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蘇州重啟限購! 外地人買第二套房要交1年社保

2016年08月10日 08:22:18  來源:澎湃
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  蘇州房地産市場調控新政或將在近期出臺,蘇州也很可能成為第一個重啟限購的二線城市。

  近日,網上流傳一份《關於進一步加強蘇州市區房地産市場管理的實施意見》的文件,文件從土地供應、土地競價、預售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個方面對蘇州房地産市場進行新的部署和要求,可謂全鏈條、全覆蓋、立體式的調控新規。

  其中最引人注目的當屬針對非戶籍居民購房。文件明確提出:非戶籍居民申請第二套住房,需提供2年內累計1年納稅記錄或社保證明,首次購房首付20%,已有1套及以上,停止貸款。這也意味著,蘇州或將成為首個重啟限購的二線城市,雖然針對的對象僅為非戶籍居民的二套房。

  “除了土拍新規尚未確認,其他基本確認了,昨天住建局已經召集開發商開會,口頭傳達了上述文件內容,正式發佈的時間待定。”蘇州某品牌房企負責人説,此次蘇州針對外地戶籍居民除了限貸,還增加了限購,這是比較有亮點的地方。“本次限購只針對外地人,蘇州本地人不限,而且外地人只限第二套,還是兩年中有一年社保即可,所以總體比較溫和,對市場的影響不大,可能只是心理層面的影響。”

  易居研究院研究總監嚴躍進表示,蘇州此類政策,體現了供給側結構性改革的思路,也體現了對於下半年房價管控的決心。由於強調的政策實施範圍為蘇州市區,這意味著昆山、太倉等下轄縣市並不包括在內。

  高價地兩個月內付清地款

  由於此前蘇州已經針對預售管理、價格管理、戶籍居民信貸作出了相關規定,因此文件在這幾個方面只是做了重申,新出臺的規定除了非戶籍居民的限購限貸,還有土地出讓方面的新規則。文件稱,蘇州將加大土地供應,今後3年,市區每年供地400公頃,其中普通住宅不低於70%,增加單批次供應。參與土地競拍的房企,保證金由20%調整為30%以上,首付款由50%調整為60%以上,3個月內全款付清。同時,設定土地出讓市場指導價,超過市場指導價,2個月付清全款,超市場指導價,工程封頂預售,超市場指導價10%,竣工驗收後預售,超市場指導價25%,終止網上競拍,轉“一次性報價方式”競價,此環節最接近所有報價平均價則為競得者。公積金貸款政策方面,第二次使用,首付比例由20%調整為30%,利率上浮10%。

  蘇州某當地房企負責人也稱,調控政策原計劃8月初出臺,但考慮到要和南京同步,所以就放了一放,“土地競拍的新規會增加開發商的現金流成本,使得開發商舉牌會更謹慎,同時也會促進開發商聯合拿地。”>>房價飆漲引高層關注 南京醞釀升級版限貸政策

  在土地競價的規則制定上,應該説蘇州頗費心思。通過設定土地出讓的市場指導價,能夠有效抑制高地價現象的出現。當然從此類規則來看,還是有很多新意的。比如説超過市場指導價,那麼土地出讓金繳付和工程項目等都有嚴格規定,需要2個月內付清全款,而且工程必須以準現房的模式銷售,這都會增加房企的資金成本,所以拿地過程中自然會有所克制。而超過市場指導價10%的,那麼就需要通過現房進行銷售,這其實也暗示了現房銷售的模式在蘇州悄然啟動。對於超過25%的指導價的土地,後續定價規則不是“價高者得”,而是最接近報價平均價的價格成為土地最終價,這會使得高價拍地房企失去拿地資格,最後會使得土地報價更接近房企意願認可的價格。

  限購相對寬鬆

  嚴躍進説,在戶籍居民信貸政策方面,對於蘇州本地購房者如果第一次購房那麼依然是兩成首付,這是非常寬鬆的政策,也是合理的。對於有過一套房但貸款結清的,可以走三成首付通道。而貸款沒有還清,那麼就需要走45%的首付比例通道。而兩套以上住房且依然有月供的,那麼購置第三套住房,那就不能動用信貸資源,必須全款購房。這相對來説會抑制部分炒房的需求或動機。

  嚴躍進表示,對於非戶籍居民信貸政策,和預期一樣,此次需要提供納稅或社保證明,這有點類似一線城市的限購政策,但相對寬鬆,而且此類政策主要針對二套房的。首套房方面依然是寬鬆的政策,依然允許購房者進行購房,且不需要社保證明。在金融監管力度方面,強化了資金審核和購房資格審核的內容,此類內容一定程度上使得購房者後續的購房材料準備的成本加大,也防範了各類造假資格進行購房的現象。總體上説,這會使得後續後續購房市場的環境凈化,防範各類炒房需求大規模的進入。在公積金貸款政策方面,收緊了公積金使用的政策。對於第二次使用公積金來購房的,首付款和利率都進行了上調,這使得後續公積金資源能夠實現開源節流的使用效率,防範公積金透支等風險的出現。

  市場已經進入調整期

  “這個調控新政還沒正式發佈,預計會在本週吧,可能個別地方會有修正。”某上市房企蘇州公司負責人説。

  該負責人表示,目前這個時間點出政策顯然不合適,從實際上看,已經不需要出了,“從6月份開始,蘇州市場已經出現下滑,成交量持續走低,新開的樓盤都是採取低開的方式,蘇州市場已經進入調整期了。”。>>7月樓市成交繼續下滑 蘇州廈門明顯降溫

  克而瑞數據顯示,7月蘇州商品房供應面積64.61萬平方米,環比下跌31.95%,成交面積60萬平方米,環比下跌17.36%,成交均價19744元/平方米,環比下跌4.49%。7月蘇州商品房庫存量為421.5萬平方米,在新老項目集中入市影響下,市場存量開始增長,去化週期回升至5.7個月。另據中國指數研究院8月1日發佈的百城價格指數,此前曾一度領漲的蘇州7月房價環比漲幅為0.28%,排名53,已經連續三個月告別前十。>>百城房價連漲12個月 70城庫存規模整體回落

[責任編輯:李帥]

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