杭州蕭山部分住宅單價下跌5000元 下滑幅度超30%

　　杭州蕭山部分住宅單價下跌5000元

　　房企低價走量加快房價築底

　　《證券日報》記者在杭州蕭山區走訪調查獲悉，多個項目目前的成交均價下滑幅度超過30%，不過，8月份成交價格較為穩定，市場出現止跌跡象

　　■本報記者 王麗新 杭州報道

　　打響今年全國樓市“降價第一槍”的杭州市，成交量開始出現反彈。有著大量庫存的蕭山區，8月份也開始反轉。然而，量上的反彈並未傳導至價格層面，成交均價仍然呈現環比下滑的趨勢。

　　《證券日報》記者走訪杭州蕭山區多個新建住宅項目後獲悉，雖然看房人有所增加，成交量也開始上揚，但與市場高點時期的成交價相比，多個項目房價下降幅度超過30%，甚至出現月度成交均價直降5000元/平方米的現象。

　　多位項目銷售人員向記者表示，蕭山區多數項目“一降再降”的可能性減小，年底前房價或停止下跌。

　　部分項目單價降5000元

　　9月13日下午，杭州陣雨，《證券日報》記者來到杭州蕭山區南部育才路與晨暉路附近，四週均是高樓。粗略估計，記者步行20分鐘路程的周圍，至少有5個新建住宅項目，單棟均達到20層以上。

　　此外，多個項目都是建築面積體量超過20萬平方米的大型住宅社區，2000戶左右的開發體量，但周邊很難找到超市，更難看到居民。除了高樓和來往車輛之外，便只剩下房産銷售資訊的巨型圍擋廣告牌。

　　值得一提的是，在記者走過的大多數城市主城區附屬新城區中，戶外廣告多以樓盤為主。但在杭州蕭山區，無論是區中心地段還是周邊，大部分戶外廣告均是房産資訊，甚至有的項目把戶外廣告立到了杭州的繁華地段。記者隨便撥通一位銷售人員的電話，便是熱情週到的各種房産介紹。

　　“我們項目2011年拿地，2012年10月份開盤，目前僅剩下60套168平方米大戶型住宅，均價1.3萬元/平方米。”杭州本地知名房企綠都旗下的綠都·四季華庭項目銷售人員向記者透露，此前項目銷售均價是1.7萬元/平方米，單價直降超過4000元/平方米。

　　記者了解到，上述項目外立面已經全部建造完畢，明年6月份即可入住，目前已經進入清盤階段，項目此前甚至推出9800元/平方米的特價房，現在外立面上仍挂著“一降到底9800元/平方米”的巨型紅色條幅。

　　從杭州蕭山區透明售房網上可以看到，綠都·四季華庭目前成交均價為1.2萬元/平方米，截至9月12日，該項目月度成交均價從2014年1月份的17020元/平方米下降至2014年9月份的11558元/平方米，幾乎是一路下滑，下降了5000元/平方米才止住跌勢，未來是否繼續下跌仍未可知。

　　此外，與該項目一街之隔且同為毛坯樓盤的名門世家項目，房價波動更為明顯。2014年3月份至5月份較為穩定，月成交均價保持在3萬元/平方米左右，6月份則急跌至接近2.4萬元/平方米，而目前的成交均價不足2萬元/平方米。

　　然而，與名門世家房價的降幅相比，順發·恒園等目前均價為1.7萬元/平方米的多個項目成交均價降幅都已經超過了38%，甚至個別項目部分房源房價下滑幅度高達46%。

　　大型房企低開走量

　　記者在調查中發現，杭州本地的房企由於企業佈局限制，可能更急於降價回籠資金，但相比近兩年來進駐杭州的大型房企，銷售手段更為靈活，也善於把握推盤節奏，巧妙地規避降價給企業帶來的麻煩，多數項目低價開盤，緩慢提價吸引客戶。

　　與上述項目比鄰的恒大帝景項目，“銷售均價是1.7萬元/平方米，精裝修標準是3500元/平方米。”恒大帝景銷售中心的銷售人員向記者表示，“我們7月份開盤，開盤均價是1.6萬元/平方米，根本不存在降價的現象，反倒上漲了”。

　　該銷售人員給記者算了一筆賬，恒大帝景88平方米戶型15層房源備案價格是19862元/平方米，總價約177萬元，現在打八八折，總價約為155萬元，均價不足1.6萬元/平方米。

　　鋻於此，記者在現場看到了不少看房的人。據上述銷售人員透露，“項目開盤以來成交量較高，8號樓幾乎售罄，賣的非常好，接下來可能減少折扣力度”。

　　事實上，記者調查獲悉，杭州蕭山區本地房企開發項目較多，近年來外地知名房企也在不斷進駐。對此，有業內人士表示，杭州樓市近兩年來受外地進駐的知名房企衝擊較大，這些大型房企資金實力較為雄厚，能夠扛得住價格，又有靈活的銷售手段。在低迷的市場背景下，大型房企抗風險能力較強，而中小房企則會率先承壓，因此調整房價幅度較大。

　　低價走量加快房價築底

　　值得注意的是，儘管杭州蕭山區房價下降尚未停止，但銷量回暖較為明顯。據透明售房市場研究院最新數據統計，今年8月份，蕭山區商品房成交1547套，較7月份增幅達22.88%。在成交均價方面，蕭山區簽約均價為13370元/平方米，7月份則為13073元/平方米，環比下跌2%。

　　“房地産市場最困難的時期已經過去了，杭州房地産市場8月份成交量明顯回暖。” 全聯房地産商會創會會長聶梅生接受記者採訪時表示，市場出現築底跡象，止跌的可能性非常大，但年底前大幅上漲的可能性幾乎沒有。

　　然而，對於杭州市來説，天量庫存仍難以消化。打開搜房網杭州新盤找房地圖可以發現，蕭山區在售和待售的新盤可找到的項目是129個，江幹區120個，而杭州八區在售和待售的樓盤超過550個。

　　據統計，2014年8月份，杭州市區新建商品房新增批准預售共12313套，較2014年7月份的9712套增加2601套，增幅為26.78%。主城區8月份新建商品住宅新增供應2306套，漲幅高達八成。

　　在這種背景下，開發商仍在加速推盤。據統計，8月份，杭州市區開盤項目共41個，相比7月份翻番。另據透明售房網顯示，9月份杭州市區加推約50個盤，市場將迎來開盤集中期。

　　對此，透明售房市場研究院高級研究員梁麗燕表示，市場實際推出的項目，包括部分豪宅多呈現“以價換量”的趨勢，價格實際上是回落的。在高庫存的壓力下，市場仍是買方市場，開發商“以價換量”不失為當下最合適的方式，受此影響，杭州樓市未來幾個月內的主旋律還是低價走量，這將加快市場價格築底。