一季度上市房企凈利潤率繼續下調

　　截至2016年4月30日，房地産上市公司2015年年報和2016年一季度報公佈完畢。從一季度業績報告來看，房地産銷售市場回暖明顯，但房企凈利潤率呈現出繼續下滑趨勢。

　　中原地産研究部針對滬深兩地122家房地産上市公司研究統計，這122家房企在2016年一季度的總營業收入達到了2100.96億，同比漲幅高達53.3%。在市場升溫的基礎下，3/4的企業成交上升，122家企業中只有32家企業營收下滑。

　　在2016年一季度樓市相對火爆的情況下，房企普遍呈現了收入增幅大幅超過利潤的現象。122家企業在2016年一季度的凈利潤合計為142.6億。整體來看，同比2015年上漲了8.5%。71家房企出現了利潤同比上漲。

　　但從凈利潤率看，122家房企平均凈利潤率為6.8%，相比2015年同期的10.3%依然呈現了非常明顯的下調。中原地産首席分析師張大偉分析認為，“一季度的業績顯示，大部分企業的利率出現了非常明顯的加速下調，預計房企的凈利潤率未來將維持下調的趨勢”。

　　張大偉分析認為，首先，房地産市場整體銷售難度在加大，雖然全國一二線市場回暖，但三四線依然處於調整過程中，以價換量的現象仍然要持續一段時間。其次，土地市場競爭日趨激烈，房企一二線拿地更加艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持。另一方面，地王的頻繁出現增加了企業土地成本，大部分標桿房企拿地集中在一二線城市，出現了很多地價超過房價的現象。

　　他表示，整體來看，房地産市場黃金期已經過去。從市場復蘇的2015年開始，一直有企業陸續出售資産，包括股權出售、金融資産出售、退稅收入及政府獎勵等。

　　據東興證券對152家房地産上市公司2015年年報及2016年一季報的統計分析顯示，2015年營業收入仍在增加為12175.27億元，同比增長37.18%，但歸屬母公司的凈利潤增長較弱，為970.65億元，同比增長8.40%。

　　2016年一季度，152家房地産上市公司營業收入2254.39億元，同樣出現上升現象，同比增長102.86%，歸屬母公司的凈利潤為168.73億元，同比增長35.18%。

　　“利潤同比乏力的原因是公司結算的毛利率下降”。東興證券分析師鄭閔鋼等分析認為，2015年房地産上市公司收入和凈利潤出現增長符合市場預期，凈利潤增長較弱主要是因為由於銷售産品的毛利率下降為28.68%，相比2014年同比下降了11.45%。目前商品房銷售回暖明顯，預計2016年的銷售毛利率將會有所回升。

　　由於房地産的銷售回暖，房地産的存貨週轉和總資産週轉率都出現明顯改善，2015年房地産公司的經營狀況明顯出現好轉。截至2015年底上市公司的存貨週轉率和總資産週轉率出現加快，分別為0.32和0.28，同比分別上升16.02%和7.07%，房地産上市公司的財務費用上升，而管理費用和營業費用下降，單位營業總收入的財務費用上升了6.02%，管理費用和營業費用分別下降達1.33%和8.28%。毛利率下降仍在持續達28.68%，毛利率的下降影響凈利潤的增長。

　　值得一提的是，2015年房地産行業的資産負債率進一步上升達76.29%，同比上升了1.9%。

　　東興證券的研報認為，目前房地産行業仍喜中有憂，由於房地産市場區域性差異仍在加大，銷售市場熱中過熱、冷中不熱，去庫存的總體進程仍不十分理想。今後一段時間，政府糾偏的行為仍將持續，政策的不確定性影響著投資者對房地産板塊的投資信心。“我們認為房地産股短期已出現回調，但行業本身大幅回升的動力仍不夠充分，5月份支援小幅反彈較為確定，較大的行情仍需要觀察”。