樓市進入“分化時代”已成必然

　　■ 社論

　　當下國內的樓市分化，是人口流動趨勢的反射，也是基於複雜發展格局的必然，對此我們當有理性的預期和認知。

　　連日來，一線城市和部分二線城市樓市“發燒”，成了坊間熱門話題。據報道，在上海，春節過後，突然上升的成交量讓各大房産交易中心不堪重負；深圳官方則三天內兩度對房價領漲全國問題作出回應；而南京房價衝破4萬大關，當地還緊急出臺政策降溫，加大土地供應、調整拍地方式、嚴控捂盤惜售等“大招”密集“上線”。

　　多地樓市“發燒”，讓人驚呼房地産業再開啟瘋狂模式。值得注意的是，近期樓市火爆並不具有普遍性，在一線城市及二線發達城市房價大幅飆升的同時，更多三、四線城市的房價雖在樓市去庫存政策刺激下跌幅收窄，但其整體房價仍萎靡不振——國家統計局新近發佈的1月份全國70個大中城市房價數據顯示，新建住宅價格同比下降的城市有45個(以三、四線城市為主)，而上漲的25個城市，主要就是一線和二線發達城市。

　　這也標誌著當下國內樓市的兩極分化格局，這種分化之嚴重，可以説，是自1994年房改以來之所未有。正如有業內人士説的，中國樓市正在上演罕見的“天文異象”：多地大旱，急需落雨，但雨卻落到澇區。

　　造成這種景象的原因是複合的：如央行降息、寬鬆信貸等對一線城市購房者心理預期的影響，還有熱錢的“避險性投資”，還有購房者跟漲不跟跌等。但這些均構不成導致房價漲跌的核心因素，也難以解釋當下樓市日趨擴大的分化態勢。

　　應該看到，同樣在宏觀經濟環境和貨幣政策，甚至在去庫存政策優勢更傾向於三、四線城市的情況下，一線城市和二線發達城市房價仍能夠屢創新高，三、四線城市難能止跌回升，關鍵原因就在於人口流動風向，而産業結構變遷則是導致人口流動的關鍵推手。由此視角觀察，就不難明白，當下樓市的兩極分化其實是種必然，而且將來或成常態，短期內很難消弭。

　　在2012年之前，普遍性的房價兩極分化現象之所以未形成，説到底，是因在新興産業、現代服務業集聚的一線和二線發達城市持續高速發展的同時，以傳統低端製造業為主體的三、四線城市也能在人口紅利助推下保持增長，而這也保證了其一定基數的就業人口。但當下，在我國經濟增速逐步放緩及人口紅利不再之後，很多三、四線城市正處在落後産能加速被淘汰的轉型期。相形之下，擁有更多科研、高校和金融等資源，其創新拉動和內需提振更容易得以實現的大城市，對人才的吸納能力依舊強勁。

　　本質上，當下國內的樓市分化，是人口流動趨勢的反射，也是基於複雜發展格局的必然。這也構成了房地産去庫存面臨的“基本面”，對此社會也應有理性預期。對三、四線城市而言，在降價消化房地産“存量”外，顯然有必要加速轉型，也更徹底地打破城鄉間的壁壘、為人口流動提供完善公共服務。

　　而對於眼下多地樓市火爆局面，也不宜採取過多行政性干預措施。要做的，是根據土地價格溢價率，適時將競投商品房轉向競投配建保障性住房建設，保障公租房等保障性住房的對需供應並完善其政策設計，對壟斷抬價的房産仲介加強約束等。總之，要讓樓市之“熱”或“冷”，變成市場自我調節下的正常狀態。