多地出臺樓市降溫政策 對房地産市場影響幾何?

　　近日，針對一些熱點城市地王頻出、房價“高燒不退”的現象，多地多部門陸續出臺了一系列降溫政策，直指房地産企業融資、拿地以及個人住房信貸。

　　“新華視點”記者調查發現，房企利用金融杠桿獲得資金手段繁多，成為推高地價房價的一個重要原因。

　　房地産市場降溫政策近期頻現

　　在全國範圍內，對房地産企業的部分政策逐步收緊。據記者了解，興業銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發貸週期由2年期的中期貸款改為一年內，甚至半年期的短期貸款。

　　針對備受關注的“證監會收緊房地産上市公司再融資政策”一事，記者從證監會了解到，企業再融資募集資金不鼓勵用於補充流動資金和償還銀行貸款、需詳細披露募集資金的實際投向等政策，自2010年以來就一直實施，並非新政，但近期確實再次對證券公司高管進行了強調。

　　與此同時，部分地方政府也開始對房企發出收緊政策信號。隸屬於國土資源部的中國土地勘測規劃院近期發佈的《2016年第二季度全國主要城市地價監測報告》指出，今年二季度，熱點城市政策開始由寬鬆轉向收縮。南京、合肥、中山出臺調控意見穩定房價地價，蘇州出臺“蘇十條”、嚴審個人住房信貸、實行土地拍賣最高限價制度，天津收緊公積金貸款政策。

　　據記者了解，二線城市“四小龍”--南京、蘇州、合肥和廈門等城市相繼出臺“控地王”的相關限制政策，包括實施土地拍賣熔斷機制，提高土地出讓金首付比例，收緊個人購房貸款政策等。

　　南京和蘇州分別出臺土地拍賣熔斷機制，即當出讓地塊競價達到最高限價時，終止土地出讓，所有報價無效;安徽近日將單宗土地出讓價款最低首付比例提至50%，南京將住宅用地出讓金首付款比例調整為60%。

　　在資金供給端，一些地方政府開始提高二三套房首付，並限制購房貸款，以減緩房企銷售回款，減少向開發商“供血”。7月1日，合肥樓市新政正式實施，二套房最低首付比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款。

　　降溫政策直指房企高杠桿融資

　　記者調查發現，近半年來，地王頻出的背後既有資本市場輸血的力量，也有銀行開發貸款等低成本投資資金的“輔助”。所以，從近期各地各部門的調控來看，給房企降杠桿成為上述降溫政策的重要手段。

　　今年在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口背後就隱現再融資身影。去年，招商蛇口吸收合併招商地産上市，募集資金118億元，基本上全部投入公司的房地産項目。

　　業內人士表示，這種上市房企利用資本市場融資的高杠桿來拿地的做法非常普遍。萬得(Wind)資訊數據顯示，今年以來，上市房企通過股份定向增發募集的資金總額接近740億元，共21家A股上市房企完成定向增發。去年全年房地産行業共38家企業完成了股票定向增發，募資總額約為1687億元。

　　高和資本董事長蘇鑫表示，股權融資的資金成本較低，是不少上市房企的重要融資渠道。監管部門再次強調再融資不能用於拿地，對於不少A股上市房企影響較大。

　　開發商資金的另一個重要來源是銀行的房地産開發貸款。綠城中國相關負責人表示，“無論我們有多少融資渠道，開發貸都是必須申請的，因為價格低廉。”

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示，部分銀行此次縮短房地産開發貸款週期旨在規避樓市投資的金融風險，縮短開發商的資金週轉率、令其資金鏈趨於緊張，從而在拿地時量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應端的新政策，都是為了抑制開發商的非理性拿地。

　　易居智庫研究總監嚴躍進表示，地方政府通過“提首付，降杠桿”可以減緩開發商銷售回款，削弱為房企拿地“輸血”，抑制地王産生。“總體上，監管層對開發商變相‘限貸’，有利於減少土地市場資金過剩導致的泡沫。”

　　新政策對龍頭房企影響力有限，房企拿錢手段越來越多

　　部分熱點城市房價過高，來源於地價居高不下。一系列樓市降溫政策能否遏制開發商爭當地王的衝動，進而如何影響房地産市場?對此，多位房企高管表示，目前出臺的政策影響力對於中小房企殺傷力較大，而對於資金充足、信用良好的龍頭房企來説，市場上融資拿地的手段卻越來越多。如果地王繼續頻繁出現，對於房地産市場來説仍會推高房價。

　　旭輝控股總裁林峰表示，房企過去的融資渠道比較單一，多依賴銀行的開發貸款和賣房的資金回籠。現在融資工具繁多，不少房企50%以上的融資來源於公司債和企業債等，其餘部分除銀行開發貸款外，還有相當一部分資金來源於各類資管計劃、信託等融資渠道。

　　記者調查發現，不少企業繞道債券市場融資。2015年，恒大地産發行50億元公司債，經批准的募集資金用途為償還金融機構借款、優化債務結構和補充流動資金。在長三角地區連拿數塊地王的信達地産，發行2016年公司債第二期也是用於償還金融機構借款。

　　浙江一家龍頭房企執行總裁告訴記者，“即使再融資大門重新關閉，對於標桿房企來説，也並非不能容忍。因為當前房企獲得資金的渠道更廣，資本一定會克服‘重重障礙’奔向高回報行業。”

　　記者調查發現，在貨幣流動性較為充裕的情況下，各類變通做法在不斷增加。銀行理財産品是銀行資金進入房地産市場的重要渠道。“銀行受制于政策約束，並不能過多向房企貸款，但房企可以找一家信託公司成立一個信託計劃，然後由銀行購買，實現信貸資金繞道流出。”

　　在房企拿地過程中，目前甚至還出現一些資金方式“創新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發商告訴記者，現在一線城市拿地，基本只需準備10%的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。“不少金融機構競相到府來提供貸款，但會設置一定額度。超過授信額度，就以股權的形式放貸，未來銷售利潤與他們分成。”目前，市場上已經出現多個機構，專門為開發商提供拍地保證金甚至首付金。

　　業內人士認為，只有對上述這些“創新”“變通”渠道進行更加嚴格的監管，才能真正影響到房地産商的資金鏈，新政策才能真正發揮作用，進而擠出土地市場的局部泡沫。