漢已經有22家房企因為違規銷售被房管局扣分,列入不良信用記錄。

  張大偉也指出,房企已過於激進,一旦未來房價漲幅放緩,資金壓力將集中爆發。例如融創478.69億元拿地總額已佔其銷售總額81%,而融信方面,其拿地總額345.39億元,更是其銷售額132.2億元的261.3%。

[責任編輯:葛新燕]

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