廣州地王項目靠樓價上漲才能“解套”

　　高價拿地，開盤時樓價大漲開發商才能獲利。今年就有不少地王項目揭開神秘面紗準備入市，地王們要賣多少錢才能賺錢？合富房地産經濟研究院的一項研究表明，絕大多數的新入市地王項目樓價將遠超周邊樓價，其中南洲路地王若以地價佔房價60%的臨界點計算，建成後均價須達到57500元/平方米，才可能有一定的利潤空間。

　　■新快報記者 陳齊

　　2014年上半年地價為2012年地價的3.4倍

　　地價佔據了房價的大頭，記者發現，近幾年來，廣州樓市多次出現“麵粉”貴過麵包的現象，伴隨著樓市進入低谷，這些高價地王正面臨開發難題。合富輝煌近日發佈的一份報告表示，近年房地産市場波動有所加大，但廣州土地市場地王不斷出現。根據合富輝煌的統計發現，從年度的住宅土地出讓的平均樓面地價看，近三年廣州的地價上升幅度較大，如2012年的住宅土地平均樓面價為2805元/平方米，到2014年上半年平均樓面價為9567元/平方米，是2012年的3.4倍。

　　從同一區域的不同時期出現的地王看，2014年土地拍賣價格比2012年大幅度上漲，如荔灣、白雲、黃埔、番禺等區的地王兩年左右時間上漲80%以上，花都、南沙兩區的地王價格漲幅約50%，海珠區南洲路2013年5月的地王樓面地價高達34500元/平方米。

　　有業內人士表示，廣州近年來的許多地王按照當時周邊的樓價來看不賺錢甚至虧錢的可能性非常大，開發商敢於拿地就是衝著樓價未來會有較大幅度的增長。

　　地王項目面臨不確定性和風險

　　合富房地産經濟研究院蒙彥宏表示，廣州的地王不論是老城區還是新區，地價屢創新高，説明這兩年地價普遍上漲。政府土地出讓的底價也屢創新高，加劇地價上漲勢頭。

　　不過，2014年下半年以來，房屋市場調整的影響蔓延至土地市場，開發企業預期不如過去那麼樂觀，拿地舉牌趨於謹慎，地價上升勢頭得到遏制。同時，今年以來，房價出現鬆動，很多樓盤的價格不同程度調整，成交明顯下降。蒙彥宏表示，2013年、2014年第一季度各區地王拍賣價格在2012年的基礎上大幅度上升，漲幅大約在50%-80%之間，土地成本上升過快，而2014年基本上房屋市場處於縮量調整，價格有所下行，土地房屋兩個市場的運作方向相反，造成新地王階段性的成本壓力。

　　在蒙彥宏看來，總體而言，廣州作為一線城市，目前房價、地價較其他一線城市都明顯偏低，城市經濟、基礎設施、人口、財富等價值指標居優，吸引了本地和外來的標桿房地産企業積極投地佈局，城區優質地塊競投激烈，從大趨勢看，或許近兩年的高昂成本並不能阻礙大房企繼續搶佔土地市場的步伐，不過，市場短期波動提醒企業，地價過高帶來的成本、市場壓力給項目前景帶來不確定性和風險，需要理性評估。

　　典型地王項目分析

　　白雲區地王 市場波動對於高價地王極為不利

　　白雲區永泰村集賢莊地塊、沙太南路地塊這兩個地王位於白雲山板塊。白雲山周邊樓盤，總的供應不大，樓盤價格相差較大，西麓白雲新城板塊洋房售價基本超過4萬元/平方米，別墅超過5萬元/平方米，東南麓洋房售價為1.8萬-3.2萬元/平方米不等。

　　2012年11月底拍出的白雲區永泰村集賢莊地塊，樓面地價為14599元/平方米，項目還未正式發售定價，以140-200平方米大戶型為主，定位走高端路線，是華發集團在廣州的第一個項目。該項目如果定價在3萬-3.5萬元/平方米，與周邊市場相比，具有綜合競爭力，地價約佔房價的42%-49%，有一定的利潤空間。

　　2013年9月拍出的白雲沙太南路地塊，樓面地價高達26697元/平方米，另一塊同寶路地塊，實際樓面地價達到25597元/平方米。目前周邊在售的樓盤項目網簽價在2.3萬-4.1萬元/平方米之間，有一定的競爭性，高地價成本迫使這兩個項目都必須走高端路線。如果兩個項目定價3.5萬-4萬元/平方米，地價大約佔房價的63%-76%，超過60%警戒線。今年市場波動，對於2013年的高價地王快速銷售極為不利。

　　荔灣區地王 廣鋼新城賣4萬元/平方米才能盈利

　　2014年2月，荔灣廣鋼新城五幅地拍出新地王。中海地産95.98億元拿下三地塊，北京金融街控股、珠海華發分別以29.94億元和29.15億元各取一地，五幅地總共拍出155.07億元，荔灣區新單價地王最高折合超過2.3萬元/平方米。廣鋼新城屬於城市級規劃的生態文化高端住區，江景、交通、配套資源豐富，屬於廣州中心城區罕有優質大宗地，前景一致被看好，不過目前周邊在售的樓盤較少，可比的不多，一到兩年後，市場價必須達到4萬元/平方米才不至於出現盈利困難（地價佔了57.5%）。

　　海珠區地王 均價57500元/平方米方有盈利空間

　　2013年5月，海珠南洲路1026號地塊因其一線南向面江，樓面地價拍到34500元/平方米（越秀地産競得），刷新全廣州住宅地價最高紀錄。不過，一年多之後的今天，由於房屋市場低迷，與該地塊相隔不遠的項目羅馬家園，最近的網簽均價2萬多元/平方米，這個價格不及地王樓面地價的60%。海珠區琶洲會展中心板塊的保利天悅目前賣得很好，北向朝江，近期網簽價格不到4.2萬元/平方米。按照這個價格，南洲路地王的土地成本都超過80%。不過，海珠區的南向一線江景確實屬於稀缺資源，最大的期望是，兩年後這類産品市場價走到更高的位置。若以地價佔房價60%的臨界點計算，該地塊項目建成後均價須達到57500元/平方米，才可能有一定的利潤空間。從當前市場狀況看，成本壓力較大。