百強房企去年銷售超3.2萬億 四成利潤來自非主營收入

繪圖：楊佳

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　　29日，恒大地産發佈的2015年度業績報告顯示，其2015年合約銷售額、合約銷售面積、合約銷售均價創歷史同期紀錄。恒大地産的表現是當前房企業績分化的寫照。中國指數研究院報告指出，2015年百強房企銷售額增幅和市場份額均再創新高。而目前公佈業績的滬深上市房企中，凈利潤同比增長者過半。

　　據悉，綜合實力排名前十的企業銷售總額達1.42萬億，佔全國商品房銷售額的16.3%。在房地産市場分化日益加劇的背景下，行業集中度進一步提升，大型房企優勢繼續擴大，強者恒強大者愈大。 南方日報記者 牛思遠 發自香港

　　現象 滬深41家上市房企僅7家凈利超10億

　　恒大年報顯示，2015年恒大合約銷售額、合約銷售面積、合約銷售量價齊升。其中，合約銷售額2013.4億，同比增53.1%，完成1500億原年度目標的134.2%，完成上調後1800億年度目標的111.9%；合約銷售面積2551.2萬平，同比增40.2%；合約銷售均價7892元/平方米，同比增9.2%。

　　2009年上市以來，恒大合約銷售額從303億增至2013.4億，年均複合增長率37.1%；總資産已從631億大幅增長至7570.4億，增長超10倍，繼續超越萬科位居中國規模最大的房企。截至去年12月31日，恒大現金餘額達1640.2億，遠超萬科、中海的總和。

　　截至目前，滬深兩市已經有41家上市房企發佈了2015年年報。具體來看，實現凈利潤同比增長的上市房企有22家，佔比超五成。

　　從凈利潤增幅來看，同比增幅超100%的共有8家，佔比近兩成。從凈利潤額來看，在已發佈年報的41家公司中，只有7家公司2015年的凈利潤超過10億元。凈利潤下降或者虧損的上市房企，其業績變動主因均是庫存難以消化的“老大難”問題。而去年凈利潤同比上漲的上市房企中，有四成公司利潤來自非主營業務，包括股權出售、金融資産出售、退稅收入及政府獎勵等。

　　大同證券分析師張誠表示，從目前看來，去年多數上市房企的利潤並未大幅減少，主要是因為這些房企都在尋求轉型，將資金投資到房地産以外的其他領域。但結合國家去庫存的大背景及近期市場情況來看，預計上半年二線城市成交量仍將延續較好表現，“未來政策的利好再加上上市公司投資非主營業務，房地産板塊還是值得期待的。”

　　趨勢 百強房企去年市場份額提高1.5個百分點

　　日前，國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地産研究所和中國指數研究院三家單位共同發佈的“2016中國房地産百強企業研究成果”顯示，百強房企去年銷售額增幅和市場份額均再創新高，行業集中度進一步提升，企業分化明顯。

　　該研究報告顯示，2015年，在“促消費、去庫存”的總基調下，供需兩端寬鬆政策頻出促進房地産市場量價穩步回升，全國商品房銷售額和銷售面積同比分別增長14.4%和6.5%，房地産市場運作環境顯著改善。

　　與此同時，房地産市場“二元分化”現象持續加劇，一線和熱點二線城市需求旺盛，呈現量價齊升局面，而部分二線和多數三四線城市市場需求表現乏力，高庫存壓力下，房價和成交量多呈下跌態勢。

　　在房地産市場兩極分化趨重、市場運作風險加大的背景下，房地産百強企業全年業績規模再創新高，業績增速繼續跑贏大市。去年百強房企銷售總額、銷售面積分別為32032.1億元、29583.6萬平方米，銷售額、銷售面積同比增速分別為19.4%和15.6%，高於同期全國漲幅5個和9.1個百分點，市場領先優勢進一步擴大。

　　報告指出，依託穩步增長的銷售業績，百強企業市場份額持續擴大，推動行業集中度進一步提升。2015年，百強企業銷售額市場份額上升至36.7%，較上年提高1.5個百分點，銷售面積市場份額提高1.8個百分點至23%，行業集中度進一步提升。

　　其中，綜合實力排名前十的房企2015年實現銷售總額14241.3億元，佔百強企業銷售總額的44.5%，佔全國商品房銷售額的16.3%，較上年提高0.4個百分點，行業地位不斷鞏固和提升。

　　百強房企內部分層業績分析顯示，規模較大的百強企業以“大而全”的市場佈局，實現了對熱點城市的重點覆蓋，使企業充分享受到結構性回暖的紅利，進而保障了銷售業績的穩步增長。百強前10名房企銷售額增長率均值為19.3%，高於銷售面積增長率均值4.5個百分點，溢價優勢凸顯。

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　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：

　　房地産行業盈利水準持續收窄

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從近期房企披露的業績可見，行業盈利水準持續收窄，説明傳統的經營優勢被削弱。尤其是土地價格持續攀升，土地成本佔房屋銷售中的比重愈來愈大，這都會壓縮房企的盈利空間。後續的策略在於，第一是積極轉型，尋找新的盈利空間大的項目和産業；第二是加快高週轉模式和輕資産模式的應用，進而擴大盈利空間。

　　嚴躍進指出，非品牌房企也形成共識，要想力爭上游，在一線城市積極拿地，風險最小，收益最大。所以在品牌房企傳統拿地模式相對淡化的情況下，反而給予了此類房企一些新的機會。

　　他認為，部分大房企高調調高業績或者曬業績，其實也是一種行銷效果，暗示著此類房企的住房産品的市場認可度比較高。從企業管理角度看，積極去庫存，進而加快高週轉，也是此類企業需要考慮的內容。

　　嚴躍進認為，房地産行業有特殊性，總體上看，去年銷售業績好于預期、房地産市場需求繼續積極釋放、産品價格反彈有力且持續，這都説明目前的虧損並不值得過於擔憂。隨著2016年房企積極發行低成本公司債和融入一個低成本的信貸環境中，資金成本的降低能夠在一定程度上遏制部分房企虧損額的擴大。

　　■相關

　　深圳廣州珠海去年房價全省前三

　　29日，廣東省房地産協會發佈的《2016廣東房地産藍皮書》顯示，2015年廣東商品房銷售市場總體回暖，銷售面積和銷售金額分別達1.17億平方米和1.14萬億元，均創下歷史新高，其中珠三角相對其他地區市場回暖步伐更快，銷量同比增速持續領先。2015年深圳、廣州、珠海分別以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列全省前三，其中深圳均價同比漲幅約40%。

　　《藍皮書》認為，伴隨著區域經濟一體化的不斷發展，房地産市場以城市群形態發展的趨勢也在增強，城市群的中心城市由於需求旺盛使得房價高企，進而輻射帶動周邊城市、地段市場的活躍。 牛思遠