“營改增”個人轉讓二手房稅負略有下降:200萬房子少交稅4800元

　　本報訊 （記者趙瑩瑩）昨天，財政部和國稅總局首次明確了5月1日“營改增”後個人轉讓二手房時個稅、契稅的計算原則。記者今天上午從北京市國稅局和北京市地稅局獲悉，計算這三種稅費時，房屋銷售額均為不含稅的數額。記者以一套200萬元的二手房為例簡單計算，比較“營改增”前後稅負差異。

　　增值稅方面，北京執行的政策為，5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照5%的徵收率差額徵收增值稅。

　　契稅方面，個人購買家庭唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。計徵契稅的成交價格不含增值稅。

　　個稅方面，業主個人轉讓不滿五年或非唯一的二手房時，要按照差額的20%徵收個稅。需要注意的是，個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財産原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

　　那麼，同樣一套房，“營改增”前後，究竟能為普通二手房業主節約多少稅費呢？舉例來説，北京市民李先生以200萬元的價格，出售了其購買不足兩年的一套60平方米二手房，假設當年買入價為100萬元，繳納稅費2萬元。5月1日前，這套房屋需繳納營業稅10萬元、個稅17.6萬元、契稅2萬元。5月1日起，這套房屋改為繳納增值稅、個稅和契稅。增值稅納稅額為{含稅銷售額÷（1+徵收率）}×徵收率={200÷（1+5%）}×5%=9.52萬元；個稅納稅額為〔{200÷（1+5%）}-102〕×20%=17.7萬元；契稅納稅額為{200÷（1+5%）}×1%=1.9萬元。通過計算可以看出，營改增後賣方稅負減少0.38萬元，買方減少0.1萬元。（案例中不包含附加稅）

　　據了解，市地稅局已對二手房系統進行了修改，新系統從今天起正式上線。同時，市地稅局在原有279個二手房和個人出租不動産辦稅窗口的基礎上，又新增了辦稅窗口70個。而在辦理流程上，記者從地稅窗口了解到，也基本和“營改增”之前的辦理流程相同，買賣雙方攜帶房屋交易資訊表、身份證、戶口本、結婚證、購房發票等基本材料，到窗口核實、確定交易涉及稅種，填寫相關稅種申報表後，經復核無誤的，繳納具體稅費並獲得票據證明。

　　需要提醒的是，如果納稅人發生應稅行為價格明顯偏低且不具有合理理由的，主管稅務機關有權重新確定銷售額，確定依據可以是納稅人近期銷售同類不動産的平均價格，或者其他納稅人近期銷售不動産的平均價格等。 J201