評論：房貸新政不宜過度解讀

　　◎京華時報記者馬文婷

　　最近一段時間，市場上最受關注的話題莫過於房貸。十一前，央行、銀監會聯合發佈了關於進一步做好住房金融服務工作的通知，明確表示對擁有一套住房並已結清相應貸款的家庭，再次申請貸款購房仍按首套房執行。同時，通知強調，家庭首套房的最低首付比例為30%，利率下限為基準利率的0.7倍。

　　無論是對首套房認定標準的放鬆，還是對於房貸利率優惠的強調，都向市場釋放了強烈的信號，並有可能對樓市形成明顯刺激。

　　今年以來，中國多數城市的房地産市場始終處於寒冬中，尤其是在二三線城市，房地産市場的低迷已經讓地方政府坐不住了。從4月廣西南寧限購放開以來，在央行和銀監會出臺政策之前，已有42個城市放鬆了限購，然而市場環境仍然沒有得到根本扭轉。根據國家統計局發佈的70個大中城市房價水準顯示，8月全國70個大中城市中，除廈門房價環比上漲、溫州房價環比持平以外，其他68個城市房價環比仍在下滑。

　　相比較限購放鬆而言，限貸的放鬆一直被認為是促進房地産市場回暖的有效因素，但從目前來看，央行及銀監會放鬆限貸，對扭轉市場預期起到了明顯的積極作用，但是從銀行的角度來説，真正能夠實現低利率恐怕並不容易。

　　一些銀行的工作人員坦言，9折可能就是房貸利率優惠的最高水準了，7折就基本不可能了。事實上，根據央行的數據，當前5年以上貸款的基準利率是6.55%，7折之後只有4.585%，而銀行5年期定存利率是4.75%，多數銀行還在此基礎上上浮10%，也就是5.225%，顯然是倒挂的，對於銀行來説無法實現存貸利差，因此7折利率幾乎是不可能出現的。

　　即便是8.5折房貸利率優惠，對於銀行來説也幾乎不掙錢，因此銀行即便承諾能夠實現9折或者9.5折優惠，也都會考慮綜合收益，例如一些銀行會要求客戶在貸款的同時購買一些保險産品，或者是存入一定金額的存款，或者是成為該行其他業務的用戶，銀行可以從這些客戶身上獲得一定的其他收益來彌補貸款收益的損失，但是這些客戶多半也都是鳳毛麟角。

　　從某種意義上説，央行和銀監會的房貸新政未必是希望市場能夠出現特別低的貸款利率，而是在改革攻堅期需要較為穩定的宏觀環境，避免硬著陸風險。因此，對於當前房貸政策的理解應當理性科學，並不應當理解為全面放鬆，而是穩增長的前提下結構性調整。