“一房難求”或將再現 年內北京房價或小幅上漲

　　不漲價 多賣房

　　樓市成交量猛增加快“回暖”

　　剛剛過去的7月，北京商品房住宅成交創近17個月以來新高，市場回暖可見一斑。面對如此情形，記者走訪後發現，京在售大部分項目仍未提高售價，平價走量仍是市場主要趨勢。

　　對此，業內人士表示，較大的庫存壓力是制約目前部分項目不敢大幅漲價的直接原因。此外，部分企業半年業績並不理想，下半年衝量在即，價格不會有太大變動。

　　未來，基於商品住宅市場供需失衡，部分業內人士預計“一房難求”的局面在中長期內或將再現市場，純商品住宅項目的價格上漲已成定局。

　　部分房企平價走量

　　據亞豪機構統計，7月，截至23日北京純商品住宅市場(不含保障房與自住房)僅新增住宅産品2950套，供需比為1:2.3，市場處於供不應求狀態。

　　然而，供不應求的市場狀態，並未使開發商提高銷售價格。記者調查後發現，除通州區外，其他各區大部分項目本期報價與上期報價基本持平，平價走量仍是市場主要趨勢。

　　而據亞豪機構統計，7月開盤的項目中，東亞·五環國際、中國鐵建·原香匯等項目單價上漲不足千元，春暉園·隨園較上期看盤價格持平，首城匯景灣則略有下降。

　　昌平，斬獲北京房地産單盤半年度銷冠的首開國風美唐，7月加推90平方米三居和92平方米兩居，均價34000元/平方米，較均價上漲500元。在南四環德閒路，中冶·德賢公館7月4日開盤去化2.4億元，其銷售均價較前期産品上漲1500元。對此，該項目總經理李瑞峰認為，“對於能夠獲得市場認可、持續熱銷的好房子來講，産品品質才是吸引置業者的強大武器。”

　　隨後，記者走訪部分八月預計開盤的項目後發現，領秀翡翠山、花雨汀等多數項目報價均與去年開盤價格持平，僅京投銀泰·琨禦府、朝北8080等個別項目報價出現小幅上漲。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，較大的庫存壓力是制約目前部分項目不敢大幅漲價的直接原因。

　　新盤定價“不敢”太高

　　市場好，開發商不敢過於漲價的另一原因是，部分房企上半年業績完成度不高，下半年將會承受較大的銷售壓力。在全國二、三線城市去化效果不佳的情況下，北上廣深等一線城市銷售業績則尤為重要，在次前提下，價格“不敢”制定過高。

　　進入八月份，房企正處於項目“定價難”的時間節點，特別是對於首次開盤的純新盤而言，定價不僅決定著項目首期推出的銷售成果，還影響到後期的行銷打法，開發商會慎之又慎。

　　一位不願透露姓名的房企人士告訴則記者，由於近兩年北京土地市場受到追捧，導致部分項目的地價成本較高，因此産品定位與價格定位就成為擺在開發商面前的一道難題，既要保證項目利潤，又得考慮區位價值與客戶預期，因此定價更為艱難。

　　“目前，信貸政策利好雖推動市場持續回暖，部分購房人對後市預期仍持觀望態度，定價過高市場難以接受，會令蓄客困難；預期定價過低，一旦市場出現漲勢，開盤提價又擔心客戶流失，兩難之下開發商只好暫不宣佈價格，靜觀市場變化。”上述房企人士表示。

　　相比之下，老項目後期加推時有了前期推貨價格及市場接受程度作為參照，定價較為容易，也更加大膽。

　　以西三環改善住宅琨禦府為例，相比上期7.3萬元/平方米的售價，八月預售價達10.5萬元/平方米。據項目相關負責人介紹，本次預計入市的18號樓，為該項目樓王産品，無論從品質還是地段均十分稀缺。同時，據記者了解該項目也將於8月清盤。

　　年內房價或小幅上漲

　　現階段，房企定價雖較為謹慎，仍難擋未來商品房住宅價格小幅上漲。業內分析人士表示，導致此輪土地價格上漲的直接原因是商品住宅供應下降。

　　數據顯示，截至7月15日， 2015年合計出讓了43宗土地，其中住宅類土地有19宗。19宗土地的建築面積為350萬平方米，除去配建的保障房、限價房、自住房，商品房住宅用地僅為55萬平方米。

　　對此，中原機構首席分析師張大偉算了一筆賬，按照商品房平均單套120平方米計算，這19宗土地未來能夠供應形成的商品房住宅只有5000套。他預計，2016年能夠上市的商品房住宅將只有不足萬套，而北京正常的商品房住宅年需求在5-8萬套之間，供需比例或將達到1：8。

　　郭毅則表示住宅銷售回暖，供應量卻處在低位，年內商品住宅價格仍將小幅上漲。未來，基於市場供需失衡愈發嚴重，自住房擠壓之下純商品住宅愈發稀缺，預計“一房難求”的局面在中長期內或將再現市場，純商品住宅項目的價格上漲已成定局。　本報記者 崔陸鵬