中國式買房是一本理財經 門檻精著呢

　　對大多數人來説，房産是一個家庭最大的財産。拼三代買套房，比比皆是。

　　中國式買房，從寫名字開始，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一本理財經。

　　房産證寫子女名，未必好

　　案例：2008年前，楊陽父母已買下2套建築面積90平方米的住房，並把楊陽的名字列入房産證。至今，楊陽父親都很得意自己的盤算：楊陽已經成年，可以楊陽的名義再買一套房，這樣楊陽名下就有3套房，可以保證楊陽今後生活無虞。

　　可憐天下父母心，為規避未來可能的遺産稅，很多家長像楊陽父母一樣，在買房時會寫上孩子的名字。但這種愛心表現效果未必好。

　　第一：孩子獨立買房時可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房産，即父母房産證上沒有孩子的名字，那麼孩子成年後購買首套房時，按照政策首付三成，並可享受首套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房産不超過2套，根據政策，成年後可獨立購買1套住房。有些銀行規定，這套房貸款利率可以享受首套房優惠，但首付卻可能要按照二套房標準，付七成。

　　目前上海中外環之間的新房，二房二廳房價基本在400萬元左右。以首付三成計，即120萬元；首付七成計，則是280萬元。兩者相差160萬元。對於大多數工薪階層來説，首付120萬元還能咬咬牙湊出來，首付280萬元，就可能拼光三代老本了。

　　第二：孩子婚後買家庭第二套房時可能交房産稅。目前上海房産稅每人平均免稅面積是60平方米，三口之家總免稅面積180平方米。如果孩子婚後再購家庭第二套房、又不想賣出首套房的話，家庭免稅面積超標後就要徵收房産稅。記者向閔行區房産交易中心稅務窗口了解到，計算徵收房産稅的住房面積時，還將包括之前和父母共有房産的孩子名下部分，即存量房也納入徵稅計算面積。比如孩子在未成年時和父母共有2套房産，每套面積在90平方米，如果房産份額事先不做約定的話，默認每人三分之一份額，即孩子名下已經有60平方米房産。成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計徵房産稅。及至孩子婚後想購買家庭第二套房，假設建築面積是120平方米，則孩子名下的房産總建築面積達280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要徵收房産稅，其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房産證上添加孩子名字的結果。

　　第三：孩子如婚後發生意外，配偶有權繼承婚前財産。如果孩子在婚後不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財産，包括婚前財産。這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房産，孩子名下的房産也將作為遺産分割和繼承。作為父母，白髮人送黑髮人已經痛徹肺腑，現在連自己的房子都住不安穩，晚年生活情何以堪？

　　有沒有化解之招？房産和法律專家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時和父母共有的房産，在父母生前，權益屬於父母所有。二是直接到房産交易中心做房産份額變更，減少子女名下的房産份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年後以自己名義所購房産超標，需要徵收房産稅時，至少和父母共有的房産部分，計稅量將極其有限。

　　越有錢，越貸款

　　案例：相戀3年的張煒和李蓉打算年底結婚，買房提上日程。小兩口看中外環附近一個新盤，二房二廳總價在350萬元。小兩口每月平均總收入近4萬元，但雙方家長都很有實力，商定各自拿出150萬元，加上小兩口的積蓄，全款買房不貸款。按張煒父母的意思：問銀行貸款，利息要佔貸款額的一半，太不合算了。

　　工薪階層要像張煒和李蓉的父母那樣有實力，畢竟還不多，但有相同思路的人卻很多。大多數人的買房思路是：房貸越少越好，有錢就提前還貸，給銀行賺利息太不合算了。事實上，在目前市場態勢下，這樣的思路恰恰是不合算的。會理財者擬採取這樣的策略：越有錢越貸款，貸款越多越好，期限越長越好。自己的錢呢，去做投資理財。

　　咱就給張煒小兩口買房算筆賬吧，350萬元房款，首付三成是105萬元，貸款245萬元，貸款期限為30年。為方便計算，假設張煒小兩口全部做商業貸款，採取等額還貸法，按5年以上基準貸款利率6.55%計算，每月還貸15566元，30年利息總額315萬元。一次性付款，確實省了這筆鉅額利息。但如果張煒夫婦首付105萬元，將其餘245萬元另做投資，比如購買信託産品，或者靠譜的P2P産品，結果會怎樣呢？按照目前信託産品或P2P産品比較普遍的年化收益率12%計算，張煒夫婦只需投入156萬元，作為歸還房貸的“老母雞”，這個“母雞”每月平均生“雞蛋”1.56萬元，足以支付每月房貸本息。事實上，張煒夫婦還可以申請公積金貸款，5年期以上貸款利率是4.5%，每月實際支付的貸款本息將低於1.55萬元。

　　其餘89萬元同樣可投資于信託或P2P，按12%年化收益計算，通過複利效應，30年後可達多少？超過2000萬元！加上用以下蛋的“老母雞”156萬元，總額在2200萬元左右。30年後張煒夫婦已年過60臨近退休，這筆錢正好作為兩人的養老金。

　　曾經有人算過，30年後的1萬元只相當於現在573元，即便通脹這樣吞噬財富，30年後的2200萬元也相當於現在的126萬元了，對張煒夫婦度過滋潤的退休生活應該是很有助益的。但假如張煒夫婦全額付款買房，這筆錢就無從談起了。

　　也許有人認為這個如意算盤打得呱呱叫，但30年漫長的歲月裏，萬一投資收益沒有理想的那麼高怎麼辦？很簡單，只要投資收益超過房貸利率，就是賺的。哪天投資收益低於房貸利率了，再提前還貸也不遲。

　　如今投資渠道不斷拓寬，市場上超過商業房貸利率6.55%的投資産品俯拾即是，比如信託産品，固定類年化收益率普遍在9%－12%。信託産品剛性兌付的不成文行規至今延續，因此安全性還比較高。P2P理財市場群雄逐鹿，年化收益率普遍在14%－16%，年化12%收益率並不難獲取，關鍵是沙裏淘金，找到一個靠譜的P2P機構。

　　理財師認為，普通百姓要能借到銀行的大筆錢，利率還給打折，也就是房貸了，因此要善用這個機會理財。

　　等本和等額，利息差大了

　　案例：在張江一家網路公司上班的鄧星海代表了大多數年輕人的買房模式：父母出首付，自己付貸款。最近小鄧夫婦在外高橋看中一套住宅，父母支付首付後並去除公積金貸款後，小鄧夫婦還要商業貸款100萬元，貸款期限為20年。辦理貸款手續前，他在銀行工作的同學再三叮囑，在還貸方式上，一定要選擇等額本金法，不要選擇等額本息法，兩者息差大了。

　　對於一門心思要節約利息的購房者而言，選對還貸方式，節約的利息可以6位數計。

　　所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。

　　所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數呈先高後低、逐月遞減態勢。這種還貸方式適合目前收入較高、預計將來收入大幅增長或準備提前還款的還貸者。

　　以小鄧夫婦為例，同樣是100萬元商業貸款，還款期限和利率相同，如採用等額本息法，每月還貸7485元，總利息為79.6萬元。如採用等額本金法，首月還貸9625元，以後逐月減少23元，總支出利息65.7萬元。兩種還貸方式的總利息相差近14萬元。對於積蓄不多、每月靠工資收入還貸的年輕人而言，這不是一筆小錢。

　　在實際生活中，大多數人會選擇提前還貸，有些提前還貸並不划算，比如，採用等額本金法還貸者。因為等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是説，這種還款方式越到後期，所剩的本金越少，因此所産生的利息也越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節省利息支出。同樣，採用等額本息還款法的購房者，假如還款已到中期，也沒必要提前還款。因為等額本息法越到後來歸還的本金越多，利息越少。還款中後期再提前還貸，對還貸者而言，該還的利息大頭都付了，提前還的只是本金，並沒有節省利息。

　　要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計劃的市民，提前還貸會大量擠佔資金。此外，一些市民購買房屋簽訂商業貸款合同時，享受的是七折利率優惠，或者採用的是公積金貸款，這些利率都低於市面上的理財産品年化收益率。因此，要特別珍惜廉價的貸款。

　　各種過戶算成本

　　案例：家住楊浦區的陳阿婆已經80多歲了，怎樣把自己居住的價值200多萬元的房子傳給兒子？聽人説，可以賣給兒子，也可以送給兒子，還可以在自己百年後由兒子自然繼承。每一種方式都有利弊。這下陳阿婆摸不著頭腦了：到底哪種方式好？

　　這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據了解，房産過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢？且算成本：

　　繼承法——主要費用：繼承權公證費。按照繼承人所繼承的房地産的評估價的1%來收取，最低不低於200元。

　　這種方法的優點是稅費最低。繼承的房産沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名即可。

　　但缺點也顯而易見：手續繁多跑死人。繼承房産需要滿足三個條件：第一是證明自己有繼承房産的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規定的遺産繼承人；遺囑繼承必須是遺産人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。第二，遺産應當是被繼承人生前屬於個人所有的財産。第三，因遺産是所有繼承人的共同財産，房産的分割協議，需要每個繼承人同意並簽字方可生效。

　　從上述規定可見，採用繼承法過戶房産，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費大量的時間和精力。

　　贈與法——主要費用：個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅；非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅，即房産交易盈利部分的20%或者房款的1%（房産證滿5年並且是唯一住房的可以免除）。此外還有契稅3%和公證費1%。

　　需要提醒的是，以繼承法和贈與法過戶房産，繼承人或受贈人日後賣出此房時，如房産證年滿5年且是唯一住房，可免征個稅。否則，將計徵20%個稅。

　　買賣法——主要費用：營業稅+個稅+契稅。在房産過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價比較低的話，日後出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的稅費。(記者 汪敏華)