法院拍賣房能撿漏兒 購買時需留意債券糾紛

　　“西大望路的房子，35400元/平方米，還不限購，價格真挺合適。”看到網站上挂出的拍賣資訊，市民龍先生第一次發現，司法拍賣是個“淘房”的好途徑。隨著樓市成交的緩慢復蘇，北京房價也再度面臨上漲期。相比市場價便宜不少的法拍房，也再度進入人們視線。

　　兩次流拍後便宜了130萬元

　　市民龍先生無意中關注的這套房，是懷柔區人民法院近期剛通過拍賣方式處理掉的一套149.87平方米的三居室，位於西大望路的金港國際小區。

　　2014年12月25日，房子被法院放到了拍賣平臺上，起拍價即為房屋的評估價——630.95萬元，折合單價42000元/平方米。這個價格，幾乎相當於當時的市場成交價。然而，第一次拍賣和第二次拍賣，因為沒有競買人報價，房屋兩次流拍。到了3個多月後的第三次拍賣，起拍價已降到了500萬元，比首次拍賣時便宜了130萬元。這一次拍賣，總算吸引了兩位競買人，經過13次的舉牌競價，最終以531萬元的價格成交，折合單價約35400元/平方米。

　　“僅和起拍價相比，這套房子就等於打了個八四折，更別提市場價了。”龍先生第一次覺得，不為人知的法院拍賣房，也許是個“淘寶”的好機會。

　　七九折的力度不少見

　　單純從價格上看，絕大多數法拍房的最終成交價，都要低於市場售價。

　　以金港國際這套三居室為例。記者諮詢仲介經紀人後得知，小區裏掛牌出手的類似面積三居室，平均成交價在45000元/平方米上下。35400元/平方米的拍賣價，約為市場價格的七九折。

　　而七九折的力度，在法拍房中並不少見。例如，拍賣平臺上成交的一套位於豐台區菜戶營的204.09平方米房源，起拍價769萬元，最終成交價531萬元， 折合約26000元/平方米的單價，相當於目前35000元/平方米的市場成交價的七四折。

　　粗略統計下來，除了如六鋪炕學區房這樣的極個別房源外，多數房源的最終拍賣價都在正常市場成交價的七折到八折之間。

　　多次流拍拉低價格

　　“一旦經過多次流拍，法拍房的價格就會低於市場價。”北京鏈家地産副總徐華東告訴記者，根據人民法院關於財産拍賣的規定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或市場價的80%；而如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不能超過前次保留價的20%。“所以，只要經過兩次流拍，原本估價100萬元的房子，第三次拍賣時起價就變成了64萬元。”

　　以淘寶上的司法拍賣平臺統計，在210套已表示狀態為“結束”的司法拍賣房源中，除去9套的變賣房源外，進入到二次拍賣的房源有182套，佔到了房源總量的9成。而進入到三次拍賣的房源有67套，其中8套三拍後依然流拍。

　　徐華東表示，法拍房易於流拍，一方面，是因為參與競拍的人較少。由於法院拍賣房屋只會在法院網等固定的幾個網站和少量報紙上發佈拍賣公告，看到的人自然不多。在這群人中，又並不是所有的人都有經濟實力或者有興趣參與競拍。另一方面，也不排除一些拍賣公司安排若干次流拍，以儘量壓低起拍價格，從中牟取差價。

　　實際上，在趕集網上，記者就看到了許多經紀人挂出的法拍房。以一套芍藥居北裏的法拍房為例，經紀人就直接告訴記者，他們是和拍賣公司有合作，可以安排一個較低的價格提前鎖定房産。

　　法拍房受不受限購限制？

　　不過，多次流拍後的低價格，對於有意于購買法拍房的購房人來説，看似是個利好。而更吸引人的是，在目前的執行過程中，法拍房屬於“不限購”的房産。無論是沒有購房資格的外地在京人員，還是名下房産套數已超過2套的京籍家庭，均可以參與競價並購買法拍房。

　　記者從相關部門了解到，雖然對於司法拍賣房是否屬於限購範圍的問題，國家層面沒有明確的規定，但目前北京各區縣在房屋管理的實際操作中，對於司法拍賣的房屋，確實不受限購的限制，能夠辦理過戶手續。不過，競拍者並不是拿著競拍結果，就能到區縣房屋交易大廳辦理過戶手續，如果要辦理過戶手續，必須要出具法院的《裁決書》和《協助執行通知書》。同時，按照法院的要求，購買法拍房必須一次交付全款，不能貸款。

　　購買時需留意債券糾紛

　　“對於資金充足、受購房資格限制的普通購房人來説，法拍房的確是個有吸引力的選擇，至少單純從成交價看是這樣的。但撿了房價便宜的漏兒的同時，購房人也要留意交易後的各種潛在風險。”

　　徐華東給記者列舉，購買法拍房時，需要留意房屋産權、房屋債權、是否有租約和費用拖欠四方面的風險。

　　從房屋産權及産權性質上看，法拍房可能存在房屋産權不清、無産權或小産權、暫未辦理或無法辦理房産證、未繳齊土地出讓金等情況。購房人最好先通過市建委查詢確認相關資訊。從債權上看，法拍房的房主往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押。由於民間借貸是無法通過國家機構查詢得知的，購買了這樣的房屋，入住後可能會遭其他“債主”的追討。另外是租約問題，存在長期租約的法拍房被買下後，雖然購買人已完成房屋過戶，卻由於租戶不搬離而無法實際入住。最後需要注意的是，法拍房原房主也可能存在未交清的水電費、物業費等費用的情況。法院不負責解決的房屋欠費，將由競買人自行承擔和解決。

　　“‘撿漏’是普遍存在的心理，但劃不划算，因人而異，因情而定。建議普通購房人綜合再做出競拍決定。”本報記者 趙瑩瑩 J201