行業利潤率持續下滑 房地産業已經告別黃金年代

　　■ 一家之言

　　中國房地産業其實已經告別黃金年代，行業利潤率持續下滑，賺錢越來越難。然而，房地産開發業的特徵是生産週期長，前進的慣性大。行業已經變向，前方出現冰山，但開發商調轉船頭卻需要更長的時間。

　　2014年房地産開發企業的年報數據不太理想。據Wind數據顯示：滬深兩市共75家上市房企公佈了2014年年報，平均負債率為74.05%，短期借款卻同比大增29.33%，這意味著房企償債壓力大增，資金鏈緊張。

　　經歷了2014年的全國普遍性降溫，房地産開發行業不景氣。國家統計局有一個反映房企資金面的核心指標：房地産開發企業到位資金。2014年這一指標同比下降0.1%，而過去十幾年增幅多在10%以上，即便是樓市低迷的2008年，同比增幅也為5.7%。

　　更值得關注是，2011年下半年全國市場開始分化，一線城市和部分二線城市走勢較強，2012-2013年出現了復蘇和回暖；而部分二線城市和多數三四線城市趨弱，2013年並無市場繁榮。與之相適應，開發商經營情況趨於分化，大房企強于中小房企，央企強於民企，佈局于一二線的房企強于三四線房企。當前少數房企經營情況還算穩健，但多數房企都已身處水深火熱之中。

　　另一組數據可資佐證房企分化。Wind數據統計：截至2014年12月18日，房地産行業並購標的交易達245宗，總價值為1210億元，同比暴增80%。很多房企日子實在過不下去的，只能“賣兒賣女賣身”。如果説綠城股權之爭、佳兆業遭遇“黑天鵝”而賣身，還只是大房企的個別案例，那麼成千上萬房企默默撤退、甚至以老闆跑路為結局，更能説明中國房地産開發業正在經歷的強震與劇變。

　　中國房地産業其實已經告別黃金年代，行業利潤率持續下滑，賺錢越來越難。然而，房地産開發業的特徵是生産週期長，前進的慣性大。行業已經變向，前方出現冰山，但開發商調轉船頭卻需要更長的時間。於是，有些船已被冰山撞沉，很多船正奪路而逃，只有個別大船（尤其是央企）不懼冰山，暫無大礙。開發行業和開發企業，面臨著許多困惑，轉型之路註定艱辛。

　　近些年，中國房地産開發業堪稱巨頭爭霸，群雄亂戰，有些開發商甚至僅僅為了銷售金額能排進前幾名而猛搶地、大擴張。比如在制定2014年銷售目標方面，很多房企玩起了“大躍進”，結果銷售金額增長了，銷售利潤卻下降了。無處拿地也就成為房地産商發展的第一個瓶頸。

　　2010年限購限貸限價等政策狠壓一二線城市，大中型開發商轉而進軍三四線城市。但大量樓市供應之後，卻發現三四線城市需求跟不上，房價漲不動，賺錢很辛苦。於是2013年又紛紛殺回一線和少數二線城市，但這些城市供地量較少，搶地者眾，地價居高不下，即便是樓市降溫的2014年，高價地仍數不勝數。於是新問題來了：麵粉價太高，麵包難賺錢。2013-2014年上半年，一線城市的諸多高價地塊，現已證明很難賺到錢。拿地時風光，賣房時發愁。

　　此外，住宅市場的強力調控使得很多開發商加大了商辦類物業的開發規模，同時很多地方官員又在政績觀的驅動下規劃了很多商辦類物業，於是近兩年很多城市，尤其是二線城市商辦類物業供應過剩、銷售與招商困難。商辦類市場的泡沫一旦破滅，其負面影響遠大於住宅市場。

　　中國經濟新常態的重要內涵之一是由粗放式發展轉向集約化發展，實現有品質的增長。房地産行業同樣也不能例外。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）