樓市金九銀十規律難延續 7折利率看得見摸不著

　　面對今年前八個月低迷的樓市行情，“金九銀十”以來，各地樓市促銷花樣翻新，但依舊是成交乏力景況。持續冷清的樓市，在傳統銷售旺季遭遇 “慘澹開局”，也迎來了信貸新政的變數。

　　促銷不斷，

　　傳統旺季平淡開局

　　“交2000抵20000”“開盤可享1個點購房優惠，承諾降價即給置業者無條件賠付”“認籌可享九七折優惠，還送2萬元車位抵用券”……在蚌埠，開發商積極促銷，除了常規的暖場活動，各種各樣的行銷手法更是層出不窮。“來訪報銷車費，贏取精美禮品”“老帶新成交，即可獲價值千元到萬元不等的購物卡一張”“特惠房”……在蕪湖，“國慶買房7重鉅惠”的廣告四處散發。

　　一些地方房企還推出了 “全民行銷”。在蚌埠市濱湖區某樓盤，銷售部工作人員透露，不管你是誰，只要能帶來一筆成交，就能獲得2000元左右的佣金。在合肥，生態採摘、娛樂嘉年華、家庭DIY、爬山騎行比賽等家庭型的行銷活動不斷，樓盤行銷不斷翻新花樣。

　　“金九銀十”一直是傳統房地産銷售旺季，但今年多地的樓市整體表現平平。今年8月，在中央“分類調控”政策的指導下，合肥市取消限購，但目前樓市並未有明顯變化，“金九銀十”開端延續了8月末的下滑趨勢。合肥某房地産網站統計數據顯示，9月份，該市共成交商品住宅6886套，為全年最低月成交量。各地樓市總體“金九”不再、“銀十”開局平淡，已成事實。

　　從土地市場看，9月，合肥共計成功出讓地塊 13宗約952.25畝，攬金約44.88億元。合肥土地市場表現已不及上半年的“金三銀四”，大部分出讓地塊還是8月份未拍賣而在當月以掛牌出讓的，新供應的地塊較少，且多以低價成交。

　　蕪湖市鏡湖區黃山東路某樓盤銷售部經理徐先生表示，前8個月，開發商與購房者的雙向觀望，使得房源大量積壓；作為下半年跑量的“金九銀十”，目前“成色”不足，相對於往年來説明顯黯淡不少。為彌補年末交付工程款等帶來的資金鏈危機以及降低衝刺年報銷量的壓力，開發商或將加速讓利“以價換量”。

　　7折利率，“看得見”或許“摸不著”

　　9月30日，中國人民銀行、銀監會聯合發佈 《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，對首套房認定標準進行了重新界定，並重申“三成首付、利率最低0.7倍基準”。這被市場解讀為信貸新政力度超出預期。 10月5日，央行又對四季度的信貸政策定調，提出“靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長”。

　　綜合來看，信貸政策利好樓市。但市場尚需一段時間的消化期。 10月10日，記者以購房者身份向工商銀行、建設銀行、農業銀行等部分國有大型商業銀行，及東莞銀行等部分城市商業銀行個人信貸部求證，相關銀行工作人員稱，總行已出臺文件，但具體執行要等待通知。 “十一”黃金週期間，樓市整體表現平平，也説明購房者總體處觀望狀態。

　　業內人士分析，央行信貸新政有助於增加購買力，此前被壓制的部分需求有望釋放，但不同地區樓市表現將會彼此有別。在合肥及皖北等購房需求較旺盛的地市，限貸政策調整將對市場帶來實質利好，將逐步促進改善性需求入市；但對皖南部分商品房供給長期大於需求、庫存積壓比較嚴重的城市，影響比較有限。

　　房貸放鬆有望刺激改善性住房需求，但利率7折真的會來嗎？“存貸利差縮小的背景下，房貸利率出現普遍7折的可能性很小。即使有，也會有很多苛刻的限制條件，對絕大多數購房者來説，看得見卻摸不著。”徽商銀行總部有關人士坦言，目前，銀行資金成本不斷提高，按揭貸款利率執行基準利率，銀行就基本不賺錢了。 “每家銀行在大的政策方向下，執行力度也不同，購房者能拿到9折利率就算很不錯了。 ”

　　據悉，在東莞銀行已出臺新房貸執行細則中，首套房認定執行央行9月30日所發文件中的新標準，即擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，執行首套房貸款政策，貸款最低首付款比例為30%。在貸款利率方面，東莞銀行的細則中明確下限為基準利率上浮10%。

　　放風漲價，“噱頭”扛不住“高庫存”

　　“為了集團持續發展戰略，改變銷售價格低於成本的現狀，各項目11月1日開始，對銷售價格進行全面提高，並對價格進行5%～10%不同程度的上漲。 ”國慶以來，多家開發商颳起“文件”風，多份名為某某集團“全面調價”的文件在微信朋友圈中廣為流傳，這些開發商在我省均有項目涉及。記者電話聯繫了部分開發商在合肥的項目，綠城售樓部工作人員表示，文件真假他不能斷定，目前沒有接到具體通知，但樓盤有漲價的可能。

　　一個不容忽視的情況是，目前庫存依舊高企。上半年，全省商品房待售面積1477.4萬平方米，增長16.4%，增速比一季度加快6.4個百分點。從待售時間看，待售一年以下、一年至三年、三年以上的商品房佔比分別為41%、51.8%和7.2%。2013年末，全省商品房新開工面積超過1億平方米，按照建設時序，今年下半年將陸續上市銷售，加上市場已有的庫存量，開發商將面臨較大的消化壓力。

　　“一些房企放風漲價，多為噱頭。”長期關注安徽樓市的三迪地産行銷總監吳昊認為，我省各地樓市去庫存化總體並不理想，有些項目拿地貴，成本高，由於融資成本、財務成本均比剛需産品更高，更需要快速回籠資金。記者在合肥、蕪湖、銅陵等地採訪時，多家房企行銷負責人表示，前三季度業績不盡如人意，四季度業績壓力大，降價促銷依舊是四季度主打的行銷策略。一些業內人士認為，10月是信貸政策的落地執行月，後續的政策執行力度是影響市場的關鍵因素。整體看，市場大幅下調的空間不大。

　　“過去十年是樓市的黃金十年，而當前的樓市正在調整，將進入白銀十年。 ”省發改委經濟資訊中心專家預計，我國房地産業正在進入中高速、穩健發展的“新常態”，我省房地産市場仍將以調整為主。總體來看，房地産開發投資增速仍將低位運作，在相關政策的帶動下，商品房銷售在後期將略有回升。■ 記者 吳量亮