房企高管離職潮背後 房企洗牌和行業重構已開始

　　雅居樂的裁員潮鬧得沸沸颺颺，另一家上市房企嘉凱城又傳來監事會主席和副總裁雙雙離職的消息，再加上董事長吳旭協助調查期間獨撐大局的協信CEO劉愛明正在休假，或於今年5月離職的消息，房企高管離職的現象引發關注。樓市進入下行週期、管理層更新換代、當下創業熱潮等，都成為這些職業經理人離職的背後原因。

　　新金融記者 劉君

　　協信大將離職

　　近日，一條關於重慶協信集團人事變動的消息，在重慶地産圈傳得沸沸颺颺。來自協信集團知情人士的消息，協信CEO劉愛明目前已經休假，可能將於5月份離職。

　　作為中海、萬科舊將，劉愛明2011年離開上海萬科董事長職位，來到當時偏居西南重慶一隅、有些名不見經傳的民企協信地産，在當時就曾引發關於房企職業經理人未來出路的討論。

　　“畢業于清華、起步于中海、成熟于萬科、掌舵于協信”，這幾句話是對劉愛明20餘年房企職業經理人生涯的高度概括。上世紀90年代，劉愛明先後擔任中國海外建築(深圳)有限公司董事總經理、中海地産股份有限公司副總經理。在其任職中海期間，曾發起過一系列行銷創新，包括誠信2000、毛坯樣板房展示、網路行銷等，給後來的東家萬科造成了相當大的壓力。

　　後來萬科發起“海盜行動”，目標是從其他房企挖來優秀職業經理人，充實進萬科高管隊伍。中海成為萬科挖人的重點目標，而劉愛明加盟萬科，被王石[微博]稱為“海盜行動”的最大收穫。王石曾表示，中海有嚴密的人才培養體系，它的許多優秀員工都是從最基層的工作做起，經過系列精細的産品製造培訓，對成本和流程有非常深的了解。而當時擔任中海深圳公司總經理的劉愛明，無疑是其中的佼佼者。萬科總裁鬱亮透露，挖劉愛明用了兩年時間。

　　2002年劉愛明加入萬科，負責企劃、工程、資金管理中心和財務。其很好地擔負了王石和鬱亮希望他擔負的責任，將在中海鍛鍊出的成本把控能力帶到了萬科，對於産品的打造品質、管理都有自己的一套標準。2003年，萬科啟動提高工程品質、提高業主滿意度的“磐石行動”，該行動管理、執行、推廣的核心人物正是劉愛明。2005年11月，劉愛明取代丁長峰出任上海萬科董事長。2006年末，劉愛明在上海萬科組織成立了專門服務於高端客戶的物業公司。同時，劉愛明也是萬科“千億戰略”的主要推動者之一。

　　2010年，萬科銷售額突破千億元，當年實現銷售金額1081.6億元，同比增長70.5%。劉愛明卻在轉年離開萬科，進入重慶本土房企協信。與同樣來自重慶的龍湖和金科相比，協信無論在發展速度和發展規模上都有差距，協信董事長吳旭為挖劉愛明也付出許多精力，他希望劉愛明能幫助協信擴大規模、走向全國，最終完成上市。劉愛明將加盟協信視為職業生涯的一大挑戰，他形容其為“一座沒有臺階的野山”，相比于中海和萬科的按部就班，協信帶來的挑戰吸引了劉愛明。

　　劉愛明加盟後，協信更加堅定了全國擴張的步伐，先後進入上海、昆明、三亞、長沙、青島等城市。特別是2014年協信董事長吳旭長達半年的協助調查期間，以劉愛明為首的管理層很好地控制了局面，截至2014年11月，協信簽約銷售金額100.1976億元，同比增長76%。來自協信內部的消息稱，去年11月吳旭回歸後，劉愛明的位置開始顯得尷尬。吳旭回來後做了一些高管的任內審計，重點看有沒有資産亂賣的情況，這或許也是劉愛明離職傳言的原因。

　　雅居樂裁員轉型

　　協信劉愛明若離職，其原因還是高管的個人選擇，雅居樂近期掀起的裁員潮，則只能稱為企業轉型的無奈之舉。

　　對於裁員65%的説法，雅居樂的回應是，集團在進行人員架構調整，從以前的集團-區域-分公司三層架構變成集團、區域分公司兩層，原有華南、海南雲南、華東華北、江淮四個大區，現在重新組合成8個區域分公司，目的是使組織架構變得扁平化，增強溝通以及工作效率。

　　雖然雅居樂否認裁員，但是隨著架構調整的進行，一批中高層管理人員的離職無法避免。作為房企“華南五虎”之一，雅居樂的執行力不足，一直被認為是影響其發展速度的重要原因。與昔日幾乎同時起步的富力、碧桂園等房企相比，雅居樂的發展速度明顯不足。2014年，雅居樂全年累計預售金額441.6億元，完成率91.88%，而這已經是雅居樂連續第四年未能完成目標。當前大多數開發商都在強調高週轉，將拿地到開盤速度控制在一年以內，雅居樂的不少項目卻從拿地到開工都需要花費兩三年的時間。雅居樂主席陳卓林曾明確表示，公司未來將採取“短平快”的策略，加快週轉速度，把開工週期縮減至12—16個月，最快在8個月之內完成，同時加快項目的去化率。

　　為雅居樂的發展帶來不利影響的，還有高管層去年陷入的“反腐風波”。 2014年10月，由於雲南項目捲入反腐風波，雅居樂集團主席陳卓林于9月30日被雲南昆明檢察院採取監視居住措施，這導致雅居樂9月提出的“五供一”供股凈籌27.5億元供股融資計劃失敗，原本計劃通過該筆融資償還的一筆12月到期的4.75億美元過渡貸款面臨違約。為了維持現金流，雅居樂去年開始在全國項目大幅降價銷售以快速回籠資金，這些舉動最終避免了債務違約。隨後，陳卓林安全回歸，雅居樂踏入正軌。

　　正是這次“劫難”，讓陳卓林下定決心改變雅居樂的現狀，要求降庫存、降負債，2015年的新開工面積將同比減少34%，本次被稱為裁員潮的架構調整也是陳卓林的重要舉措。

　　嘉凱城高管退場

　　另一家上市房企嘉凱城近期的高管變動也不同尋常。4月22日，嘉凱城集團股份有限公司公告宣佈，由於工作變動原因，朱利萍辭去公司監事及監事會主席職務。辭職後，朱利萍不再在公司任職。在公告中，嘉凱城還告知，由於工作變動原因，姜榮先生辭去公司副總裁職務。

　　連續兩位高管離職，與嘉凱城一季度業績走弱不無關係。公告顯示，今年一季度公司的營業總收入為84.64億元，較去年同期的112.48億元減少約24.75%。其中，歸屬於上市公司股東的凈利潤約-1.47億元，上年同期為-1.57億元。嘉凱城表示，2015年一季度公司可結算的項目較少，導致可確認的銷售收入較少，因此歸屬於上市公司股東的凈利潤為負數。

　　而2014全年，嘉凱城的營業利潤為3.54億元，同比2013年的4.36億元減少18.84%；利潤總額則從2013年的4.46億元減少24.05%至3.39億元。

　　對於業績的下滑，嘉凱城方面表示，戰略轉型、房地産行業變化等因素最終導致公司主營業務收入、利潤總額、凈利潤等財務指標較上年同期均有所下降。雖然嘉凱城將業績下滑更多歸於轉型和外部大環境，但是按照房企慣例，每當業績下降時，總有高管通過離職對其負責。

　　高管洗牌成常態

　　年初至今，品牌房企高管離職多次成為新聞。萬科原副總裁肖莉跳槽網際網路房地産服務平臺房多多，萬科原副總裁毛大慶離職創業，金科集團原副總裁李戰洪跳槽新歐鵬企業集團，中弘控股總經理趙毅辭職，瀋陽商業城董事長張殿華、副董事長王奇同時辭職，華夏幸福副總裁兼財務總監程濤辭職，中房地産董事長沈東進辭職。從全國性品牌房企到區域性房企，從住宅房企到商業地産企業，高管們的離職新聞層出不窮。

　　這種現象不僅出現在2015年，據不完全統計，2014年至今，A股上市房企共有至少83名關鍵管理人員離職，較2013年全年增加超七成。2014年甚至被業內戲稱為“高管離職年”。

　　房企的公告中，往往將高管離職原因解釋為“正常的人事變動”或“因個人原因”而辭職。不過現實情況並不這麼簡單。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，2014年以來，樓市供求關係基本平穩，規模化發展時代已經過去，同時，市場週期開始下行，樓市進入新常態化的下半場。在這樣的新常態化的市場背景下，房企高管離職有著複雜的原因，房企銷售目標難達成、公司戰略調整、房企之間相互挖墻腳、房企內部內鬥、高管自己出來創業等五方面成為房企高管離職的最多原因。

　　從房企2014年銷售業績指標制定的背景來看，大多數房企是根據2013年市場向好的市場預期制定2014年乃至2015年銷售業績指標的，尤其是品牌房企出於對業績和增長率的追求，在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，試圖在近兩年依然達到20%甚至20%以上的年增長率。然而2014年房地産市場下行週期，房企銷售業績普遍下滑兩三成，房企年度銷售目標難達成，業績壓力以及年終考核獎勵受影響最終導致許多高管辭職。

　　進入市場調整期後，房企的戰略和架構往往發生變化，高管在企業中的定位也隨之變化，也導致一部分高管離職。再加上當前“網際網路+”思潮對各行各業的衝擊，同時帶來大量“泛地産行業”的創業機會，也使許多掌握資源的房企高管將離職創業作為當下的選擇。

　　對於房地産行業來説，黃金時代已經過去，在白銀時代，更多的房企洗牌和行業重構已經開始。從企業戰略到人才儲備，都需要企業做出更多調整，以適應新時期的發展。