房地産庫存集中在三四線城市 公積金繳存近9萬億

昨天，住建部部長陳政高（中）、副部長陸克華（右）、副部長倪虹出席記者會。京華時報記者陶冉攝

　　昨天，十二屆全國人大四次會議在梅地亞新聞中心舉行最後一場記者發佈會，住房和城鄉建設部部長陳政高在會上表示，目前中國房地産市場分化嚴重、庫存較高，尤其是三、四線城市庫存嚴重。針對一線城市房價上漲過快的問題，陳政高表示，目前，各地方政府都在努力實施調控，已經收到了一定的成效。住建部副部長陸克華還表示，將建立仲介機構和從業人員的信用檔案制度，違法違規的仲介機構和從業人員將被納入“黑名單”，建立失信懲戒機制。　　

　　焦點關注

　　關鍵詞 庫存

　　大多數集中在三四線城市

　　陳政高説，房地産形勢和走勢全社會都非常關注。目前的房地産市場，主要特點有三個。首先，銷售企穩回升，截至去年年底，房地産銷售額增長了6.5%，銷售面積增長了14.4%。第二，城市分化日趨明顯。第三，庫存嚴重，特別是在三、四線城市。去年年底，中國的庫存面積是7.18億平方米，到了今年2月份，庫存面積就上升到7.39億平方米，增長率也達到15.7%。

　　陳政高指出，中國經濟長期向好的基本面沒有改變。有了這個基本面，房地産市場平穩健康發展就有了前提條件。另外，中國的城鎮化進程沒有變。此外，居民的住房需求，特別是新市民的住房需求沒有變。

　　關鍵詞 房價

　　控制房價暴漲已見到成效

　　針對一線城市房價上漲過快的問題，陳政高説，現在中國房地産市場的一個顯著特點就是分化嚴重，三、四線城市的房價大體上都是回落的，問題和矛盾主要集中在一線城市和部分二線城市。目前，政府的主要任務就是穩定一線城市和部分二線城市的房價。

　　目前，各地方政府都在努力實施調控。比如，實行嚴格的限購政策、稅收和金融政策；增加土地供應，且及時公佈、穩定預期；增加中小套型的供應數量；打擊各種違法違規行為。通過網簽數據看，目前已經收到了一定的成效。

　　同時，部分二線城市春節後房價同樣上漲過快，住建部也是密切關注。現在，二線城市在穩房價方面也採取了很多措施。另外，住建部會抓好價格監測，隨時發現問題，及時提出對策，努力保證房地産市場的穩定發展。

　　關鍵詞 公積金

　　公積金繳存資金近9萬億

　　住建部副部長陸克華昨天表示，我國的住房公積金條例是從1994年開始建立，于1999年出臺了《住房公積金管理條例》。截止到目前，全國有2.17億人參與了這項制度，繳存的資金達8.95萬億，有5.33萬億貸款，提取了4.88萬億，共有1億繳存職工通過使用住房公積金解決了住房問題。

　　“這項制度在實施的過程中，也逐步顯現了一些問題。”陸克華説，為了完善住房公積金制度，改進公積金的提取、使用和監管機制，住建部提出了《住房公積金管理條例》修改意見，並於去年11月和12月面向社會徵集意見，共收到856條意見。

　　歸納起來，856條意見主要集中在五個方面。一是繳存的比例問題，怎麼樣限高、保低，體現繳存的公平；二是繳存的範圍，到底適用哪些群體，有些群體該不該納入進來，比如農民工和個體工商戶；三是在提取、使用、貸款方式上的改進；四是個人的錢如何保值增值問題。第五就是管理透明、監管到位問題。

　　目前，相關的修改、上報等方面的工作正在進行當中，至於農民工、個體工商戶是否納入條例新修訂的《住房公積金管理條例》，因為還在修訂之中，目前還無法回答。

　　關鍵詞 仲介

　　不良仲介將被拉入“黑名單”

　　針對近期部分仲介出現的虛報房價，為購房者提供首付貸等行為，住建部副部長陸克華明確表示，今年，住建部將開展一次專項的規範和整頓行動。不良仲介將被拉入“黑名單”。

　　陸克華説，仲介機構提供的仲介服務是房地産市場的一個組成部分。我們目前有6萬多家房地産仲介機構，其中確實存在一些不良、甚至違法違規的仲介機構，通過各種方式謀取不正當利益，侵害消費者權益。

　　專項行動將規範仲介機構房資訊的發佈，全面推進房地産轉讓網簽制度，通過網簽制度的實施，防止“一房多賣”；加強房地産交易資金的監管，防止仲介機構侵佔、挪用房地産交易當事人的資金，保證交易的資金安全；強化對房地産仲介機構的備案管理，只有通過房地産主管部門備案的仲介機構，才能獲得網簽、房源核驗等相關許可權；加強仲介從業人員的管理，提高從業人員的素質；完善信用資訊系統，建立仲介機構和從業人員的信用檔案制度，那些不良的、違法違規的仲介機構和從業人員，將被拉入“黑名單”，建立一個失信懲戒機制，以提醒廣大購房人審慎選擇仲介機構。

　　熱點回應

　　1中國房地産産業將來如何發展？

　　應對未來形勢充滿信心

　　陳政高：預計中國房地産市場的走向，我認為得看幾個基本條件。第一個條件，就是中國經濟的基本面依然向好。第二個條件，就是中國的城鎮化進程依然沒變，目前，常住人口的城鎮化率是56.1%，而到“十三五”末期，這個數字要達到60%。第三，就是城鎮居民尤其是新市民的住房需求依然沒變，這是未來房地産發展的巨大潛力。第四個條件，就是我們有各項宏觀調控措施，有各個地方政府承擔的宏觀調控主體責任。我們應該對未來的房地産形勢充滿信心。

　　2中國會不會出現日本式的崩盤？

　　時代不同不能相提並論

　　陳政高：最近網上有一些文章，社會上也有一些議論。圍繞這個問題，我請教過一些專家。我要説的是：第一，時代不同。日本發生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、經濟條件和今天都大不一樣，甚至是完全不一樣了。

　　第二，國情不同。中國和日本的城鎮化水準不同，經濟發展階段不同，宏觀調控的措施也不同。因此，我要説，不能相提並論。

　　3如何實現農民工在城市購房？

　　需要多方努力逐步實現

　　陳政高：農民工對城市貢獻太大，需要進一步的關愛。鼓勵引導農民工進城購房，是在落實中央的決策部署，有助於推進以人為核心的新型城鎮化，也是農民工自身的需要，有利於他們進城就業創業。我到一些地方搞過調研，在一些中小城市，農民工購房佔到了當地整個購房總量的30%左右，有些縣城甚至到了50%。農民工在城鎮購房潛力是很大的。

　　現在各地鼓勵引導農民工進城購房，大體有幾個做法，首先是落實享受基本公共服務的政策，特別是子女入學；其次，市縣政府都出臺了一些優惠政策，鼓勵引導農民工進城買房；第三，就是努力解決農民工的就業問題。

　　另外，各銀行都支援農民工進城買房，特別是中國農業銀行在全國提供了“農民安居貸”，僅1月份一個月，就為5.4萬戶農民發放了170億元貸款。農民工進城購房是一個歷史過程，需要逐步實現。

　　4棚戶區改造為啥貨幣化安置？

　　增加安置居民選擇權利

　　住建部副部長倪虹：使用貨幣化安置有很多好處。首先是提高了效率，以建設回遷房一般需要2到3年的時間，使用貨幣化安置，可以讓動遷的居民立馬入住到新房之中，免受過渡之苦。第二，增加了安置居民的選擇權利，每一個棚戶區可以按照就近工作等考慮來選擇自己的安家位置，同時也可以選擇一手房、二手房。第三，可以不受時間、季節的限制，特別是東北老工業基地，一年有五六個月都是冬天。第四，有利於當前房地産市場的去庫存。第五，可以更加公開透明。去年看，棚改貨幣化安置的比例達到了29.9%，今年我們要加大工作力度，力爭向50%努力。

　　5建設開放式小區需注意什麼？

　　將制定具體的實施方案

　　陳政高：關於街區制，中央文件提出了方向性、指導性的要求，在具體的實施當中還要制定具體的方案，細化這些措施，要依法依規辦事。所以，它是一個過程，不是一蹴而就。

　　陳政高指出，中共中央、國務院在《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中，全面部署了今後一個時期城市規劃建設管理工作的方向和重點工作，是住建委今後一個時期工作的指南。

　　馬上就訪

　　棚戶區改造貨幣化安置幫鄂爾多斯去樓市庫存

　　內蒙古鄂爾多斯，曾一度被人戲稱為“鬼城”。全國人大代表、內蒙古自治區住房和城鄉建設廳廳長秦義就當地如何去庫存等問題接受京華時報記者專訪。他表示，內蒙古目前庫存量約70萬套，並且主要集中在三個盟市，對此他們將採取組合政策的方法，因城施策，因地施策。其中，棚戶區改造貨幣化安置的政策，盤活了部分存量房。

　　>>現狀

　　內蒙古將三年完成去庫存

　　秦義介紹，內蒙古房地産投資高峰期在“十二五”初期，2011年-2012年，全區固定資産投資達到過1600億元，但隨後幾年，內蒙古投資和全國投資恰恰相反，逐年下降，去年只有1081億元，到去年10月後，包括現房、已經竣工交付的和在建商品房同期比首次下降5%，但總量還是居高位。

　　內蒙古每年商品住宅銷售面積大約在2200萬平米左右，折合大概22萬套。現在整個商品房屋還有70萬套，仍處於高位，“十三五”期間去庫存任務艱巨。

　　但秦義強調，內蒙古總人口占全國總人口1.8%,庫存量佔全國平均水準1.5%，這就是説，按每人平均量內蒙古庫存量比全國水準低一些。他透露，目前內蒙古人購買一套房屋需要3.7年，這個數據是符合國際標準的。他説，按照國際通行慣例，一個家庭3年-6年的收入可以買一套房屋（普通房屋90平米左右）較為合適。去年內蒙古全區商品住宅平均售價3939元/平米，按100平米計算，也就是説40萬一套。去年內蒙古家庭城鎮居民每人平均收入超過3萬元，三口之家就是10萬元，購買一套房屋需要3.7年。

　　秦義説，“十三五”頭三年，內蒙古房地産供應下降，總庫存也會下降。預計三年左右內蒙古可以完成去庫存任務。

　　棚改貨幣化幫了鄂爾多斯

　　秦義介紹，目前內蒙古自治區的房地産庫存主要集中在呼和浩特、鄂爾多斯、烏蘭察布。市場細分分析，庫存集中地佔65%。相對集中，中小城市壓力不大，還有發展空間。

　　棚戶區改造採取貨幣化安置，有效地解決了庫存。秦義説，今年全區棚戶區改造22萬套，去年24.8萬套，去年棚改貨幣化安置率是57.6%，今年貨幣化率將不低於60%。其中，鄂爾多斯去年貨幣化率是90%，去年一年消耗3萬套，今年仍然不低於3萬套。

　　另外，鄂爾多斯地區，150平米戶型多，在改善性需求化解庫存的過程中，政府採取共同持有産權的做法，解決購房者資金難題。也就是説，超出原有房産面積部分，可以設定租賃期限，在期限內還清尾款；契稅也只收增量部分，大大緩解了購房者的資金壓力。

　　在土地供給方面，秦義表示，現在已經拿出計劃，凡是庫存任務較重地區，暫緩土地供應和新建商品房審批。去年內蒙古商品房屋開發用地和供應量減少40%，內蒙古放開限購，普通商品住房面積放寬。按照今年一、二月監測，房價一直處於平穩狀態。房價高，不是普遍高，因城施策，鼓勵發展培育新興城市。讓新市民實現就近就地穩定就業和生活。

　　>>對話

　　去庫存並不是去房地産

　　京華時報：內蒙古都採取了哪些措施去庫存？

　　秦義：我一直堅持一個觀點，去庫存不是去房地産，是要讓房地産更好、健康、平穩發展。商品房既然是商品，就具備居住、財産、投資屬性。而對於投資者來説，要抑制投機行為。更多通過增加新市民進城，包括農牧民在內的轉移進城。以前政策不明朗，現在政策來了，無論國家層面還是自治區下發了做好去庫存和促進房地産平衡發展意見，都鼓勵農民進城。為此，內蒙古首先放開限購令，在全國也是第一個放開。另外，落實國家出臺的組合政策，包括稅收、金融政策。通過政府補貼的方式，這些金融、稅收政策比國家更優惠一些。

　　具體措施包括，實現穩定就業，建立起正常勞動關係的農民工，可納入公積金繳納範圍，開通公積金貸款渠道，繳納6個月後就可以申請貸款。

　　農民工在城市購房，原來農村各種權益不變。鼓勵戶籍變化，即便戶籍變化，居住證也可以取代戶籍。原籍的土地承包權、草牧場、林權、宅基地使用權都不會變。很多地區，也允許農民利用草牧場使用權或宅基地使用權，辦理銀行抵押貸款。原來這些集體財産不允許抵押。現在內蒙古已經有8個土地和草牧場抵押，有兩個是草牧場抵押，讓農民有能力購房。

　　還有一些買不起、不想背負債務的購房者，可以採取共同持有産權的方式。政府提供土地，使用人按建築成本和稅費繳納。這個房子可以有繼承權，但一定時間內不能上市交易。如果未來可以上市交易了，收益也必須和政府按比例分成，“購房人”可以獲得合理的收益，用於改善性住房。

　　京華時報：怎麼理解農民工城市化？

　　秦義：農民工市民化，不是都到大城市市民化。未來一定會執行居住證政策，農民工拿到居住證，子女教育、就醫等各方面和城市居民一樣。對於一線大城市，一部分會留下，更多的會回到家鄉附近，他們擁有一技之長，就近市民化，房屋購置、生活成本和大城市比更適合。另外，這樣做兼顧性強，可以兼顧農村收益。

　　京華時報：鄂爾多斯目前是什麼情況？

　　秦義：鄂爾多斯現在有140多個樓盤。鄂爾多斯快速發展過程中，最高年份年度投資400億元，這幾年只有100億元。去庫存過程中，企業採取讓利、增加裝修、送家電等促銷手段。目前價格和全區平均水準差不了多少。這就是市場自動調節的結果。另外，兩年前政府調整土地供應量，而且不再建普通商品住宅。在出現高庫存情況後，趕上棚戶區改造和農民工進城政策。內蒙古做得最早，棚戶區改造貨幣化安置的政策，盤活了部分存量房，樓房資金適當接續。現在很多樓盤都在建設中。

　　京華時報記者翟烜