濟南限購鬆綁兩月 成交量坐"過山車"

　　每經記者 王傑 發自北京

　　假如把限購鬆綁比作多米諾骨牌，那麼一旦推倒後，市場情況如何？《每日經濟新聞》記者為此展開了調查。

　　以濟南樓市為例，在最近兩月內，其成交量如坐“過山車”一般，飆升到高峰，隨後又急速下滑。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進在接受記者採訪時表示，濟南樓市成交出現比較大的落差，説明此前救市下的樓市 “繁榮”是虛假的一面。8月份整個市場有回暖的態勢，但濟南卻略顯低迷，説明濟南救市帶來的引擎功能還是比較弱的。

　　成交量大起大落

　　濟南樓市在迅速回暖後，又急速轉冷。

　　上海易居房地産研究院提供的關於7月份市場成交的預測報告顯示，7月1日～20日，濟南樓市成交量的環比增幅位居20個城市首位，增幅達188%。報告解釋稱，7月10日濟南房管局用口頭的方式進行了限購政策的鬆綁，導致7月中旬網簽數量大增，進而提振7月前20天的成交。當然，也有可能是之前有些成交因為限購而沒網簽，現在限購放開後集中網簽。7月份濟南商品住宅庫存去化週期為14.2個月，低於6月份的16.9個月。

　　出現這樣的現象，和濟南的救市有關？7月10日，濟南房管局發出口頭通知，濟南全面鬆綁樓市限購。就在限購鬆綁當天，濟南商品房網簽量急速攀升。克而瑞機構的數據顯示，當天網簽達到687套，成交面積為72458平方米。第2天，濟南商品房網簽量再創新高，達到740套的高峰，面積達72851平方米。

　　但火熱的態勢並沒有持續。8月1日~20日，上海易居房地産研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約614萬平方米，環比增長約10%。在20個城市中，濟南的成交跌幅最大，8月環比跌幅約為36%。

　　山東大學房産研究中心主任李鐵崗告訴《每日經濟新聞》記者，7月份成交量的暴增，只是之前受限人群的集中釋放。

　　對此，嚴躍進表示，此前樓市成交增加快，和部分達成成交的交易陸續步入網簽通道有關。但隨著此類需求的釋放，整個成交繼續反彈的力量在削弱。

　　房貸尚未實質放鬆

　　山東財經大學山東省房地産業發展研究中心孫大海博士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，限購的取消，對於濟南樓市的影響不大。如果限貸放開，可能對於濟南樓市的刺激作用更大。而從長遠發展，還是要看産業結構的調整和人口的引進。

　　嚴躍進表示，目前濟南整個房貸環境沒有實質性的放鬆，所以成交量難以有強勁的復蘇。

　　《每日經濟新聞》記者查詢融360網站的統計數據，除了公積金貸款外，濟南共有14家銀行提供按揭貸款。其中浦發銀行、恒豐銀行、北京銀行等3家銀行，首套住宅按揭貸款按照6.55%的基準利率實行，其餘銀行的首套住宅的貸款利率都高於6.55%的基準利率，其中光大銀行的首套住宅的貸款利率為8.52%，是基準利率的1.3倍。

　　濟南當地房地産業內人士徐荔枝告訴《每日經濟新聞》記者，一些剛需和改善性需求，還是受到限貸的影響，這部分人群不可能一次性支付全款。目前比較火熱的樓盤，主要還是一些區位較偏、價格較低的樓盤。

　　同策諮詢研究部發佈的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》指出，在全國45個樓市限購城市土地財政依賴程度排名中，濟南位居第9位。2013年土地出讓金430.64億元，一般預算財政收入482.10億元，土地財政依賴度89.3%。

　　李鐵崗表示，樓市的健康發展，還需轉變産業結構和經濟發展模式，減弱土地和財政的依賴關係，使市場供給需求相匹配。