多重利好刺激環京樓市漲勢明顯 配套依然不足

　　本週三，購房人在燕郊某樓盤看房。據悉，該項目3月新一期的開盤價格將比之前上漲2000元/平方米。

　　由於毗鄰首都北京的特殊性，長期以來環北京區域樓市吸納了不少北京外溢的剛需客群，同時也有大批看好這些區域發展的投資性客戶時刻關注著這裡。而近日來，隨著降首付、降稅等利好政策的連續釋放，以及環北京區域將實行積分落戶制度的明確，環京區域樓市再度成為市場焦點。

　　多重政策利好落地

　　春節前後，影響環北京地區樓市的政策接連見諸報端。

　　2月2日，央行發文，在不實施“限購”措施的城市，居民首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地向下浮動5個百分點。上周，國家又推出了契稅稅率下調和營業稅“5改2”的政策，以加快去庫存的步伐。同時，河北省明確了環京地區將實行積分落戶制度，使得購房者和業內人士對此也出現了不少猜測和解讀。有人認為，這或許是環京區域未來同北京一體化的前奏、還有人則猜測環京區域未來有可能會出現限購。

　　業內人士大多表示，總體上看，這些連續出臺的政策對環京地區的樓市來説是利好的。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，現在一二線城市、一二線城市周邊房價都在上漲，北京周邊的樓盤房價上升也是大的趨勢。另外，持續的寬鬆政策，以及“兩會”前後不斷刺激樓市的措施，也造成了現在看漲的行情。“當然，還有一些人為因素，比如燕郊完全依賴於房地産，所以一有利好政策就會炒作，把房價越炒越高。”

　　多個項目封盤惜售

　　不過，本週，記者連續詢問了多個位於燕郊、大廠等地的在售樓盤，均得到銷售人員諸如“我們現在處於蓄客階段，請您排號”、“住宅現在沒有，預計下月開盤”之類的回復。而在實地探訪過程中記者也發現，在燕郊聚集了大量樓盤售樓處的102國道兩側，攔車帶客戶看房的“銷使”也比去年下半年時少了不少。看起來，環京樓市似乎仍然沒有走出春節帶來的市場靜默期。

　　市場真的沒有熱起來嗎？

　　“香河、固安那邊我不清楚，不過燕郊、大廠這一帶，大部分開發商在節後都是一個捂盤惜售的狀態。現在我們從開發商那邊都拿不到在售房源。”在燕郊，從事房地産代理銷售的王女士告訴記者，燕郊大多數樓盤在年後都還處於蓄客階段，“未來開盤肯定是比年前有一定的漲幅”。

　　又在醞釀漲價

　　記者實地探訪也發現，目前雖然燕郊大多數樓盤的確沒有進入開盤銷售的節奏，但是卻都已開放蓄客。比如，在匯福·悅榕灣的銷售現場，記者就看到，雖然銷售人員表示目前開售樓盤均已售罄，需要等待新盤開售，但是前來看房的客戶卻不少。項目售樓處的坐椅已經基本坐滿，沙盤前也圍繞有三十余人詢問購買事宜。一位銷售人員向記者透露，3月新一期開盤價格將達到1.8萬元/平方米，比之前上漲2000元/平方米左右。對此，匯福悅榕灣副總經理兼行銷總監劉振剛對記者表示：“我們的樓盤現在價格比較平穩，漲價也是依據市場形勢。”

　　劉振剛認為，北京地王頻出和豪宅化不斷加強的趨勢會給環京地帶的樓市帶來上升態勢，同時外地的剛需人群不斷向北京周邊涌入，而開發用地緊縮，住房的供應量也會越來越少，勢必會造成北京周邊房價的上升。

　　而位於大廠的世茂·薩拉曼卡的一位行銷負責人也向記者透露：“今年燕郊、大廠樓盤的整體形勢不錯。受到通州成為北京行政副中心以及環北京區域路網成熟的影響，這片區域從現在來看也會是穩中有漲，但不會暴漲。”據悉，目前世茂·薩拉曼卡也沒有新房源在售。

　　■ 分析

　　業內：捂盤與利好政策有關

　　針對節後環北京區域多數樓盤捂盤惜售的狀況，亞豪機構市場總監郭毅分析：“開發商選擇捂盤主要是因為看好未來的市場。先收縮面向市場的供應量，然後結合利好政策調整價格。”郭毅表示，“現在主要的利好有通州成為北京行政副中心的輻射效應以及地鐵等交通設施的規劃建設。”而在近來發佈的政策中，降低首付對於環京地帶房價的影響要更大。

　　“二手房價格較低，降低營業稅所減免的金額有限，而契稅至多能得到1.5個點的優惠，這並不足以促使消費者的購房決策改變。但是，燕郊區域樓盤主要是靠投資拉動的，降低首付之後杠桿率就會放大，可能原先投資者首付能買一套，現在添一些就能買兩套，這對於投資客有著不小的吸引力。”郭毅如是説。

　　除去利好政策的影響，中原地産首席分析師張大偉表示，開發商捂盤也和時間有關係，2月份北京、環北京沒有太多的樓盤開售，進入3月份，才是銷售的旺季。

　　■ 觀點

　　機構：積分落戶對開發商是利空

　　近日，河北省公佈居住證實施方法，明確了燕郊、大廠、香河等地的積分落戶條件，這對環京地帶的樓市産生了一定的影響，也引發了對於環京區域樓市走向的爭論。有業內人士分析認為，該政策主要是在心理層面上使購房者對環北京帶的預期變好，從長遠來看，這可能意味著基礎建設、基礎設施配備都要改善，也可能帶動一些産業，實現協同發展。但是這個政策具體的效果如何現在還不好説，起碼要在3年左右時間後才能顯現出來。

　　不過如果從短期影響來看，最直接受到衝擊的就是不少環京區域的樓盤將無法保證買房即能落戶。比如，匯福悅榕灣副總經理兼行銷總監劉振剛就表示：“我們的樓盤之前一直以買房贈戶口作為宣傳熱點，但是現在要按照新的規定來。不過，積分落戶政策對燕郊等地房價的影響不大，主要影響的是人口的輸入。”

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，環北京地區的積分落戶政策對開發商來説是利空政策，“積分落戶政策要求綜合考慮合法穩定職業、合法穩定住所、繳納社會保險年限等因素，但是在燕郊買房的主要是在北京上班的人，購房者中可能有95%都不能滿足積分落戶的要求。那麼他們就不能享受當地的公共服務，包括就醫、養老方面的優惠政策，這樣樓盤對購房者的吸引力就下降了。原先有意向的人可能會在別的區域購房，或是在北京買一套面積小的房子。隨著自住購房客群的減少，投資客會成為市場的主力，但是投資需求是逐利而動的，市場的穩定性會大大降低，總體而言積分落戶政策對開發商是不利的。”

　　■ 熱點問題

　　併入北京的前奏？

　　不太可能

　　相比降首付、降稅的全國性樓市刺激政策，積分落戶政策對環北京樓市的影響要更為深遠。相對於北京積分落戶的高門檻、希望渺茫，環京地帶的積分落戶引發了業內的各種猜測。

　　由於京津冀規劃綱要談到行政區劃要調整和優化，因此，外界流傳著“北三縣併入通州”的説法。而眾所週知，2017年北京市屬行政事業單位將整體或部分遷至通州潞城。潞城邊上就是潮白河，與北三縣燕郊、大廠、香河僅一河之隔。未來，潞城將會形成一個輻射圓，自然潮白河以東的北三縣將被優先輻射到。

　　部分業內人士還表示，廊坊市區、燕郊、大廠、香河、涿州等環京地帶要同北京一樣實行積分落戶，政策門檻的上升和接軌加大了這些地區併入北京的可能。

　　不過，對於這一觀點，大部分業內專家學者並非十分認同。

　　北京市社科院一位不願具名的專家表示：環京區域併入大北京“並不現實”。在他看來，北京有嚴重的“大城市病”，之前從中央到北京都一直強調北京不可再進行“攤大餅式”的發展，所以才會將北京的産業、人口和部分資源向河北、天津一帶疏解。因此，北京不但不會進一步向外擴張，還將嚴格限制人口的流入。因此，環京區域併入北京的可能性不大。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌向記者表示，疏解人口肯定是北京等大城市急需解決的問題，河北環京地區的積分落戶政策也恰好反映了這一點，希望通過積分落戶政策，將北京大量流動人口疏導至環京區域。“不過現在人們普遍想要的是北京戶口，因此在環京地帶落戶的吸引力有多少還有待觀察。”

　　限購？

　　短期內不會推出

　　積分落戶政策出爐，同樣也使得人們開始擔心：環京區域會不會也即將執行限購政策？目前正考慮在燕郊購房的張女士就告訴記者，她是在知道積分落戶這一政策之後匆匆忙忙趕來燕郊看房的。“一直想在燕郊買房，一直在猶豫，現在這個政策出了，會不會以後就不讓外地戶口的人來買房了？”

　　對此，房地産開發商和業內專家都認為，短期內環京地帶不太可能實行限購。

　　“除燕郊因距離北京較近，有可能會出現限購以外，其他環京區域應該不會很快限購，因為這裡的購房者以剛需為主，現在限購不太合理。”世茂·薩拉曼卡的行銷負責人向記者表示。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，燕郊、大廠地區的行政級別低，而且市場不太規範，不具有限購的可能性。

　　■ 生活在這裡

　　房價接近翻番配套依然不足

　　今年是小吳畢業工作後的第7年，也是在燕郊買房後的第7年。作為一個地道的北京人，為什麼會選在當時還沒有熱起來的燕郊買房，小吳自己也説不清楚。

　　“可能是衝動消費吧。”小吳回憶，“2009年冬天，我們看到了天洋城的廣告，當時主要是看中了天洋城的品牌，那會兒房價是8300/平方米左右，10萬塊錢的首付基本就能買下來。“那會兒我剛畢業，覺得10萬塊，在離北京不算遠的地方買一套房，就動心了。”

　　據小吳講，如今他當年所買的房子均價已經漲到了1.5萬元/平方米左右，一些和他同一批買房的鄰居都已經將房轉手，不過他自己並沒有將其出手的打算。

　　“一個是結婚後我也沒有要孩子，現在的房子足夠滿足我們生活。另外也是不知道北京、燕郊以後怎麼發展吧。前段時間剛剛公佈環北京區域的積分落戶政策。我們有北京戶口，對這個政策不在意，但是多少會覺得以後燕郊和北京可能會越來越一體化，房子也會繼續升值吧。”小吳説。

　　不過，小吳也向記者抱怨：“這麼多年了，燕郊的地鐵都快成為一個傳説了。”他表示，自己在酒仙橋附近上班，每天開車往返，花費在路上的時間是3個小時左右。“迎賓路和102國道兩條交通幹道在高峰期的擁堵程度堪比北京，如果趕上限號那天就慘了，那就必須乘坐公交車進京，通勤的時間成本大大增加。”

　　而記者也注意到，伴隨著“北三縣”房地産開發規模的不斷擴大，城市配套的滯後正在制約著這些京東人口聚集地的進一步發展。一位當地的房地産從業人士不止一次向記者表示，燕郊目前的人口密度甚至要高於北京，但是公共配套高度不足。“比如，大型購物中心僅有一個天洋廣場。交通上，除了通燕高速之外，並沒有與之平行的快速城市路可以直接通向北京。”

　　事實上，承載了大量北京外溢人口的環京地區，公共配套服務沒有跟上，不僅僅是燕郊出現的問題，環京的多個區域或多或少都存在著這樣的問題。

　　對此，小吳有更深的體會：“我們當年買房也就是買一個住的地方，不是為了投資，所以對於房價的關注，可能遠沒有對於通一條地鐵、開一個商城這樣關注。相比來講，我們更希望這裡的公共配套服務水準早日同北京接軌。”（采寫/新京報記者記者/陳禹銘 實習生 王丹妮 攝影/新京報記者記者/陳禹銘）