二手房銷量超新房 北上廣率先進入存量房時代

　　率先進入存量房時代的北京、上海、廣州、深圳等一線城市,新房開發進入低位徘徊期,而以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式,則日益受到政府、開發商、運營商、服務商等多方的共同重視。新的風口正

　　在形成,對此,有業內人士指出,“保守估計,其中蘊含的商機,必達數萬億”。

　　激活存量資源

　　隨著城鎮化不斷推進和房地産市場快速發展,我國一線城市二手房成交總量已經超過新房成交量。數據顯示,前三季度北京二手房與新房成交量之比為1.3;上海二手房與新房成交量之比為1.2。

　　目前,一線城市核心區和近郊區新增供應量已經很少,新建商品房主要集中在城市遠郊區。未來四個一線城市房地産交易將以存量房交易為主。存量房和新房交易量之比大於1,即存量房交易量佔比超過50%,表明樓市開始步入存量房時代,即進入以存量房交易為主的階段。

　　在土地稀缺的存量房時代,地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發展困境。對於地方政府,核心區域已經無地可用,但促進財政收入增長的壓力仍然嚴峻;對於投資商,土地資源匱乏嚴重縮減了其發展空間,即使有新增土地供應,也只能是高成本的“地王”價格;對於散戶投資人,非核心區域的物業資産升值緩慢,而低風險的核心區域的投資機會缺乏。

　　如何化解這一困境?高和資本董事長蘇鑫對《證券日報》記者表示,以“舊樓改造、存量提升”為核心的各式各樣的“城市更新經濟”,是理想的答案之一。“舊有樓宇改造,輕易化解了這些矛盾,有效實現了多方共贏。地方政府實現了可持續的稅收源,投資商獲得了新的投資機會,散戶投資人有了新的保值增值路徑。”

　　住建部政策研究中心主任秦虹認為,城市有機更新在存量房時代最具投資價值,並將激發城市活力,再造城市繁榮。“在中國,大規模的城市重建在未來30年是不可避免的。”安邦諮詢董事長陳功則稱,如同很多國家已經經歷過的一樣,“大都市病”越來越嚴重的中國一線城市,正在率先迎來城市更新的浪潮,“其中蘊含的商機將十分龐大,少説也有數萬億元,甚至十萬億元之上”。

　　作為中國發展方向標的一線城市,均高度重視城市更新課題。今年5月下旬,上海市政府印發《上海市城市更新實施辦法》通知。今年3月份,廣州市城市更新局正式掛牌成立。深圳則連續發佈城市更新單元計劃,截至今年10月底已發出三批計劃,數十家房企搶食其中的商機。可以説,這些舉措均在探索建立城市低效存量建設用地盤活利用的新機制,也標誌著這些城市的城市更新工作進入一個嶄新的、常態化發展階段。

　　事實上,近年來全國城市更新規模一直呈逐年增加的趨勢,越來越多的房企聚焦於此,並付諸實踐,其中就包括了萬科這樣的行業龍頭。位於北京國貿商圈的萬科大都匯,以及位於上海的萬科張江國際創新中心,即是其中的典型案例。

　　“阿裏、騰訊對我的刺激,都不如優步,優步思維對於豐富萬科下一步的想像力具有重要作用。”萬科董事局主席王石認為,對於萬科的轉型,一是為業主提供增值服務,提高客戶黏度;二是尋找存量資源,讓連接産生價值,“比如萬科要尋找舊廠房、舊建築物,激活存量資源”。

　　城市更新升級

　　而北京798、上海新天地、南京1912,都是早期城市更新比較知名的案例。而上海K11藝術廣場、北京僑福芳草地則成了最新的城市更新典型。對比兩個時期的城市更新做法,可以發現,相對於早期偏重於硬體改造,當下的城市更新更注重運營,尤其是在軟體方面。

　　而位於北京市朝陽區東三環南路的高和藍峰大廈,便是一個注重軟性運營的城市更新典型案例。

　　兩年前,高和資本完成了對丹陽大廈的整體收購,並更名為高和藍峰大廈。完成收購後,高和資本即著手對丹陽大廈展開整體改造提升。硬體上,高和資本依照過往的成功經驗,對其外立面及大堂、過道、機電、電梯、空調等室內公共區域、樓宇硬體,進行了改造和提升。

　　在軟性運營上,第一步,高和資本專門聘請當代藝術標桿人物邱志傑操刀,將高和藍峰大廈改造成中國首座藝術寫字樓。而更重要的是第二步,高和資本順應創新辦公的發展趨勢,將其打造成為一座具有網際網路精神的寫字樓,蘇鑫將其命名為“Hi Work”。

　　對於 “網際網路精神”,蘇鑫與周鴻祎的看法頗有相同之處,“什麼是網際網路創新精神,主要看兩點:一是用戶體驗的創新,也就是你的産品能不能讓消費者用著更舒服;二是商業模式的創新,那就是你的産品能否更便宜,甚至免費。”在蘇鑫看來,站在消費者的角度,如果通俗點來講,也許可以用“有便宜可佔、有大腿可傍、有樂子可找”的“三有理念”來理解所謂的網際網路精神。而高和藍峰大廈,就是通過在軟硬體上的多方面雕琢,以突出“三有理念”。

　　而通過改造提升,高和藍峰大廈的租金大漲,租金從改造前4元/平方米/天直接暴漲到了現在的近8元/平方米/天,翻了一番,成為京城地區近幾年來租金上漲最快的寫字樓。

　　“城市更新帶來了用戶生活方式及需求的不斷更新、升級,過去單一的業態、産品難以滿足。”秦虹認為,存量時代最終比拼的是,服務商所能提供的內容及可持續性。