營改增後房産交易稅負整體降低 300萬二手房稅減1萬

　　本報訊（記者 耿諾 孫傑）昨天是全面實施營改增試點後的首個工作日，本市各區地稅辦稅大廳迎來眾多二手房交易納稅人，稅負到底降沒降是他們最關注的問題。記者以一套網簽價300萬元的二手房交易為例實際測算，稅負整體降了1萬元。

　　根據市地稅局的統計，5月1日當天，全市18個區（分）局試運作二手房交易稅收徵管工作，當天共開具二手房交易增值稅發票85張，徵收稅款638.55萬元，比營改增前的稅負降低16.03萬元，降幅2.45%，平均單筆業務稅負下降1885.88元。

　　昨天上午不到9點，西城區地稅局第二稅務所門前就有不少納稅人在排隊辦業務。另外，東城區也迎來二手房交易開票申報高峰，當日共辦理25筆二手房繳稅業務，徵收稅款284萬元，與營改增前相比，買賣雙方稅負整體降低1.6萬元。

　　記者了解到，營改增落地之後，二手房交易的增值稅、契稅、個稅、附加稅等稅率及相關優惠政策，基本平移了此前營業稅時期的規定，但由於稅基下調而導致了總體稅負略降。即過去營業稅是以含稅房價來徵稅，現在增值稅按照不含稅房價來徵稅。

　　5月1日起，營改增試點改革在全國範圍內全面推開，本市國稅、地稅系統營改增相關人員小長假期間全員上崗，加班加點確保營改增平穩推進。本次營改增，全市共涉及33.9萬戶納稅人，其中生活服務業為31.2萬戶,佔總數的90%以上。

　　對正在進行二手房交易買賣雙方而言，稅費到底能降多少？記者拿北京市民趙女士的案例進行了測算。

　　原來，趙女士名下只有一套40多平方米的老房子，是父親的遺産。如今為了改善居住條件，趙女士買了一套網簽價為300萬元的二手房。

　　因為趙女士名下已經有一套房，再買房要按照二套計算，因此，趙女士要承擔的契稅稅率為3%。營改增之前，契稅的計算基數就是300萬元，而營改增之後，要減去已經繳納的增值稅，因此營改增前後，契稅最終的繳納額度分別是9萬和8.571萬元。僅這一項，趙女士就省下了4000多元。

　　而營改增之後，原來的營業稅為15萬元，如今的增值稅為14.286萬元，趙女士又少繳了7000多元。相應的附加稅費也少繳800多元。

　　最複雜的是個人所得稅的計算方式。記者請來稅務部門相關工作人員，給趙女士仔細進行了測算。

　　在營改增之前，趙女士要購買的這套房子屬於“非普”，而且不唯一，所以要徵收差額20%的個稅。計算公式為目前的網簽價減去房屋原值，再減去本次繳納的營業稅及附加稅費、上次購房時繳納的契稅，還可以減去等於這次網簽價10%的裝修款，再乘以差額的20%，等於30.04萬元。

　　營改增之後，這個公式變得更為複雜，計算方法為“合同價-本次繳納的增值稅-原值-本次繳納的附加稅費-原購房時繳納的契稅-合同價×10%的裝修款”，因此經過計算後，趙女士交易這套房産，個稅將多交0.16萬元，但整體將少繳納1.069萬元。