評論：穩定住房需求可從減稅突圍

　　近日召開的國務院常務會議提出“穩定住房消費”，在供需關係發生逆轉、投機投資需求淡出的背景下，這一提法無疑有其現實意義。真正“穩定”住房需求，應是一個有步驟、分階段的系統工程。現階段，從調整部分稅種入手實施稅收調控，應是較好的突破口，房地産相關的營業稅和個人所得稅均有調整空間。

　　近期，房地産政策層面利好消息不斷。9月30日三部委聯合出臺房貸新政，提出首套房“認房不認貸”的新標準，並重申購買首套房的最低利率優惠額度。該項政策一定程度上改變了市場預期，並對10月樓市升溫起到了重要作用。

　　不過，信貸杠桿雖能撬動需求，但利率的設定畢竟是市場行為。在資金成本普遍高企、銀行吸儲相對困難的背景下，期待金融機構給予購房者實質性的利率優惠恐是奢望。因此，若想真正維持市場熱度，穩定消費行為，還需財稅政策發力。

　　在房地産交易環節的各項稅收中，以契稅、營業稅、個人所得稅最為重要。其中，契稅的稅率相對固定，其成本主要視普通住房標準而定。真正的變數，在於後兩個稅種。

　　2011年，我國曾將二手房交易營業稅的免征年限由2年改為5年。2013年，監管層又出臺政策，對於不滿五年、或非唯一的二手房交易，徵收20%的個人所得稅。這兩個調整的時間點雖有差別，但共同之處頗多。其一，出臺背景均為市場供不應求，房價上漲動力充足；其二，目的均在於遏制投機投資需求，穩定市場交易；其三，均為短期政策。

　　從市場表現看，這兩個調整的確起到明顯效果。但如今市場環境已發生變化。一方面，除個別城市外，多數城市出現“供大於求”，投機投資需求逐漸淡出；另一方面，房地産市場已經歷大半年的低迷期，儘管近期有所回暖，但顯然難以恢復到以往水準。

　　在這種情況下，營業稅和個人所得稅的高門檻，已成為穩定市場需求與交易的障礙，甚至在一定程度上影響了剛性需求的正常釋放。因此，從“穩定住房消費”的出發點來看，通過對年限、稅率等的調整來降低交易成本，無疑是較合時宜的辦法。

　　具體而言，二手房營業稅的免征年限可從5年調整至2年，稅率仍按照具體情況，維持目前水準。在個人所得稅方面，免征年限和稅率均可下調，從而降低交易成本。若站在激活存量房市場的角度，順應市場呼聲，暫免征收，亦未嘗不可。

　　當然，房地産業體量龐大，涉及領域眾多，單一的政策調整並不能一勞永逸地解決問題。在信貸、稅費等政策的調整之外，運用土地、保障房等多重手段進行綜合調整，同樣十分必要。同時，房地産調控長效機制也需儘快出臺，從而在樓市的轉折期真正實現平穩過渡。

　　另外，在經濟換擋期，地方政府對房地産業的依賴仍然較大，在“穩定住房消費”的過程中，需把握好“促剛需、抑投機”的政策原則，謹防地方政府借機“救市”，從而導致過剩風險。