試點未達初衷 房産稅擴圍被叫停

　　日前，有消息稱“上海、重慶試點的房産稅擴圍方案目前確實已停止”。但停止擴圍並不意味著消亡，房地産稅立法將加快。

　　長江商報記者在上海採訪時，上海金融與法律研究院研究員、執行院長傅蔚岡介紹，此番拋棄房産稅而轉向房地産稅立法，從結果來看，是由單一房屋作為納稅對象向房地産行業作為納稅對象的綜合性改革。但實施主體，卻是由全國人大設計好立法框架，省級政府根據各地的情況自主選擇實施。

　　房産稅和房地産稅雖然僅一字之差，但兩者是從屬關係，房産稅只是房地産稅其中的一個稅種，房産稅的徵收對像是商品房，而房地産稅則是針對整個房地産行業。房地産稅是指有關房地産的稅收，包括開發、流通、保有環節，如房企營業稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等，納稅對象既包括置業者，也包含開發商。

　　傅蔚岡的觀點也得到不少稅務專家認同，房産稅停止擴圍，轉向房地産稅立法，不論對於稅務體制，還是房地産行業都是一次質的飛躍。

　　對此，業內人士多持謹慎態度，“這意味著，上海和重慶作為試點城市，並未達到設立房産稅的初衷，此次改革的結果，可能是希望‘稅’上更多的人。”

　　探訪

　　上海房産稅開徵第2年增幅從25%跌到0.5%

　　2011年1月28日，上海市開始徵收房産稅，持有上海市戶口的購房者，按每人平均居住面積60平方米來核算，住宅超出的面積需繳納房産稅，非上海市居民家庭，新購住房納入房産稅。試點徵收的個人房産稅稅率為0.4%或0.6%，按照應稅住房市場交易價格的70%計算。

　　2011年，上海市房産稅稅收736，625萬元，從這一公佈的數據來看，上海的房産稅完成情況要超過預期。但隨後兩年的情況卻不如人意。

　　2012年稅收925，594萬元、2013年稅收930，531萬元，增幅從25%跌到0.5%。相比居高不下的樓市成交量，上海市的房産稅顯然有些跟不上。

　　日前，有消息確認，房産稅擴圍被叫停。市場人士認為，上海、重慶的房産稅試點不夠成功，所以房産稅試點擴圍被取消。

　　“不成功的真正原因，可能是‘稅’不夠。”傅蔚岡認為，房産稅要求每年繳納，在商品房銷售穩步遞增情況下，房産稅的徵收增幅卻在逐漸遞減。稅收情況看起來似乎有些不合常理。

　　探訪

　　人為做低房屋價格，稅費可少五成

　　“上有政策，下有對策，開發商和仲介能幫置業者規避繳納房産稅，或者減輕賦稅。”上海某開發商透露，置業顧問會人為操作實際成交價格，將稅率從0.6%“做”到0.4%。

　　長江商報記者在走訪中了解到，不論是新建住宅還是二手房交易，涉及到繳納房産稅的問題，置業顧問都會幫助置業者規避，其中，最為廣泛的做法就是做低房屋成交價。

　　仍以上文上海三口之家為例，兩套住房共計300平米，若二套房購買價格低於31000元，稅率降為0.4%。

　　置業顧問一般會將價格做低到標準價格以下，但又不會低太多，“以防在房屋備案的時候查出來。”上述開發商透露，一般情況下會做到3萬元，這戶家庭一年需繳納120×30000×70%×0.4%=10080元的房産稅，比原價稅費少五成。

　　“當然，這是基於購房者有足夠的現金。”該人士透露，置業者一般都會多繳納一部分現金，在購房協議中的總價實際上已經減出現金部分，這樣核算出的單價自然會小于標準值，如此計算房産稅就會比實際需繳納的少很多。