評論：房貸新政恐難致按揭規模擴大

　　9月30日，央行及銀監會下發《關於進一步做住房金融服務工作的通知》，其中，將貸款利率下限調為貸款基準利率的0.7倍、將擁有一套住房並結清按揭者視作首套購房者的政策最受矚目，這被看作促使樓市回暖的救市之舉。不過，鋻於房産與金融市場的現實狀況，銀行恐無擴張按揭的動力。新政是否會催化房價回漲，並不明朗。

　　9月30日，央行及銀監會下發了《關於進一步做住房金融服務工作的通知》(以下簡稱《通知》或房貸新政)。該文件的主要內容是，全面放鬆住房按揭貸款，希望讓更多的居民或住房投資投機者涌入住房市場，以便消化各地積壓過多的住房庫存：對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定；對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策；在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有兩套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準；銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

　　新政能否致房價波動

　　關鍵看銀行

　　從《通知》對住房消費的規定來看，由於住房消費是以住房持有套數來界定，即沒有住房者購買首套住房是住房消費，而已經購買一套住房但已經還清銀行貸款再購買住房也算為住房消費。甚至有人假定，如果採取假離婚的方式，這個家庭有兩套住房並還清貸款，那麼兩夫妻各人再購買一套住房也是住房消費。

　　由於房貸新政出臺的時間是在假期前一天，國內銀行還來不及出臺實施細則，因此各城市的住房銷售也沒有隨著房貸新政的出臺而火爆，甚至一線城市住房銷售還出現了明顯下降，市場仍然在觀望。不過，房地産企業來説會認為央行的房貸新政出臺，是一項難得的救市政策。這項政策的出臺將會掀起國內又一輪炒房熱潮。因此，不少房地産企業紛紛取消了在房貸新政出臺之前住房銷售中的各種優惠，甚至於也希望讓房價立即上漲，待價而沽，以此借房貸新政大謀其利。因為在房地産企業看來，這次出臺的房貸新政遠遠超出市場預期，它對國內房地産市場會造成巨大的影響與衝擊。

　　不過，這次房貸新政到底對房地産市場會造成多大的影響，是否能夠把正在週期性調整中的房地産市場中斷？是否能夠完全改變當前國內房地産市場的預期，並讓住房投機投資的需求全面地釋放出來？是否會讓正在退出的住房投機投資者重新涌入市場？以及，這次房貸新政是否是2008年131號文件的翻版？對於這些問題的答案，關鍵還得看銀行的行為選擇。

　　可以説，這次房貸新政對住房按揭貸款的全面放鬆比起2008年131號文件來説有過之而無不及。比如，對首套住房貸款的優惠條件又回到了歷年來的最優惠水準。同時，對住房消費首套住房的認定，《通知》進行了全面泛化，不僅包括不持有住房，第一次進入住房市場購買住房者，也包括還清了住房按揭貸款持有一套住房，再進入市場購買住房者。而在未實行或者已取消限購的城市，持有多套住房、還清了按揭的購房者也可能被視作首套住房消費者。

　　這裡，有兩個問題大家要特別關注，一是房貸新政對住房消費進入全面泛化，或以表面上的住房消費來掩飾實質上的住房投資投機。可想而知，把住房作為賺錢之工具，進行投機投資，可享受銀行優惠貸款，這對投資者來説，是非常大的激勵；二是新政也在鼓勵還沒有全面結清銀行按揭貸款購房者儘早結清以往銀行按揭貸款。可以説，這種對首套住房認定標準的重新設定，對國內銀行來説是相當有利的。既可讓住房消費需求範圍全面擴展，也可降低存量住房按揭貸款之風險，誘使已經購買住房者還清住房貸款，還清銀行貸款之後，這些再購買住房者是否能獲得優惠貸款則是不確定的，還得經過銀行審核。

　　按揭貸款成本上升

　　無大規模擴張之勢

　　現在的問題是，對住房消費過度優惠的信貸政策，《通知》僅是引導性的下限規定，至於利率及杠桿比如何，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。實際上，從10月8日各家商業銀行已出臺房貸新政細則來看，銀行的行為選擇並非如房地産企業所預期的那樣又會回到2008年的狀態，反之，銀行可認同《通知》所泛化的住房消費，即認貸不認房，但住房按揭利率水準與房貸新政前只有些許差別，變化不大。

　　何也？因為，這與當前國內金融市場條件與2008年下半年時情況完全不同有關。比如，2009年前10年，國內銀行信貸總額只有21.4萬億，當時整個銀行信貸規模不是太大。在銀行的價格管制及規模管制的情況下，信貸規模放鬆，各銀行的快速信貸擴張是必然。因為在當時，信貸規模的大小完全決定了銀行的市場競爭力。哪家銀行的信貸規模大，哪家銀行的競爭力就強。但是，在目前的情況下，國內銀行的信貸規模經過2009年-2013年的快速擴張(5年達45萬億，遠大於前60年的總和)已經形成巨大的規模，銀行再過度地信貸規模擴張，不僅會增加銀行的風險，而且也會降低銀行的收益率。因此，對於國內銀行業來説，如2008年下半年起那種信貸規模快速擴張激勵已經全面減弱。

　　更為重要的是，近年來國內金融市場在融資結構、價格水準及按揭貸款潛在風險等方面的情況也與2008年下半年不可同日而語。

　　首先，從國內金融市場的融資結構來看，在2008年下半年，國內銀行貸款佔整個社會融資規模的比重在90%以上，而到2014年這個比重已經下降到50%以下。而國內銀行信貸規模所佔比重的快速下降，一方面説明瞭受各種信貸規模監管條例的限制，國內銀行信貸規模擴張能力在逐漸地下降，另一方面也意味著國內銀行也正在突破這種信貸規模的管制，把表內業務(編注：資産負債表可以揭示的業務)不斷地移到表外(編注：資産負債表可以揭示的業務)。這就是有了國內影子銀行盛行，或國內銀行對表內的信貸規模擴張動力不足。

　　其次，受影子銀行及網際網路金融爆炸式增長的衝擊，國內金融市場的價格水準全面上升。2008年下半年，國內銀行之所以願意對首套住房按揭貸款利率7折優惠，是因為當時銀行的負債成本主要是活期存款利率。當時的活期存款利率不僅低到0.35%，而且也佔當時銀行存款比重達60%以上。所以，即使當時銀行對住房按揭貸款利率7折優惠，其利差水準仍然可達3‰以上。當時銀行只要規模擴張，一定是贏利不差。

　　但是，目前國內金融價格的情況已經發生了根本性的變化。一是由於這幾年國內網際網路金融爆炸式的增長及銀行理財産品頻繁推出，銀行活期存款所佔存款的比重越來越小。這就意味著國內銀行的融資成本全面上升。二是目前銀行的一年期存款利率在3‰左右，但銀行的一年期理財産品的利率都會在5‰以上。在這種情況下，必然導致國內銀行的負債成本全面上升。如果國內銀行對住房按揭貸款也如2008年下半年那樣採取下限政策，或7折優惠，那麼5年期以上的按揭利率就會下降到4.58‰。如果國內銀行以這個按揭利率發放貸款，也就意味著銀行做一筆貸款虧損一筆。這不僅會影響到銀行業的贏利水準，也會直接損害銀行信貸員的利益。銀行的贏利水準不僅是各銀行業績的主要考核指標，也直接與信貸員的獎金掛鉤。三是由於國內銀行負債成本全面上升，從而使得國內銀行的利差一直在下降。所以，任何有損於銀行贏利的業務，銀行肯定會十分慎重。

　　第三，更為重要的是，在2008年下半年，住房按揭貸款一直被銀行視之為優質資産。因為，在那幾年，國內住房市場之價格只是在上漲，沒有出現像樣的下行調整。對於住房按揭貸款來説，只要房價在上漲，住房按揭貸款的風險就會越來越小。而且，房價在上漲時不僅貸款風險小，而且由於每項住房按揭貸款規模都很大，按揭貸款風險同質性高，這自然降低了銀行做按揭貸款的營運成本。所以，在當時的條件下，國內銀行有較強的動力迅速擴張按揭貸款的規模。

　　房地産泡沫膨脹

　　銀行將審慎評估按揭風險

　　但是國內房地産市場經過十幾年快速增長，國內房地産市場所面臨的危機與風險正在逐漸顯示出來。比如國內房地産市場的泡沫巨大及房地産市場出現嚴重的供過於求。比如，當前中國的房地産市場已經形成了有史以來最大房地産泡沫。其表現為：一是中國的絕對房價早已處於相對高位。如一線城市，如按中原地産的二手房價格指數，2004年5月至2014年3月，北京、上海、廣州、深圳二手房的價格分別上漲了374%、346%、505%、420%。如果按2013年中國居民的收入和房價測算，北京等一線城市的房價收入比達到30倍水準，而發達國家的房價收入比一般為6-7倍，美國只有3倍，香港也只有14.7倍。再從租金回報率來看，目前一線城市的租金回報率為2%-2.5%，遠遠低於發達市場經濟國家4%-5%的平均水準，也遠遠低於國內銀行的一年期利率。而從房地産供應情況來看，當前國內房地産市場供求矛盾十分顯著。比如，房地産施工面積從2007年的23.63億平方米上升到2013年的66.56億平方米，如果按每年銷售10億-12億平方米的速度，當前中國住房市場去庫存化至少要持續5-6年。

　　也就是説，當前國內的房地産市場已經形成了一個巨大的泡沫，房地産市場的風險也越來越大。可以説無論政府採取什麼救市政策，房地産泡沫破滅只是時間問題。只要房地産泡沫破滅，房地産價格快速下跌，那麼住房按揭貸款的風險很快就會顯現出來。比如，今年上半年，國內一些地方只是房價些許的下降，國內各銀行不良貸款及不良貸款率都全面上升。如果房價快速下跌，不僅住房按揭貸款的風險會暴露出來，而且各種住房抵押貸款及土地抵押貸款的風險都會暴露出來。國內銀行潛藏危機可能會更高。在這種情況下，國內銀行為何還會把住房按揭貸款看作優質資産呢？銀行只會對住房按揭貸款風險評估更為謹慎，要讓國內銀行按照《通知》指引的貸款利率下限發放貸款並非容易的事情。

　　從上述分析可以看到，國內銀行對房貸新政的行為選擇，可能會一方面全面認可《通知》對住房消費的全面泛化，對於首套住房的認定只會放在家庭是否還清銀行的貸款上，而不管一個家庭持有多少住房上。因為在銀行看來，持有住房多的家庭，放出的住房按揭貸款風險比第一次購買住房者的風險要小，因為前者有住房資産。另一方面，由於當前金融市場條件變化很大，國內銀行對再進入住房市場購買住房給出的信貸優惠條件，並不會取《通知》的下限，比如按揭貸款利率，調整的幅度會十分微小。現在出臺的細則僅是房貸新政剛出臺的試探，如果國內銀行感覺到這種住房按揭貸款僅是雞肋，今後還可能讓按揭貸款利率上升、規模收緊。因此，即使央行出臺這樣強的房地産救市政策，能否化解當前國內房地産市場的風險是相當不確定的。因為房貸新政已經把真正的住房消費者剔除在外，他們根本不可能在這樣高的價格水準下進入市場，剩下想進入的住房投機投資者能否為贏得小利涌入市場是相當不確定的。如果當前房地産市場風險不能化解，國內銀行對按揭貸款收緊也是自然。所以，對於房貸新政對市場會産生多大影響應該是相當不確定的，還有待觀察。　　◎文/易憲容(中國社會科學院金融研究所研究員)