自住房合同藏花招：設備裝修 附件全是“X”

　　本報記者 耿諾

　　房産證辦不下來，業主不能追究責任；房屋面積誤差太大業主要退房，得在30天內提出，過期就無效……位於順義區花梨坎的滿庭芳自住房，中秋節前進行了搖號。但是，當時主動申購這處自住房的購房人，最近都為合同中的一些條款而有點兒鬧心，開發商提供的雖然是格式合同，卻加了不少“花活”。律師建議，購房人遇到這種明顯有失公平的格式合同時，應採用簽署補充協議的方法，維護自身權益。

　　設備裝修 附件全是“X”

　　“這房子買的，除了戶型，什麼都不知道了。”昨日，購房人王女士向本報記者發送了他們在購房現場拍攝的合同樣本。在這份附件中，原本應該寫明採暖品牌、電梯品牌等明細的地方，卻是很多個“X”。

　　對購房人來説，想知道自己房屋的細節，除了在售樓處諮詢之外，就要靠合同附件了。一般來説，期房購房合同的附件六，通常是“裝飾和設備標準的約定”，告知購房人供暖方式、外墻材料等明細。

　　此外，按照規範合同文本，第十六條為“交接手續”，其中一般第二款第三項都為空白。其他開發商一般會在此約定“按補充協議相關約定執行”，並在附件中進行具體約定；而順義滿庭芳的合同樣本中卻寫著“品質問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接收商品房並要求出賣人承擔逾期交房責任的理由。”

　　“即使因為開發商問題退房，我們還被設了很多條規定。”王女士翻開翻拍的合同樣本的複印件，其中顯示，如果要退房，得在開發商公佈的多個節點30日內，否則相當於默認不退房。

　　辦房産證 逾期不違約？

　　更讓購房人擔憂的是，這份合同中説，開發商應當在2017年12月31日前取得該商品房所在樓棟的權屬證明。但如果因為開發商責任未能在約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，“雙方同意”按照“本合同繼續履行，出賣人不承擔違約責任”方式處理。

　　根據購房人反饋，這一條對他們的打擊尤其大。自住房和産權型保障房目前都執行著“5年不得上市”的政策，而且其起始時間並不是從購房、收房開始計算，而是從自住房房産證辦理時間或者繳稅時間計算；這兩者通常是同一天。如果開發商沒有在2017年12月31日以前辦理好房産證，那麼意味著購房人的5年持有計算時間還要往後拖，如果將這個時間無底線地推遲下去，而且開發商還不用承擔任何責任，這樣的風險未免太大。

　　因為開發商的原因逾期辦理了房産證，開發商還可以免責，這樣的情況在本市多見嗎？記者對本市2013年至今簽署的自住房合同和普通商品房合同進行了隨機抽樣。10份樣本的結果顯示，開發商一般在此約定的是“買受人有權退房”，這種情況下開發商要支付買房人已付款的1%作為違約金；而如果買房人不退房，開發商也要按日計算向買受人支付全部已付房款萬分之一到萬分之三的違約金。

　　顯失公平 可簽補充協議

　　昨日，記者撥打了這一自住房項目的客服電話，對方稱，確實在現場公示了這樣的合同樣本，但他們“不能解釋合同條款”。

　　只要購買新房或者二手房，市民通常都會簽署購房合同。市住建委、市工商局曾經多次推出過適用於不同購房性質的合同範本，以規範合同約定。但即使在範本中，也有一些可以“填空”的位置，用於開發商和購房人協商。但由於主動權掌握在開發商手中，當購房人第一次拿到合同時，這些空白位置通常已經被填滿或者劃掉了。

　　“在交易過程中，格式合同的條款一般由賣方先設置，對賣方有利；但買受人如果不認可這些條款，也可再約定。”秦兵房産律師團律師賀利芳建議，因為主合同已經為固定格式，買房人不便更改，但可以就顯失公平的條款在補充協議中約定。補充協議雖然不是格式合同，但一樣具有法律效力。