北京土地市場爭奪愈演愈烈 高端化趨勢明顯

　　北京近期有多個高地價地塊成交。相比三、四線城市普遍存在的去庫存壓力,一線城市住宅需求旺盛,高端住宅需求增長顯著,土地市場備受開發商青睞。從長遠來看,地王的誕生將帶動區域住宅市場品質不斷提升,拉動整體板塊價值,區域內項目成為受益者。

　　土地市場井噴

　　北京土地市場的爭奪愈演愈烈。11月19日,昌平區北七家鎮三個地塊進行拍賣,三地塊的起拍總價達71.98億元,分別落入國瑞、保利未來科技城聯合體囊中,成交總價近87億元。其中,一地塊吸引了中糧、未來城富力聯合體、華潤招商九龍昌聯合體、旭輝、國瑞、保利、中鐵建、平安萬科聯合體、禹州集團、新華聯共計10家房企主體。經過多輪舉牌,最終國瑞以19.72億元總價,配建7.27萬平方米“限價商品住房”面積奪地。未來科技城南區地塊因只有一家報價,底價42億元成交,競得者為保利未來科技城聯合體。另一地塊吸引了中糧、未來城富力聯合體、華潤招商九龍昌聯合體、金地旭輝永同昌北辰聯合體、國瑞、保利、中鐵建、平安萬科聯合體8家房企主體,最終國瑞以25.25億元總價,配建8.57萬平方米“限價商品住房”奪得。

　　自10月以來,北京土地市場供應開始增多,土地市場開始了火爆態勢。11月12日,位於朝陽區常營鄉1201-602、603地塊經歷84輪現場競價後,最終由保利首開聯合體33億元的代價競得。該宗地塊規劃建築面積共117498平方米,其中配建了28000平方米限價商品房,銷售限價為15000元/平方米。據亞豪機構測算,其純商住宅的實際樓面價為66000元/平方米,這是北京今年第10個樓面價超過5萬元的地塊。

　　11月13日,通州臺湖鎮B-07地塊二類居住用地出讓,該地塊最終以18.73億元的總價,配建1.2萬平方米限價房的代價為陽光城全資子公司北京泓博泰成房地産開發有限公司取得。加上原本固定的35000平方米的限價房及41400平方米的自住房,該地塊保障房配建高達88400平方米,佔全部建築規模的比重高達75%,為數不多的純商品住宅部分樓面價高達3.8萬元/平方米,創造了臺湖區域新單價地王。

　　同樣在11月13日,平谷新城地塊出讓,該宗地塊是近年來首次出現未設置溢價上線的地塊,最終以20.25億元的價格被天利海取得,溢價率接近100%,折合樓面價達1.5萬元/平方米,創下平谷區住宅用地的樓面價新高。

　　據北京國土資源局數據,在10月20日至11月24日一個多月的時間內,北京將共計出讓31宗經營性土地和3宗工業用地,出讓起價金額總計628億元。按照目前北京土地市場平均40%的溢價率來計算,這些地塊的最終成交價有望達到880億元。

　　回報週期延長

　　從競得方式來看,近期北京市多數地塊為企業聯合拿地。地塊規劃用途除居住用外,還有基礎教育、社區配套服務設施、文化設施、郵政設施、醫療衛生、綜合性商業金融服務業等多方面用途。房企傾向於聯合拿地,既能減緩資金壓力、分攤風險,又能夠利用企業背後的資源,實現資源與優勢的互補。

　　從拿地企業特點來看,多數房企為“國字號”,這些企業具有融資成本優勢,可以從銀行獲得低利率貸款;個別為金融險資類企業,這些企業具有大量現金,而房地産行業屬於資金較密集型行業,土地成本攀升,拿地難度增加,房企的合作意願勢必逐漸增強。

　　根據亞豪機構的數據,自2005-2014年,如果僅計算在土地價款的基礎上疊加年化複利10%的財務成本,北京19個地王盤中只有11個項目的銷售額足以覆蓋土地成本和財務成本。這11個項目達到盈虧平衡點的時間週期平均為48個月。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析指出,地王盤的土地成本高昂,背負著巨大的財務成本,也令地王盤達到盈虧平衡點的週期被大大拖後。

　　高端化趨勢明顯

　　中國指數研究院分析認為,高價地誕生後,開發的住宅項目主要分為兩類,一類為按國家要求配建的保障房,一類為商品房。保障房的配建比例根據國家規定及競拍土地過程中已經確定,為保證收益,開發商將聚焦于高端住宅産品的設計開發。

　　從長遠來看,地王的誕生將帶動區域住宅市場品質提升,拉動整體板塊價值,區域內項目也會成為受益者。

　　但高地價擠壓企業獲利空間,部分産品“被高端化”,不斷入市的高端産品競爭壓力增大。當前,品牌企業重返一線城市,導致市場競爭更加激烈,推升土地成本,隨著一線城市進入門檻逐漸提高,開發企業面臨的風險也隨之加大。

　　從資金及開發層面來看,當前房地産行業融資成本較高,開發商普遍追求高週轉,而地王對應的高端項目開發週期比普通住宅項目長,高土地成本、資金投入、較長的資金週轉週期,以及專業化的高端産品設計開發要求,對開發商帶來一系列考驗及風險。

　　中國指數研究院建議,對於一線城市開發企業來説,在獲取高價地前,應該對自身資金狀況、資源優勢以及運營高端項目的經驗能力有理性的評估。(李香才)