4月全國一線城市樓市成交“雙降”

繪圖：簡仁山

　　5月4日，中國指數研究院發佈《中國主要城市房地産市場交易情報（2016年4月）》。數據顯示，進入4月，房地産市場向理性回歸，成交量環比有所下滑。

　　而該機構此前發佈的全國300城土地市場交易數據顯示，4月全國土地市場成交降溫，成交面積環比減少8%，一二三線城市均出現不同程度的回落。由於受二線城市地價大漲的拉動，全國300城成交樓面均價環比上漲43%，同比上漲65%。

　　南方日報記者 牛思遠

　　樓市 主要城市庫存壓力進一步緩解

　　進入4月，各地政府因城施策調控樓市，房地産市場成交量環比均有所下滑，成交出現冷熱分化，一線城市普遍降溫，部分二線城市仍保持高熱。經過一季度的旺銷，主要城市庫存量環比繼續下降1.5%，庫存壓力進一步緩解。

　　中指院發佈的最新數據顯示，2016年4月監測的36個主要城市累計成交面積環比下降2.69%，超一半城市環比下降。不過，在同比方面，監測的36個城市累計成交面積仍大幅增長60.40%，同比上升的城市佔比達86%。

　　4月監測的36個城市中，有19個城市成交量環比下跌。其中上海跌幅為35.47%，三亞和蘇州也下跌超三成。同比來看，31個城市上漲，其中天津漲幅超2倍。

　　分城市來看，一線城市成交面積環比下降22.31%，同比亦小幅下跌1.12%，出現了同比環比“雙降”。二線代表城市成交面積環比增長3.88%，同比上升78.75%，上漲和下跌城市各佔一半，南京、武漢等部分二線城市仍維持較高熱度。三線代表城市成交面積環比下降8.30%，同比增長67.87%。

　　中指院報告分析認為，3月小陽春過後，4月中央及地方政府不斷因城施策，市場向理性回歸，整體市場小幅下降。主要城市庫存量環比仍在繼續下降，庫存壓力進一步緩解。

　　數據顯示，2016年4月末，中指監測的主要城市庫存量環比下降1.5%。4月以來中央及地方不斷出臺鼓勵農民工購房、實施稅收優惠等政策助力去庫存，效果不俗。

　　重點監測的城市中，超六成城市可售面積環比下降，其中青島降幅最高，達8.87%，南京和杭州降幅也超過8%，分別為8.85%和8.01%。

　　土地 二線城市樓面均價同比大漲

　　看完“麵包”的銷量，再回過頭看看“麵粉”。中指院數據顯示，4月，由於主要城市陸續發佈年度供地計劃，全國土地整體供應步伐加快，供地總量同環比均增長。

　　4月全國300個城市共推出土地1917宗，環比增加20%，同比增加7%；推出土地面積7143萬平方米，環比增加14%，同比增加25%。其中，住宅類用地465總，環比減少14%，同比減少14%；推出土地面積2006萬平方米，環比減少5%，同比增加20%。

　　不過，受前期樓市調控新政和前期供地萎縮的雙重影響，一線城市土地市場明顯降溫，4月土地成交面積環比銳減49%，同比減66%；土地出讓金僅6億元，環比減少89%，同比減少97%。

　　二三線城市土地成交面積也較上月出現了一定程度的下滑，從總體情況來看，4月全國300城共成交土地1252宗，環比減少13%，同比減少2%；成交面積4982萬平方米，環比減少8%，同比增加21%。其中，住宅類用地308宗，環比減少28%，同比減少2%；成交面積1476萬平方米，環比減少11%，同比增加30%。

　　從土地價格來看，一二線城市的分化情況十分明顯。4月，全國300城樓面均價環比漲43%，同比漲65%，漲幅驚人。其中，一線城市地價回落，成交樓面均價為850元/平方米，環比驟降75%，同比降93%；與此形成鮮明對比的是，由於品牌房企密集聚焦二線城市，二線城市成交樓面均價達3007元/平方米，環比漲53%，同比大漲180%。

　　中指院報告分析，從溢價率來看，一線城市的成交價已經回歸土地成本價，土地平均溢價率僅2%；而二線城市溢價率繼續走高，達到65%，較上月增加25個百分點，比去年同期上升54個百分點。

　　■連線

　　同策諮詢研究部總監張宏偉：競爭加劇倒逼房企轉型

　　“在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下，樓市已經進入下半場。”同策諮詢研究部總監張宏偉表示，在從樓市下半場特徵來看，房地産行業增速下滑趨勢勢在必然，此時，房地産行業也將呈現出規模化聚集與並購重組頻繁發生的特徵，“大魚吃小魚”的並購現象與合縱連橫的“強強聯合”成為“新常態”。屆時，“大者恒大，強者恒強”局面的形成，最終推動市場集中度越來越高。

　　張宏偉表示，2014年以來，品牌房企“跨界”轉型非地産業務的趨勢顯得非常明顯。至少有30家品牌房企明確退出房地産，或房地産主營收入佔比已經低於50%。其中，至少16家品牌房企計劃或已經實現徹底轉型，脫離房地産主業。

　　張宏偉認為，儘管樓市開年回暖明顯，但未來仍將有許多品牌房企因為對於地産行業前景的擔憂，或因為短期資金問題而退出房地産行業。他分析，在本輪市場週期低谷期階段，住宅市場利潤率進一步下降，導致過去直接跑馬圈地模式發展空間受限，這種市場週期的變化將帶來行業變革，倒逼房企戰略轉型。

　　■相關

　　國土資源部：經濟築底反彈帶動土地需求回暖

　　國土資源部日前發佈今年第一季度國土資源主要統計數據。數據顯示：第一季度全國國有建設用地供應量同比下降0.2%，下滑態勢改觀；主要監測城市地價均變化平穩，住宅地價環比增速溫和上行。

　　“總體看，第一季度國土資源數據與宏觀經濟數據的走勢保持了一致。經濟築底反彈帶來土地需求回暖，供給側結構性改革推動土地市場和礦業權市場持續調整。”國土部相關司局負責人表示。

　　國有建設用地供應情況方面，全國國有建設用地供應9.47萬公頃，同比下降0.2%。其中，工礦倉儲用地2.47萬公頃，同比下降2.7%；房地産用地2.36萬公頃，同比下降4.4%；基礎設施等其他用地供應4.64萬公頃，同比增長3.7%。

　　主要城市地價監測情況顯示，第一季度末，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3668元／平方米、6767元／平方米、5554元／平方米和766元／平方米。四類用地價格環比增長率分別為0.96%、0.57%、1.27%和0.73%，同比增長率分別為3.55%、2.60%、4.66%和2.50%。