評論：公積金跨區域流動有助降低房貸成本

　　住建部、財政部、人民銀行等三部委近日發佈的《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，與此前央行發佈的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(“央四條”)有異曲同工之妙，即降低首套住房和改善型住房貸款成本，助推住房消費金融發展，做實居民合理住房需求，實現樓市去庫存、去泡沫，緩衝經濟下行過程中企業投資意願迅速下降、被動産能收縮和抵押物價值下跌，對穩定經濟關鍵指標、經濟底線增速和金融信貸品質的衝擊。

　　“央四條”提出了盤活存量房貸資源(“還清再貸”和MBS)、發行專項金融債券等措施。這些措施不僅從增量和存量兩個角度，增加銀行可貸資金的供給，緩解了房貸對銀行流動性的壓力，而且能將銀行低收益存量房貸置換出來，可以激勵銀行發放低成本的住房貸款。然而，旨在增加房貸資金供給的MBS和定向增加低成本房貸資金的專項金融債券，事實上難以在中短期內擔當大任。在金融市場不發達、利率市場化不夠、機構投資者不成熟的情況下，MBS難以快速生根和壯大。

　　更重要的是，MBS能夠為市場投資者認可和接受，前提是給投資者的收益率要足夠高。自2005年開展試點以來，MBS在我國總共才出了3單，而且每一單都貼著招標利率的上限(大概在5%-6%之間)。MBS的收益率居然如此之高，可見其接受度是比較低的。那麼，目前在社會無風險收益率居高不下、支援MBS未來收益的現金流(租金收入和房價增值收益)可能下降的情況下，MBS只有給出更高的收益率才能為投資者接受。

　　而更高的收益率是擔保方(或打包銀行)無法接受的，也是實際收益無法保障的。而由於“定向寬鬆”限制銀行間市場資金量，再加上較長的審批和發行週期，發行專項金融債券也難當大任。因此，無論從增加住房可貸資金，還是降低房貸成本，都只能將MBS和發行專項金融債券放在中長期改革範疇來理解其效應。

　　當前最關鍵的是增加規模化低成本的可貸資金，而住房公積金無疑是最佳選擇之一。從資金規模上看，截至2014年3月，全國實際繳存住房公積金職工達1.06億人，繳存總額6.47萬億元，沉澱的餘額就有3.27萬億元。也就是説，全國範圍內公積金閒置的比例高達50%，而目前存量個人住房貸款也僅僅才10萬億元，閒置公積金相當於存量房貸的1/3強。

　　再看資金成本，公積金專戶存款利率僅為2.33%，不僅低於同期限一般存款利率，更低於大眾理財收益率。而公積金本身就是政策性住房金融，一貫實行“低存低貸”的原則。如果將這一大筆低廉的資金與合理住房需求(如首次購房和改善購房)對接起來的話，無疑將極大降低購房者的貸款成本。但是，目前公積金奉行“屬地化”封閉運營原則，造成各地利用強度(貸款/繳存總額)反差太大，大城市和東部地區利用強度大，而中小城市和西部地區利用強度小，無法像銀行資金一樣在各地之間調劑餘缺。所以，一邊是類似于廣州、廈門等地因公積金“額度荒”不得不限制提取和貸款；一邊是廣大中小城市公積金大量閒置，躺在賬戶上睡大覺。

　　因此，此次“公積金貸款新政”有兩個目的：一是當地公積金要充分利用，降低合理住房需求的購置成本；二是調劑公積金在地區間的不平衡。貸款申請最低公積金繳存期從原來的12個月降到6個月、貸款發放率低於85%的城市提高公積金貸款額度、高於85%的要做好“組合貸款”等，都是為了充分利用，降低本地合理住房需求的貸款成本。而實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，並推進異地貸款業務的規定，則是為了調劑公積金在地區間的不平衡。

　　就目前來看，第一個目的相對容易實現，第二個目的實現起來比較難。基於公積金屬於繳存個人的基本原則，當個人因工作變動和家庭搬遷而離開繳存地時，正常的轉移接續已經在全國主要城市實現。關鍵是公積金能夠像銀行間資金拆借一樣，異地互認和互貸，這才能調劑餘缺，讓公積金在全國範圍內流動起來，發揮供應低成本房貸資金的作用。但是，由於此舉會減少流出地的繳存餘額，降低增值收益，不僅降低對於地方保障房建設、農田水利和義務教育等方面的支援，也減少了地方公積金中心可支配的管理費用，地方在這方面的積極性不足。

　　因此，應該在公積金專戶存款利率和社會平均收益率之間，應建立一種流入流出的補償機制，這樣既能增加繳存者的利息收入，也能增加公積金的增值收益，還能發揮低成本資金的作用，降低房貸成本。既然社保資金可以克服重重障礙，實現跨區域流動，發揮政策性住房金融的公積金具有大社保資金的範疇，也應當順應人口流動的趨勢，實現跨區域流動。深圳市房地産研究中心 李宇嘉