天津新政刺激需求釋放 二手房改善客戶積極入市

　　根據最新的統計數據顯示，2014年11月天津全市二手房成交60.5萬平方米，環比增加41%，同比去年同期增加3.1%。全市二手住宅市場成交均價為9611元/平方米，環比上月增加7.2%，同比去年增加6.5%。在新政的帶動下，改善型需求積極入市，11月成交主力居室為兩室，佔比近六成。成交主力面積為80平方米以下戶型，佔比為61%。50平方米以下戶型成交佔比為23%，50至80平方米戶型成交佔比為38%，80至120平方米戶型成交佔比為30%，120至144平方米戶型成交佔比為5%，144平方米以上戶型成交佔比為4%。

　　由於“房貸新政”、“津十六條”等政策在十月底已基本落實明確，新政的效果已在11月開始顯現，從而帶動了成交量的上漲。從整體來看，政策的利好影響，已經使得二手房市場成交有所回升。均價方面，11月全市平均價格出現較大漲幅，主要原因在於：一方面，11月中心城區的二手房交易量在全市的比重由36.5%上漲至40.7%，交易比重的變化使得全市平均價格自然被拉升；另一方面，隨著購房需求的增多，部分片區的熱點房源供需矛盾加劇，少部分業主上調售價，也在一定程度上帶動均價的上浮走勢。各大區域來看，11月三級市場成交各區佔比變化不大，塘沽、大港、河東、南開四大區為成交單數最多區域，二手市場較成熟的市內六區及環城四區依舊主導市場。

　　新政的刺激帶動整體樓市活躍度提高，呈現利好趨勢，加之降息後購房者的信貸成本得以降低，因此當前市場中購房者的交易意願普遍較高。天津中原地産分析師表示，隨著我國房地産市場的逐步發展，需求結構呈現分化，從購買目的角度主要分為高端、中端及低端需求。對於自住群體來説，房地産是一項重要的耐用消費品，在當前貸款購房成為主流方式的背景下，無論對於何種需求，貸款利率的變化都將直接影響購房成本的變化，從而影響購房者的消費和投資計劃。“9·30”限貸鬆綁助推市場快速企穩，而降息必將使新政的持久力得以延續，使市場各方信心進一步回升，有助於提升有實際需要的購房者的支付能力，對仍在觀望的購房者的信心和預期會有莫大的提振。

　　90平方米以上戶型房源銷量增長

　　隨著此前“津十六條”、“9·30房貸新政”、“公積金政策調整”等政策的陸續出臺，今年的秋季房交會被看做是檢驗政策利好能否帶動房地産市場活躍度的“試金石”。據統計，今年秋季房交會吸引超過15萬人到場參展，累計成交各類房屋1156套，成交面積逾10萬平方米。特別是受新政策影響的二手房成交活躍，不少市民通過“賣一買一”的方式達成改善住房的意願。作為樓市晴雨錶，房交會上二手住宅上市量的突出增長，體現了本市居民自主性改善需求旺盛。而新政從信貸、稅費上都降低了改善型需求的購房成本，同時進一步優化供應配比，取消“9070”限制，為購房者提供了更多選擇空間。很多此前壓抑的購房需求得到釋放，改善型房源成為市場青睞對象。

　　記者近日走訪本市部分仲介門店了解到，新政的出臺有效緩解了購房者的觀望情緒，使得市場活躍度快速提升，成交量逐步增長，其中改善型需求的釋放尤為明顯。根據9月以來全市二手私産住宅成交量分析發現，從10月下半月開始市場成交量呈現逐步回升的趨勢，尤其11月上半月交易量達到今年以來的最高值。成交價格方面，當前二手房業主的交易意願普遍較高，掛牌價格相對平穩，並未出現大範圍的“坐地漲價”等現象。

　　本市仲介機構門店反饋資訊表明，11月以來成交的買賣業務中改善型需求佔到整體的半數以上，由於“津十六條”新政針對購房資格、信貸以及稅費等方面有所放寬，對於一直以來被政策所抑制的改善型需求産生利好，促使其解除觀望，積極入市。加之適合改善型需求所集中青睞的大戶型房源價格平穩，也進一步增強了此類需求的交易意願，使得改善性需求的佔比有所提升。

　　在改善型需求的帶動下，市場中90平方米以上的中大戶型房源銷量也隨之增長，受關注度不斷提升。我愛我家市場研究中心認為，造成當前市場量升價平的原因主要有以下幾方面：首先，“房貸新政”、“津十六條”等相關政策的陸續執行，降低了購房者的入市門檻和購買壓力，增強了購房者的入市信心，使眾多購房者的觀望情緒逐漸消退，市場活躍度快速提升，進而帶動成交量的增長；其次，受政策影響較大的多為面積在90平方米以上的中大戶型房源，由於改善型需求一直以來被政策抑制，此類房源的銷量並不理想，因此當前業主的心理優勢並不明顯，反之出售意願較高，因此掛牌價格和成交價格並未出現大幅上漲。