金地88億郊環補倉：超500輪競價奪上海總價地王

　　7月27日，近40°高溫，全城灼熱。

　　午時，歷經2個多小時鏖戰，超過500輪競價，金地力挫平安不動産、龍湖、陸家嘴等23家房企，用88億元砸下了這個位於上海郊環的總價地王。

　　上述地塊為浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊，起始樓板價每平方米8560元，一直飆升至每平方米33023元，溢價率高達286%，剔除公共設施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價已經高達每平方米41572元。

　　而新晉的總價地王並非位於上海內環或者是中環，而是位於上海郊環線上，屬於浦東祝橋板塊，四週並無直達地鐵，實際位置為川南奉公路與衛亭路交叉口附近，毗鄰浦東機場。

　　該地塊之所以引發眾房企的搶奪，更重要的一個原因是該地塊是今年出讓面積最大的純住宅土地，總出讓面積達140252.5平方米，約210畝，容積率1.9。

　　近年來由於浦東房價的快速上漲，板塊輪動效應明顯，繼張江、唐鎮、新場之後，祝橋的房價也一路走高。據中國指數研究院數據顯示，2012-2016年祝橋板塊新建商品房價格漲了90.6%，平均每年以17.5%的速度上漲，至2016年祝橋板塊新房成交均價達每平方米25063元。目前板塊內新房稀缺，在售新房均價約為每平方米30000元。

　　（浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊實景）

　　上海中原地産市場分析師盧文曦表示：“金地未來保本價約每平方米5萬元，售價高出當前同類産品66%以上，未來2-3年區域房價連續上漲近7成的可能性存有疑慮。此外，雖然區域內産業規劃向好，但是目前對人口的吸引力不足，所以需求還需要時間培養。而軌道交通的匱乏也很難從外部導入人口。因此從這個價格來看，房企獲利空間被大幅壓縮。”

　　盧文曦進一步分析金地激進拿地的原因：“金地這幾年擴張速度偏慢，拿地節奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地，一線城市只有1幅。在其他房企快速發展同時，自己有被擠出優秀梯隊的危險。所以這次拿地上勢在必得的氣勢，這個價格略顯激進，將對今後的産品打造上是相當大的考驗。”

　　而同參加競拍的龍湖地産內部負責人也在日前告訴記者：“上海土地價格快速上漲，房企在一線生存已經不堪重負，但是如果不拿地就會有退出上海的危險，整個團隊也會流失。”

　　正是不斷走高的地價加上補倉的需求點燃了開發商心中衝動的火焰。但是，衝動拿地之後，地王的高投入和開發難度也隨之即來。

　　根據出讓文件公告顯示，該地塊的開發條件也相對嚴苛。其中，地塊上建築限高45米，住宅套數下限2400套，中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的60.0%，全裝修住宅建築面積應佔總住宅建築面積的30.00 %以上。此外，地上面積中5%保障房無償移交給政府，還需建設2200平方米的的社區公共服務設施，及至少1300平方米的商業服務設施，並無償移交區政府，同時15%的面積需開發商自持有70年。

　　盧文曦分析稱：“5%保障房、15%住宅的自持用於出租的面積、60%的中小套型配比是近期上海土地出讓的‘標配’，但是，要求保障房也實現100%全裝修，之前土地拍賣中很少看到保障房也要全部實現裝修的要求。而開工和竣工時間都有明確規定，壓縮“曬地”的可能性，這些限制性條件都加大了開發成本和開發難度。”

　　“地王”最後的買單人終究是購房者。上半年地王頻出已經使得上海外環房價快速上漲，而進入下半年以來，上海土地的高熱再次為房價再次埋下伏筆，也為更多來上海打拼的普通人關上了大門。

　　更令市場恐懼的是，金地之後，還有來者。