“眾籌建房”降低買房成本？業內提醒有風險

　　眾籌最近又成網路熱搜詞。這次，與它“親密接觸”的不是公益活動也不是圖書出版，而是令更多人嚮往的集資建房。近期，南京一家房産投資基金公司打出“中國首家眾籌建房投資平臺”的旗號公開籌資建房，聲稱將使買房成本降低20%。

　　在開發商利潤受擠壓的房地産市場，眾籌如何尋得讓利空間？眾籌建房是否合乎規範，風險幾何？房地産市場新形勢下，集資建房的概念再次被輿論托起，這背後是誰在消費剛需的期待？

　　只籌沒房的“私人定制”遊戲

　　近期，南京一家股權投資基金公司推出“眾籌建房”項目，吸引投資人以眾籌的形式“私人定制”比市場價便宜20%的房子，在網上引發了熱議，有不少網友對眾籌建房表示樂觀。

　　該基金公司的發起人袁長喜告訴記者，他們的“眾籌建房”項目採取會員制，項目參與者必須是剛需，並要繳納1000元會員費。目前，招募的第一期會員已有一百多人。

　　在袁長喜等人的計劃裏，當會員達到足夠的數量、預期的購房款總額達到一定規模時，就會啟動談判，會員將成立業主委員會，與該基金公司及其委託的房地産開發商一起討論選地、購地及建房事宜。他反覆強調，在拍板拿地之前，公司不會提前收取會員的資金。

　　“比市場價便宜20%”是這次“眾籌建房”概念裏最誘人的內容。按照這個項目的推算，“眾籌建房”的模式可以幫開發商減免大量的財務、融資和行銷成本，節省出來的費用加上開發商的利潤大約能佔到總房價的20%。

　　然而，這種“眾籌”有點名不副實。袁長喜也坦承，“眾籌”與“投資基金”的籌款方式有極大的不同，前者是公開的，而後者必須是非公開的。“眾籌”建房名義上採取了“收費會員制”這種“非公開”的籌資形式，但會員卻是通過網際網路公開召集的。

　　該基金公司打算收取房價的1%至2%作為管理費，憑藉低房價吸引投資做成規模，“利潤也很可觀”。“我們實際上做的是房地産投資基金，但用‘眾籌’這個概念更吸引人。”袁長喜説。

　　是否涉嫌非法集資？

　　其實，“眾籌”在房地産領域已非新鮮事物。

　　2005年，因為高房價、低品質，南京網友邵角曾組建“我愛南京自建房網”發起“集資自建房”活動，卻因為個人無建房主體資格而擱淺，而參與該活動的多數人現在已經自購住房。這被業內稱為最接近“眾籌”本意的集資建房活動。

　　2010年，河北等地出現開發商對部分在建項目實行“私人定制”，以訂制部分預收款填補拿地資金。南京林業大學房産研究中心主任孟祥遠認為，這類活動是開發商為降低建設成本採取的緩衝措施，是變味的“眾籌”。

　　今年6月以來，蘇州、重慶、天津、東莞等地依託搜房網、團貸網等網際網路平臺推出“房地産眾籌”項目，採取眾籌購買單套房源、拍賣溢價分配給眾籌投資人的盈利模式。團貸網“房寶寶”第一期別墅眾籌買房投資項目已完結，年化收益率達40%。

　　這類“眾籌建房”的出現，多是基金公司在背後主導的資金運作。業內人士認為，這些模式與非法集資有類似之處。

　　然而，袁長喜堅決否認這種説法：“剛開始算是投資産品，等拍完地、蓋好房、拿到預售證，就變成了購買行為。流程和資金公開透明，拍了地之前可以隨時退錢。這不是非法集資。”

　　“這是站在法律的邊緣。”江蘇劉洪律師事務所律師劉繼翔認為，眾籌是一種購買行為，而房産基金則是投資，兩者有本質上的區別，混淆概念將面臨很大風險。

　　江蘇省司法廳和當地各縣市司法部門最近都在提醒此類行為的風險。相關人士表示，如果將“眾籌建房”的資金性質認定為投資，若開發商單方面解除眾籌時簽訂的合同，眾籌投資者們將無處維權。如何從法律上約束眾籌行為，使投資人能夠有效規避風險，是未來需要解決的問題。