深圳地産圈傳18家房企警告名單 老闆們風聲鶴唳

　　這幾天，深圳地産圈流傳著一份將被調查的警告名單，提示有投資合作的，要注意風險控制，上面有18家地産商以及老闆名字，全是深圳本土發家的民營房企，且幾乎都是清一色的潮汕人。

　　2015年深圳反腐風暴在地産圈率先颳起，短短一個多月內，繼佳兆業危機爆發、東都和尚模舊改案件浮出水面之後，深圳規劃國土委三個涉案官員被立案。

　　這源於去年9月至12月廣東省委巡視組在深圳巡查3個月後的發現：房地産方面，所查案件中暴露出有領導幹部插手土地出讓、工程建設；土地出讓和建設規劃存在權力尋租空間；開發商主導城市更新引發的“並發癥”比較嚴重。

　　根據巡視組給出的嚴查意見，深圳市委書記王榮隨即做出指示，要求根據巡視組提供的案件線索，馬上整改見效，認真查辦到底。據粗略統計，目前深圳被“管理局鎖定”的房源約17000套，由於原因不明，一度引發了市場的恐慌。

　　但據《華夏時報》記者調查，截至目前，除了佳兆業和東都地産是因房企自身問題之外，其餘房企房源出現被鎖，則是因正常的業務辦理需求，導致的暫時被鎖。不過這仍無法消除市場擔憂，業內預期，巡視組將給深圳反腐帶來一場劇烈地震，房地産圈則首當其衝。

　　萬套房源被鎖真相

　　1月14日晚間，民生東都地産位於龍崗的東都花園一區二期1-3棟預售房源約239套，以及榮超地産位於福田區榮超大廈133套房源，在深圳規土委網上處於被鎖定的消息不脛而走。隔一天，花樣年旗下樓盤“花鄉家園”中有4套房源也被曝出遭鎖定。

　　由於有佳兆業房源被“管理局鎖定”出事的先兆，市場對此極其敏感，該消息立刻引發花樣年股價大跌16%，債券價格更跌逾20%。不過，花樣年集團人士對本報記者表示，被鎖定的4套房早在2010年已售出，産權已不屬於花樣年。

　　1月15日晚間，深圳規土委集中向媒體回應：榮超大廈房源鎖定，是因業務辦理要求，需要暫時停止銷售。現榮超大廈全部房源狀態由“管理局鎖定”已變更為“初始登記”。

　　“規土委已就鎖定原因做出解釋。”榮超地産內部有關負責人告訴記者，榮超大廈只租不賣，且均是現房，2013年已經拿到房産證，所以他們看到報道時感到很驚訝，“真是躺著中槍”。

　　而東都花園被鎖定的原因，也與佳兆業不同，公司銷售人員稱，主要由於此前資金問題拖欠施工方華西企業費用，導致施工方告上法院，在2014年8月就立案查封了整個項目，現在是項目在逐步解封，公司在正常銷售。

　　深圳市規土委內部人士解釋稱，“鎖定”主要有五種情況，一是因關聯業務辦理要求，需要暫時停止銷售；二是預售合同簽訂，上傳數據後未即時備案，系統也會自動鎖定；三是因涉嫌違法違紀，正在進行調查處理或其他調查案件；四是因司法或其他調查案件的問題；五是法律法規規定的其他情況。

　　其中，榮超大廈屬於第一種，而東都花園屬於第四種情況。

　　截至記者發稿，在深圳規土委網站上，被“鎖定”的房源有招商地産錦繡觀園項目、中海閱景花園以及香林世紀華府等政府安居房工程，以及已經售完或尾盤階段的觀山大衛華庭、中糧鴻雲花園、中航太逸花園以及錦鴻花園。數量總和超過了萬套。

　　“我們鴻雲花園的房子早都全賣完了，可能是國土局系統沒有及時更新狀態。”中糧地産內部人士解釋説。招商地産有關負責人表示，錦繡觀園的土地出讓和房源分配都是由政府安排，開發商只是代建而已，因此房源鎖定跟招商地産沒有任何關係。

　　1月16日，中海與花樣年雙雙發佈澄清公告。同日下午，深圳市規土委也發佈公告稱，根據相關條例和辦法，對涉及規劃、土地違法行為的房地産，主管部門可作出限制其産權的決定；主管部門在監督檢查過程中發現房地産開發企業、經紀和估價機構及其從業人員有違反法律、法規及本辦法規定行為的，可暫停其使用資訊系統。

　　此外，深圳市規土委還表示，在協助司法機關查封、安居型商品房預售管理以及其他規劃土地日常業務辦理過程中，為保障購房者的合法權益、規範市場秩序和開發企業銷售行為，主管部門也可臨時鎖定相關房源，待事項辦理完畢後再解除鎖定。

　　巡視組要求徹查

　　導致佳兆業危機的深層次原因至今不明朗，政府也未對外解釋鎖定房源的理由，業內流傳較多的一個版本是涉及蔣尊玉案。

　　“如果只是涉及一個官員，不至於把全部房源都鎖了，這或許是政府要對整個公司清盤，要求公司交代出所有受賄官員，一網打盡。”深圳本土一家民營房企副總經理對記者分析稱。

　　而業內敏感人士從1月11日《深圳特區報》的一篇報道中找到了引發深圳地産圈地震的蛛絲馬跡：廣東省委第三巡視組進行了為期3個月的巡視調查後，巡視組1月5日向深圳反饋巡視情況時，巡視組組長王傳金提出了三點意見建議：深刻吸取許宗衡、梁道行、蔣尊玉、葉民輝等案件教訓，加大警示教育力度，保持反腐高壓態勢；嚴肅查處領導幹部搞權權交易、權錢交易、權色交易等腐敗問題；嚴肅查處土地出讓、建設規劃和工程項目等領域的違紀違法問題，形成強大震懾。

　　“要怎樣才算強大震懾？按照我們的理解，查一兩個開發商，可能都不夠。”深圳一家有過舊改經驗的民營房企中層管理者對記者稱。

　　在巡視組提出問題後，深圳市委書記王榮立即表態嚴查，並對整改工作提出了具體要求，其中對巡視組移交的案件線索，要求市紀委、市委組織部等部門馬上組織力量，認真查辦到底；對能夠立即解決的問題，要立説立行，馬上整改見效。

　　很快，1月13日，深圳法院通過媒體發佈了2012年龍崗回龍埔舊改村委收受900萬元賄賂的二審判決，該社區有四名村長均被判處有期徒刑，而這一案件涉及的開發商是尚模。

　　深圳一位接近規土委的人士認為，在此時公開案件，也能算入此次巡視之後的整改成果。

　　不久前，還有深圳市規土委第一直屬管理局法制科科長柯某等三人涉嫌瀆職犯罪被調查。三人被指在審批福田英龍商務大廈時，將容積率由9 .8調整為13.04，建築限高從128米調整為137米。調整後項目增加了1.8萬平米建築面積，為開發商帶來巨大利潤。

　　值得注意的是，這則消息特別點明，案件線索來源於省委巡視組。

　　地産圈危情

　　近幾天，深圳地産圈流傳著一份將被調查的警告名單，提示有投資合作的，要注意風險控制，上面有18家地産商以及老闆名字，全是深圳本土發家的民營房企，且幾乎都是清一色的潮汕人。

　　名單讓地産界風聲鶴唳，截至1月16日記者發稿前，這份名單中目前只有佳兆業被調查，京基也僅在傳聞階段，而花樣年、榮超並未在這份名單上。

　　上述接近規土委人士告訴記者，這次整改也會查國企，但跟民企不同的是，國企有政府背景，頂多是查處一些涉案人員，不至於影響整個企業的運作，但民企一旦出事，因為沒有誰來兜底，整個企業很快會陷入業務停滯，乃至癱瘓狀態。

　　據記者了解，深圳金光華集團未售房源在2010年被政府全部鎖定至今未解鎖，2012年還將金光華廣場沒收，包括金光華在坂田的兩個項目，商鋪一直未能銷售，政府至今也未給過鎖定理由。

　　據上述接近規土委人士分析，此次深圳對房地産查處的重點將指向城市更新項目、更改容積率、拔高建築高度以及變更規劃的項目。

　　深圳從2011年開始，土地供應就以舊改為主，第一太平戴維斯統計報告稱，2012年存量用地佔供地總量近75%，2013年及2014年城市更新佔供地總量比例超過60%。目前，深圳在建的城市更新項目約100個。

　　“因為舊改不透明，容易出現灰色地帶。如果真要徹查，不僅是一場地震那麼簡單。”上述民營房企中層管理者稱。

　　“深圳的舊改要求開發商與村民一個個談，但開發商往往需要花錢先買通村委幹部，讓村委去做村民的談判工作。”深圳本土一位熟悉舊改流程的投資發展部負責人指出，村委願意與哪家開發商談，有時來自於上一級官員的指令，比如萬科就談不下舊改項目，因為不行賄，村委通常不會理睬。

　　一位有過被鎖定房源經驗的開發商人士告訴記者，按照他們的經驗分析，並非每個項目都有問題，而是公司層面可能發現了某些線索，但政府要對公司清盤，所以不管什麼情況，先全部鎖定再説。實際上，深圳佳兆業的項目有的並非舊改，而是直接收購而來。

　　據一位知情人士透露，佳兆業房源被鎖定後，有關部門已將佳兆業在國土局的所有資料全部帶走清查。

　　“在招拍挂之前，房地産開發有很多不規範的地方，如果清查，會不會把多年前的事翻出來？”上述民營房企中層管理者對記者説，誰也不知道下一個查到誰。