市區改善型購房需求趨向細分

　　從市場中的小眾份額到擔綱起“舞臺主角兒”,毫無疑問,屬於改善型置業的小時代已經來臨。而伴隨著利好政策不斷疊加,這部分購房群體的置業需求也逐漸發生著演變,從追求大面積到追求高品質,改善型買家的類別愈加細分,由單一性轉向多元化發展。

　　　環境利好 中高端住宅持續升溫

　　今年以來,在“3·30新政”、降準降息等政策刺激下,行業整體環境逐漸發生變化,國內房地産市場需求明顯回暖,逐漸提振了購房者、房企等各方人士的投資信心。

　　繼11月首周開局遇冷後,本月第二周,全國商品房成交量整體恢復上漲局勢,庫存總量繼續回落,近8成城市成交上漲。具體到本地市場來看,天津住宅市場共成交商品住宅2708套,共計30.09萬平方米,總成交額為36.03億元,成交均價為11974元/平方米。無論是成交面積、成交總價還是成交均價均環比上漲。總體來看,呈現出量價齊漲的態勢。全市四大片區中市內六區、環城四區商品住宅成交面積環比呈上漲趨勢,其中,市內六區商品住宅成交面積為5.42萬平方米,環比上漲4.33%。值得一提的是,2015年第1至46周,全國重點城市中,天津累計成交面積位居第三,緊隨上海、武漢之後。

　　多重利好因素作用下,寬鬆的貨幣政策在某種程度上助推了中高端住宅市場的需求。記者查閱近期相關統計資料發現,近幾個月來,本市新建商品住宅平均成交戶型套均面積主要集中在110平方米左右。而實際上,對於90至144平方米的改善性需求,投資方面在之前已有所增加:2014年90至144平方米的中等戶型住宅投資額為34374億元,較上年增加將近兩成,佔住宅總投資額比重一半以上。

　　而從近期市場熱銷産品來看,不僅市區項目銷售業績良好,而且一些單價較高的熱點樓盤關注度也所有提升,梅江、海河沿岸等中高端産品較為集中的板塊再次成為購房者青睞的置業區域。種種跡象表明,隨著改善型群體的接連入市,中高端住宅銷售出現持續回暖的趨勢。

　　籌碼加注 購房者從“求量”走向“求質”

　　自2014年年底以來,央行共先後進行了6次降息,而在最後一次降息後,房地産貸款利率已降至近年最低值,多輪降息直降購房成本,大大減輕購房壓力。對於購房者來説,無異於將手中的籌碼加注。按照每套總價200萬、首付30%、等額本息30年按揭購房來計算,第6次降息後貸款利息為127.49萬元,較8月末再減少近8萬元,月還款省214.2元;較上年同期則總額節省近53萬元,月供壓力減輕1465元。

　　“其實,我們可以不用那麼著急換房,不過覺得現在時機挺合適的,貸款利率少、首付比例小,所以決定改善一下住房條件。”市民王先生不久前以168萬的價格賣掉了自己位於中北鎮的一套兩室住宅,後來又和愛人貸了一些款新購入了本市河北區一套兩室新房,“面積上基本沒差多少,若按出房率來講,或許老房還更勝一籌。但是,新買的這套住房不僅地段在中環線以內,而且無論從戶型設計、物業水準、開發商品牌還是周邊配套、小區園林環境等方面都提升了一個檔次。”

　　業內專家表示,隨著産業結構升級和消費需求的不斷提升,未來高端物業和精品住宅開發的比重將會不斷加大,而購房者對於住宅的要求,也從過去單純追求面積轉為更加注重品質、細節等方面,比如國際先進的設計理念、綠色節能的建築選材、貼心週到的物業服務和更加智慧化的社區構建等等。有鋻於此,作為産品的鍛造者來説,哪家企業更能從消費者角度出發,誰家的樓盤設計更加人性化、宜居化,才是開發商制勝市場的關鍵。而這必然會促使賣方市場不斷加深自身産品設計及研究,來提高自身競爭力。從某種角度上講,購房者的這種變化或許將在一定程度上刺激房地産開發行業的前進與發展。

　　需求升級 改善型客群愈加多元化

　　購房成本的大幅下降促進了部分觀望型改善群體的潛在購房需求,在傳統銷售淡季,加大了改善類住房産品的關注度。與此同時,改善型買家的消費需求與定位也在不斷提高升級。

　　“誰説改善就是換大房?除了面積,住宅本身還有很多硬體可以升級換代,拿來作文章。”在某房地産公司從事企劃工作的張宇告訴記者,隨著市場中改善型購房者比例的不斷增加,其客戶類別也在逐漸豐富,朝著多元化的方向發展,“有的人可能厭倦了戶型設計欠佳的老舊板樓,而搬進了功能性較強的酒店式公寓;有的人則可能是覺得社區綠化環境不夠宜人,所以對花園洋房情有獨鍾。”

　　由此可見,改善型群體的訴求點正在愈發細分,資源配套、物業服務、産品創新……不一而足,甚至一個小小的車位都有可能成為客戶換房的初衷。未來市場,誰能抓住消費者的消費熱點,做出項目的賣點、特色,誰就能提升自身競爭力。比如以當前熱議的“二孩”全面放開為例,中國指數研究院分析認為,這將促使地産改善性需求迎來新的增長點。今後,業主對以社區為主體的商業、家政、親子配套要求將更加提高。在考慮交通、商業等傳統因素同時,家政、親子、兒童醫療、婦幼保健等配套將成為重點考量因素,社區環境和服務對兒童的親和度將成為産品的重要賣點。對於企業而言,在地産白銀時代,由傳統的城市開發商向運營商、服務商轉變,也應更關注社區服務,後期服務中應有意識地向少兒服務及配套傾斜。