解疑：原業主不遷戶口如何防範風險

　　問 房博士，您好！我最近想購買一套住房，已經看好了一套二手房也跟房主談好了價錢，但是房主告訴我他的戶口暫時沒有地方遷入，要留在這套房子裏一段時間，請問這種情況有風險麼？如果對方一直不遷戶口，我該如何維護自己的權益，通過向法院起訴可以解決問題嗎？

　　讀者 李先生

　　答 李先生，您好！您的來信已經收悉，您所反映的房産交易中戶口遷移的問題，這在二手房交易中是個較為普遍的問題，因為房地産登記體系與戶籍管理體系是分屬不同行政部門主管的兩個獨立體系，所以我們提醒購房人在房地産交易中要注意以下幾點從而來避免無法遷移戶口所帶來的糾紛。

　　首先，在購買二手房前，購買方就需要了解相關房屋內有無戶口存在，如果不清楚房屋內有無戶口的，在簽訂合同時都當作有戶口來約定處理。

　　其次，若一套二手房內有戶口存在，那麼在簽訂《居間協議》、《房地産買賣合同》的時候，需在合同中明確約定如何處理戶口，通常應約定戶口遷出的時間，最晚的遷出時間不應該超過交房時間，若原業主不能及時遷出戶口則要明確每天的違約金比例。

　　復次，如果原業主遲遲不將戶口遷出，購房人如何保護自己的權利呢，從法律上來講，購房人可以起訴要求原業主支付違約金，但由於戶籍管理屬於行政法律關係，購房人是無法通過民事訴訟請求法院將原業主戶口強制遷出的。

　　最後，約束上家將戶口及時遷出的最有效的辦法是多留尾款，通過尾款的保留敦促上家及時遷出戶口。

　　（本報記者 劉珍華 通訊員 閻世駿）