市民反映社區服務品質下降 物管:一分錢一分貨

　　廣州市物協

　　物管費佔支出70%~80%

　　多种經營增收才能維持

　　“現在請一個年輕的保安，都要3000多元一個月，人力成本壓力真的很大。”廣州一家大型物管公司的老總向記者表示，如果不通過停車費和公共部位收益等方式來彌補，廣州一些缺乏房地産母公司支援的物管公司都難以維持服務品質。而且物管收費有高有低，服務內容又千差萬別，時間一久難免服務品質會下降。

　　記者了解到，雖然物價部門對廣州市住宅小區的物業管理費設有指導價，但是廣州市內目前大量小區的物管費水準都在每平方米2元多，不少樓齡超過10年以上的小區物管費甚至不足每平方米2元，有的還低於每平方米1元。“廣州很多物業企業想退出項目，但是街道不希望他們退。”廣州市物業管理行業協會副秘書長陳昂鵬向記者介紹，去年廣州有不少物業公司已經相繼退出數個效益不佳的老項目，其定價普遍不足每平方米一元，提價也存在困難。而數據也顯示，近三四年來，廣州物管企業的成本已經上漲超過5成。

　　記者從廣州市物業管理行業協會了解到，該會曾經做過一次全市性的調查，當時選取200多個樓盤做樣本分析，結果顯示物業管理費只佔物管支出的70%~80%，也就是説，光靠業主所繳的物管費是無法維持物管運轉的。因此，通常物管還要利用停車位、廣告位、公共鋪位以及為業主提供有償服務等多种經營方式來增加收入。另外，在物管費不漲的前提下，面臨虧損的物管企業通常採取三種做法：首先是減少服務內容、降低服務品質，比如原本每天清運一次垃圾的改為兩天一次，小區綠化維護由半月一次改為一月一次；其次是降低人工成本，比如原本每個班3名保安的，減至兩名甚至一名，保潔人員、水電工等也會相應減少；另外就是想方設法增加經營收入。

　　“同樣是物管，為什麼寫字樓的物管費每平方米七八元，但小區的物管費最高也不超過五六元呢？”有物管行業內部人士無奈地表示。

　　九成物業糾紛因物管費

　　物管費調價已有法可依

　　廣州市國土房管局相關人士介紹，在行業發展上，廣州市近九成的物管服務企業為三級資質，行業增長主要是依靠勞動要素與資本要素投入來實現，提供簡單的保修、保潔、綠化和秩序維護等基礎服務仍是當前物管服務的主要模式，傳統粗放型的商業模式在現代服務業市場競爭中差別優勢難以持續；而在市場主體上，廣州市業主委員會的發展較為緩慢，成立比例僅為25%，低於北京市的28%和上海市的83% ，業主委員會參與物業管理的能力有待提升，物管服務雙方力量不平衡。

　　“在價格機制上，服務價格與服務品質之間的對應關係、服務價格與服務成本之間的聯動關係尚未建立，物管服務價格、品質和成本之間的內在機制不協調，住宅物管服務收費難的狀況尚未根本改變，物業管理糾紛中90%是業主不按時繳交物管服務費的問題。”房管局相關人士透露，在經營效益上，物管服務企業的稅收負擔仍然較重，行業的平均利潤率呈下降趨勢，部分小型物業服務企業生存狀況不容樂觀。

　　據介紹，為了減少今後物管企業在提價時可能産生的矛盾，今年5月1日開始實施的《廣州市物業管理暫行辦法》就明確規定了物管費調價的3道管卡。“過去沒有規則，提高物管費容易被指責為暗箱操作，現在有了實施條例，更有利於市場定價和進行經營。”陳昂鵬表示，《辦法》其實對物管企業和業主雙方都有利，也有利於行業優勝劣汰。

　　物管費調價3道關卡

　　物管服務企業應當對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計，取得審計報告；在小區公告調整物管服務收費的相關事項，並書面告知物業所在的街道辦事處、鎮人民政府，居民委員會、村民委員會以及區、縣級市價格行政管理部門和房地産行政主管部門；

　　調價方案必須經專有部分佔建築物總面積二分之一以上的業主且佔總人數二分之一以上的業主表決通過，表決結果應當以書面形式在小區公示60日以上；業主對調價方案的表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，物管服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，物管服務企業應當重新統計表決結果；

　　業主對物管服務收費標準的調整有爭議的，可以向物業所在地價格行政管理部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。