觀點：負利率時代一線樓市難大漲

　　8月,70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲1.7%,自2014年9月以來首次轉正,這也是最近16個月來首次出現半數城市房價上漲。

　　業內專家認為,隨著房地産調控六年來最寬鬆政策出臺,以及連續降準降息帶來的負利率時代,房地産保值增值功能彰顯。但當前樓市並非整體向好,而是僅限于一線城市及部分二線城市,絕大部分三四線城市的樓市仍在泥潭中苦苦掙扎。

　　深圳、北京、上海等一線城市的房地産市場,因庫存積壓較小,近期上漲速度較快。不過,筆者認為,投資者不要對一線城市房地産市場的上升空間有太多幻想。

　　首先,一線城市房價泡沫過大,近期的上漲主要購買力是投機性需求,所以不可持續。9月上旬北京新建純商品住宅成交2421套,比上月同期下跌37.6%,目前代表市場主流需求的改善型購房人群很難支撐房價。鋻於一線城市民眾現在根本買不起商品房,所以房價越高,購買力就越衰減。

　　其次,只有外來人口不斷涌入,並且有足夠經濟實力買房置業,一線城市的房價才能長期維持高增長。即使在北京,由於公共資源和城市配套設施等與人口增長之間的矛盾日益顯現,北京人口流入已呈放緩態勢。其中,人口增速從2011年的2.9%降至2014年的1.7%,達“十二五”以來的最低水準。克而瑞研究所的一份報告指出,北京等一線城市人口流入的放緩將抑制房價上漲空間。隨著北京等一線城市人口流入進一步放緩,其房價繼續上漲的空間也非常狹小。

　　再次,中國的人口年齡結構趨於老化將直接影響未來的住房市場。根據2010年人口普查數據,不論是哪一類城市,15歲以下人口占比均顯著減少,而1至4歲年齡段佔比更是急劇降低。按時間推算,這正是計劃生育後第一批獨生子女(80後)的孩子。人口年齡結構老化將直接影響未來住房的市場需求,一二三線城市都將面臨這個問題,那些仍然可以吸引外來人口流入的發達城市受影響相對較小,而人口流出的城市將會雪上加霜。

　　同時,這些年來隨著住房市場化改革的推進,各線城市市民的居住條件都得到極大改善,未來居民繼續改善居住條件的需求已經遠不如前些年那樣迫切。從2000年到2010年,全國每人平均住房面積增長了72%,分地區來看,最低的省份(直轄市)每人平均住房面積增幅也達到40%。

　　前幾次負利率週期都將房價推上一個新臺階,但是這一次負利率週期要想使房價快速上升已不太容易。對於三四線城市來説,去庫存仍然是開發商未來很長一段時間內要面對的課題。而在一線城市,由於房價均價不斷攀升,遠遠背離當地居民的購買力,加上一線城市人口導入趨勢正在放緩,人口老齡化趨勢正在上升,市民住房需求整體已有較多改善,所以僅靠需求端的力量也很難將高房價繼續上推,負利率也再難使房價出現飛漲。