上海年總價最高地塊誕生 金地88億拿下浦東祝橋地塊

　　(網路配圖,圖文無關)

　　7月27日，上海浦東一塊純住宅土地浦東祝橋G-10地塊進行公開拍賣環節。該土地面積相當於20個足球場，是今年以來單幅住宅用地最大的土地，起始樓板價8560元/平方米，起始拍賣價格為22.8億。

　　最終，20號競買人金地拿到了上述土地，成交價為88億元，樓板價3.3023萬元/平方米，溢價率286%。剔除公共設施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價4.1572萬元/平方米，未來保本售價預計6萬/平方米。

　　第一財經記者採訪獲悉，參與拍賣的房企包括仁恒、保利、建發、大名城(9.710, -0.44,-4.33%)、招商、世茂、龍湖、中鐵、陸家嘴(22.930, -0.29, -1.25%)、平安不動産、新城、卓越、綠都、融創 、融信、合景泰富、萬科、正榮、中駿、金地、旭輝、葛洲壩(6.370, -0.13,-2.00%)、保集+弘久集團。

　　此地塊位於祝橋鎮核心地段，靠近祝橋鎮政府和當地學校，1公里內也有商業配套，同時它靠近浦東機場，臨近上海繞城高速和申嘉湖高速。根據上海鏈家數據顯示，2012-2016年祝橋的房價每年以17%左右上漲，2016年祝橋的住宅均價為2.5343萬元/平方米。

　　本次拍賣房企也是異常火爆，對於上海而言住宅用地本身比較稀缺，加之體量如此之大，不得不讓房企都開始痛下血本。雖然起拍價格不高，但拍賣的5分鐘時房企就把價格抬到了50億之高，龍湖、陸家嘴、融創、仁恒、金地、平安不動産等公司更是輪番激進喊價，土地拍賣價格越來越高。而到了拍賣後半場，龍湖、金地、平安不動産、融創四家輪流加價，而此前土地拍賣一般也僅為兩家最後競爭。

　　上海中原地産市場分析師盧文曦表示，祝橋作為第一批自貿區這一點本身就一種標簽，而在産業上也是較為高端，是大飛機的製造基地。預計未來的10到15年內，祝橋將形成産值1000億元人民幣以上的民用航空産業集群，屆時成為亞洲最大，世界著名的都市型航空城。在經濟發展動力上是比較強勁的。不過區域上的短板也是比較明顯，就是沒有軌道交通支援。

　　第一財經記者在採訪中了解到，這幅地塊限制性條件很多，比如近期土地出讓上的“標配”都有，5%保障房、15%住宅的自持用於出租的面積、60%的中小套型配比。此外，該地塊要求保障房也實現100%全裝修，之前土地拍賣中很少看到保障房也要全部實現裝修的要求。而開工和竣工時間都有明確規定，壓縮“曬地”的可能性。這些限制性條件都加大了開發成本和開發難度。

　　同時，地塊周邊項目不多，在售的“東方鴻璟”單價在27000-30000元/平方米。從樓板價推算，未來保本價約6萬元/平方米。

　　“雖然區域內産業‘高大上’，但粘性略顯不足，對人口的吸引力可能還不如低端加工業那麼有效和直接，所以需求還需要時間培養。”盧文曦説。

　　對於金地而言，這幾年擴張速度偏慢，也已經到了不得不拿地的局面。第一財經記者梳理髮現，金地今年一共才拿了3幅地，一線城市只有1幅。而其他房企正在快速發展，因此拿下這個土地價格略顯激進，將對今後的産品打造上是相當大的考驗。

　　事實上，一線城市的土地已經不可以用合理的估計方法來解釋，而由於一線城市火爆，也帶動了全國土地市場的狂熱。根據中原地産研究中心統計數據顯示，截至2016年7月26日，全國住宅類的土地單城市出讓額超過100億的城市合計有22個，這22個城市集中在一二線城市。其中，合計出讓的土地出讓金為7579.5億，同比2015年同期的4007億上漲了89.2%，而供應的商品房住宅土地基本持平。從平均樓面價看，同比漲幅高達85.8%。

　　同時，這22個城市中樓面價漲幅超過100%的有杭州、蘇州、南京、上海、合肥、寧波、佛山、深圳、南昌、廈門。從土地成交金額看，漲幅同比超過100%的有杭州、蘇州、南京、合肥、天津、鄭州、寧波、佛山、深圳、南昌等城市。

　　值得一提的是，在日前舉辦的中央政治局會議上提到要全面落實“去産能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大重點任務，要採取正確方略和有效辦法推進五大重點任務，去産能和去杠桿的關鍵是深化國有企業和金融部門的基礎性改革，去庫存和補短板的指向要同有序引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來，降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資産泡沫和降低宏觀稅負。

　　“資産泡沫”的提法也首次被指出，業內也認為其指的是房地産市場泡沫。中原地産首席分析師張大偉指出，房地産業成本高，房地産已經成為了貨幣現象，這將抑制了其他一些行業的發展。