多種因素致上海樓市高燒難退 二手房過戶大廳卻難見人山人海

　　3月初的上海，正是乍暖還寒的時候。而相比于早春忽冷忽熱的天氣，上海的樓市則提前進入到盛夏時節。

　　多位在上海從事房地産業務的相關人士告訴《證券日報》記者，近期的上海房價確實出現了快速上漲，不到一週時間提價十幾萬元的業主比比皆是，而購房者似乎根本就不在乎這十幾萬元的漲幅，成交量迅速擴大。根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，2016年2月份，上海二手房共計成交2.8萬套，同比上漲166.58%，刷新了同期歷史最高紀錄。

　　同時，根據國家統計局公佈的數據，今年1月份，上海新建住宅價格同比增長21.4%，僅次於瘋漲的深圳，排名全國第二；二手房同比增長14.4%，排名全國第三。而在春節過後，上海樓市則延續了火熱的行情，大有接棒深圳，領漲全國的態勢。

　　對此，全國人大代表、上海市委書記韓正在3月6日下午談到上海房地産市場時表示，房地産市場健康發展關乎民生，全國各個市場差異很大。近期上海房地産出現非理性過熱，市場情緒抬高房價，對長遠健康發展不利，必須關注和加強調控。

　　不過，有業內人士指出，“近期上海房價的增長有著多方面的原因，地方政府想要抑制房價的過快上漲，除非政策上出重手，否則難以在短期內見效。而從目前的情況看，至少在上半年，上海的房價還將繼續上漲”。

　　此外，據《證券日報》記者現場走訪後發現，上海樓市近期確實火爆，但一些媒體在報道中也有誇大的成分，影響到樓市的不理性上漲。而對於上海房價近期快速上漲的原因，多位業內人士均指出，是需求、信貸、稅收，包括地方政府、仲介，甚至是股市下跌等多方面因素整體作用導致的。

　　新盤售價4個月

　　上漲一成多

　　春節過後，一則上海某項目352套“千萬級豪宅”開盤當天被搶光的消息迅速引發了市場的關注。隨後，上海各房地産交易中心人滿為患的照片也開始充斥網路，而二手房業主“跳價百萬元”的新聞更是刺激著人們的眼球。在新房市場，352套“千萬級豪宅”開盤售罄的上海瑞虹新城怡庭，無疑是最為典型的代表。2月21日，瑞安房地産在虹口區開發的瑞虹新城怡庭加推，四個樓棟共推出352套房源，均價80000元/平方米，在一天之內全部完成銷售，合約銷售額達到了35億元，單套住宅的均價達到了千萬元級別。

　　而當“352套”、“千萬級豪宅”、“開盤售罄”這些詞彙集到一起成為一個新聞時，帶給人們的感官衝擊力確實也足夠大。但這也從一個側面印證了一線城市強大的購買力。據悉，這次購買瑞虹新城怡庭的業主中，起初並不完全確定是否要下手，但是領略到現場高漲的情緒後，一些人馬上拍板。

　　不過，在記者看來，現場高漲的情緒並不是左右這些“千萬級豪宅”業主下定的最關鍵因素。實際上，雖然均價高達80000元/平方米，但瑞虹新城怡庭作為虹口區的新盤，相比于周邊二手房的價格並不貴。以瑞虹新城二期為例，作為同一開發商10年前的産品，其二手房售價目前普遍在75000元/平方米—85000元/平方米之間，而在今年初，該小區的二手房售價也已經超過了70000元/平方米；同時，相比于去年10月份瑞虹新城怡庭71000元/平方米的銷售均價，半年後新盤的均價上漲僅為12.7%，在目前的市場環境下，這個漲幅確實不高；再加上同期上海僅有3個商品住宅項目新增了預售量，且該項目位於上海內環，開盤售罄其實並不奇怪，尤其是在開發商掌握精準蓄客量的情況下。要知道，即便是在市場環境糟糕的2014年，上海依然有“日光碟”出現。

　　“售價確實是漲了一些，但根本沒有市場想像的那麼瘋狂，10%左右的漲幅只能説是順應市場的走勢，現在很多媒體都拿怡庭這個事講上海樓市多麼的瘋狂，其實是有些誇大了。”上海一家國資房企的相關人士稱。

　　此外，近期上海樓市中最為火熱的大寧板塊也有新盤入市。《證券日報》記者在大寧金茂府的銷售中心了解到，項目新一期的均價在90000元/平方米，較去年末該項目的售價上漲10000元/平方米，較去年4月份該項目開盤均價上漲15000元/平方米。如果按去年年末以來的增幅計算，其和瑞虹新城怡庭的售價走勢相似，都在12%上下。即便按去年4月份的售價計算，增幅也不到20%，尚不及去年上海新房年均的漲幅。而這一漲幅還是在大寧區域去年剛剛併入靜安區的情況下。

　　二手房過戶大廳

　　難見人山人海

　　不過，隨著大寧區域新盤的入市，也帶動了周邊二手房價格的上漲，漲幅甚至超過新房。該區域一家仲介公司工作人員表示，大寧學區房目前的售價普遍在60000元/平方米到70000元/平方米之間，而去年大部分學區房的售價都在50000元/平方米左右；至於非學區房，售價也從40000元/平方米，上漲至50000元/平方米。“學區房漲的比非學區多，但整體上漲了都不少，除了周邊新盤入市的帶動，大寧併入靜安也是區域房價上漲的主要因素之一。”上述工作人員稱。

　　同時，在楊浦區記者發現，雖然位置不及靜安區和虹口區，但楊浦區一些新建小區的二手房價格增幅並不比上述2個區域少。

　　以位於楊浦的海上海小區為例，記者在仲介門店內看到，該小區去年10月份成交的多套住宅，均價在53000元/平方米，而到春節前，該小區的成交價已經上漲至68000元/平方米，春節過後，部分業主的掛牌價則達到了73000元/平方米。或許是由於上漲過快，近段時間該小區並沒有住宅成交。

　　此外，記者在走訪上海多個仲介門店後發現，2月份掛牌的業主，近期紛紛上調了掛牌價格，其中單套價格在300萬元—400萬元的住宅，大多數業主的提價在10萬元—20萬元之間，而500萬元以上的住宅，提價30萬元以上的業主比比皆是。

　　“房子賣價在300萬元、400萬元的業主，提價10多萬元，還是比較正常的，我們這邊接觸的買房人，對於這個漲幅大多數也是比較接受的。不過也有亂漲價的，比如春節前200萬的房子，業主春節後喊出來240萬元甚至250萬元的售價，但這種業主的房子一般也沒人會買，至少在我的幾家門店裏是這樣的。至於那些跳漲上百萬的，在我看來只是個案，除非是上千萬的房子。”一位在寶安擁有100多人團隊的仲介公司老闆這樣告訴《證券日報》記者，“但應該説，最近上海二手房漲的確實有點厲害，尤其是春節後，我們幾家店的單子也多了不少，但如果這麼漲下去，説實話我們也不願意看到，因為這意味著下半年我們可能就沒生意做了。”

　　不過，雖然也擔心房價上漲過快導致拐點過快出現，進而使得市場急速轉冷，但這位仲介公司老闆還是表示，會幫業主在價格上多賣一些，“畢竟成交價格高，我們就賺的多，手下人也是做一單才有一單錢，所以他們肯定是引導買房人看多的，趁著市場好，能多賺一點是一點”。

　　而相比于上述幾個區域，有業內人士告訴記者，“如果從去年開始算，新房和二手房漲的最厲害的還是自貿區板塊和迪斯尼板塊，但其實這些區域的配套設施還是比較差的，可價格已經炒股了上海中心區域一些不錯的房子”。

　　對於目前上海二手房市場的現狀，上海鏈家研究總監陸騎麟認為，春節前後，隨著上海二手房價格的快速上漲，各二手樓盤的有效掛牌量也較去年大為減少，二手房交易稅費新政的出臺也加劇了房東的看漲心理。在這種情況下，購房者容易因為擔憂房價繼續上漲，而恐慌性入市，高價接盤，進而引發其他房東的跟風漲價。不過，房價的過快上漲延續，逐漸觸及購房者的承受底線後，勢必會導致市場中觀望情緒的增長。

　　值得注意的是，隨著上海近期房價的快速上漲，記者發現，一些區域的房地産交易過戶大廳已經沒有了前幾日媒體報道中的人山人海。在長寧區和虹口區的房地産交易過戶中心，記者看到，不論是一早還是下午3點左右，在交易大廳辦理相關手續的人並不是太多，雖然每個窗口前都有市民正在辦理業務，但大廳的等候座位大部分卻都是空的。

　　“平時人確實沒那麼多，之前網上傳出來的也多是週末拍的。但確實人比以前多了，要不然虹橋區的交易大廳，上週末也不用採取交通管制，不讓機動車穿行。”有上海房地産人士稱，“至於寶安區那張排隊的照片，主要是寶安區域比較大，但一個區只有一個交易大廳，所以人比較多。而且前幾年寶安這裡出過事，所以每次樓市比較火的時候，都有相關部門過來維持秩序，限制大廳內的客流，裏面大多數的時候其實沒那麼擠”。