樓市四季度或短暫回暖 業內:關鍵看銀行信貸政策

　　對於嚴格執行“限購”的北上廣深和三亞來説，“銀十”前半段房地産市場活躍度因9月30日央行調整“限貸”政策而升溫不少。業內人士分析認為，信貸政策鬆動所帶來的效應雖有所顯現，但是否能帶動成交量大增，仍要看銀行的執行力度，這一效果將在四季度逐步釋放。

　　長假期間成交量上升

　　中國人民銀行9月30日發佈了關於放鬆住房信貸政策的通知。通知中修改了首套房貸的認定標準，同時要求各商業銀行對住房貸款的利率、放款時間等根據自身條件進行調整。

　　據鏈家地産市場研究部統計，“十一”長假期間，雖然北京市商品房網簽量同比下降超過30％，但日均新增客源量較9月份增加25.3％。

　　上海易居研究院數據顯示，10月1-10月10日，上海新建商品住宅成交量為8.4萬平方米，同比減少了22.3％，但明顯小于前三季度成交量同比下滑32.2％的跌幅。記者走訪上海多家仲介門店發現，受鬆綁房貸政策的影響，國慶長假期間，大部分門店來客量不減反增。

　　中原地産浦東北蔡二店經理告訴記者：“多數客戶邊諮詢政策邊看房，帶看量處於上升期。同時，在政策受益最為明顯的剛需區域，客戶紛紛結束觀望提前出手，帶動了長假期間成交量的上升。”上海多家仲介門店經理還反映，由於信貸政策的鬆綁直接降低了買家的購房成本，導致房東心態有所轉變，在議價上開始有所保留，目前部分房東已經開始上調掛牌價，還價空間收窄。

　　市場回暖應是情理之中

　　中國房地産資訊集團研究中心認為，調整“限貸”政策，救市力度遠超市場預期，市場活躍度有提升也在情理之中。首先，“限貸”鬆綁，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付壓力降低，積壓數年的大量二套改善性需求開始陸續釋放；其次，一些房地産企業因利好政策也開始跟風漲價，“買漲不買跌”的心態促使一部分觀望情緒濃厚的購房者開始敲定交易。

　　鏈家地産數據，“十一”長假期間，北京市新增需求供應比為9.3，較9月份上漲了將近50％。鏈家地産市場研究部張旭認為，信貸政策落地後，預計將有一批改善性客戶借此入市。市場需求量持續上升，10月份市場或將在9月份的基礎上進一步好轉。

　　西南財經大學中國家庭金融調查數據顯示，在中國城鎮地區，68.9％的家庭擁有一套住房。在這些家庭中，有19.7％沒有負債，並計劃在未來五年購房。限貸鬆綁將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放。據其估算，限貸政策的放鬆或將直接刺激全國550萬套住房需求的釋放，其中，一線城市釋放的住房需求約為50萬套。

　　需求將陸續釋放

　　中房信研究中心副總經理林波認為，目前市場築底回穩趨勢已經確立，受限貸放鬆政策的積極影響，真正有意向購房群體將重樹信心，特別對於改善型需求而言無疑是重大利好，預計四季度這部分大量積壓的需求會陸續釋放。

　　市場分析人士表示，新政的執行效果還需時日，但可以肯定的是，此後市場將出現深度轉變，不僅僅是成交量會得以提升，更重要的是價格將很可能出現轉折。

　　但業內人士普遍認為，信貸政策的趨好是否能夠帶動成交回暖，仍要看銀行的執行力度。

　　海南錦誠房地産諮詢策劃有限公司董事長王路認為，央行出政策，地方也要有一個政策制定的過程，對各地影響會有滯後，最早也要等到12月份以後會有成交量的回暖。同時，現在所有的政策不會帶來大的行業反轉，因為市場已經進入到供大於求的狀態，所以這些政策調整會促進市場健康的築底，但不會出現快速的反彈。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，在商業銀行存貸比考核不放鬆、房地産行業整體風險壓力持續、央行堅持流動性定向釋放等多方面因素的影響下，新政對於未來樓市成交量的實際影響，將隨著各商業銀行具體的執行情況而落地，這一過程短期內預計仍然難以看到效果，但在四季度效果將逐步釋放。