樓市新政提信心 東莞成交量增價格跌

　　部分住房或可省萬元

　　文/記者蔣幸端 圖/記者盧政

　　東莞房地産新政後首周成交量快速升溫，購房需求集中釋放，上周東莞住宅成交847套，環比繼續回升。業內人士表示，由於普通住宅價格標准將于9月1日調整，部分樓盤預計會延遲至9月份簽約，加上“金九銀十”即將到來，不少樓盤在8月底才入市，預計9月成交量會出現明顯上漲。

　　房産新政後需求現好轉跡象

　　上周是東莞《關於促進房地産市場健康平穩有序發展若干措施》（簡稱《若干措施》）的首周，根據東莞市房地産公眾資訊網數據統計顯示，上周東莞住宅市場出現量升價跌，住宅成交847套，環比前一週上升了2.05%，一手住宅均價為9083元/平方米，環比下降了5%。8月18日~20日，東莞住宅成交分別為114、90、107套，成交繼續轉好。

　　雖然上周成交量環比上漲並不明顯，但東莞中原研究部認為市場預期穩定並且好轉，市場表露出升溫跡象，從該研究部監控的數據來看，成交量不再僅僅集中在個盤上，上周成交套數大於10套小于20套的項目個數明顯增多，説明部分樓盤的銷售速度在加快，而大於5套小于10套的項目也對比先前的26套左右有所增多，反映不少樓盤先前消化低迷的情況已有所轉變，成交表露出升溫的跡象。

　　該研究部相關人士表示，上周市場出現需求集中釋放，除了新政增加市場預期，購房者入市信心增強外，開發商紛紛調整價格，定價合理也對購房者入市有一定的拉動作用，此外，購房需求被壓抑半年，也在一定程度上逐漸有所釋放。

　　部分樓盤延遲至9月簽約

　　另外，《若干措施》中規定，2014年普通住房價格標准將從9月1日起實施，預計將有更多購房者可享受稅收優惠政策。部分樓盤也將延遲簽約，讓更多的購房者能夠享受到優惠。

　　受近期價格調整到位和新政出臺影響，近期部分樓盤成交情況明顯好轉，並將在9月初體現，記者了解到，目前有部分樓盤有意識地延遲至9月初集中簽約，因此預計8月份成交量並不會出現明顯上升，9月成交量或會出現明顯升溫。

　　東莞中原研究部根據今年上半年住宅成交和價格情況預測認為，根據原有的普通住房價格標準，前7個月成交的20544套普通住宅（144平方米以下的洋房+公寓）當中，僅有8281套住房符合普通住房價格標準，佔總體的40%。而調整新的普通住房價格標準，將可能有60%的住房符合普通住宅價格標準，即將有5182套住房重新回歸“普通住房”，而調整後的契稅優惠覆蓋面迅速擴大，多個鎮區的普通住房可能會節省逾萬元契稅。

　　此外，有不少樓盤推遲至8月底、9月才入市，合富輝煌東莞市場研究部表示，截至上週全市已有多個項目正式開啟了“金九”新品開盤前的市場預熱及蓄客活動，預計在8月底將打響“金九”第一槍，成交也將陸續在9月份體現。

　　入市信心增 開發商積極蓄客

　　自6月中旬開始，多個城市紛紛傳聞醞釀取消或放鬆“限購”，樓市大環境逐步向好轉變。8月10日，東莞市政府也出臺《關於促進房地産市場健康平穩有序發展的若干措施》，給東莞短期樓市釋放了利好信號，穩定了市場預期，增強了購房者的入市信心，有效促使市場觀望情緒逐步減退，樓盤來訪客戶量快速上升。

　　受此影響，開發商也積極進行拓客，在“金九銀十”到來之前積蓄客源，以便在“金九銀十”能夠順利跑量。據東莞中原研究部對市場監測數據顯示，上周住宅僅有碧水雲天二期·中央公館、綠茵·溫莎堡和東逸灣花園供應6.25萬平方米，合計539套洋房，大部分樓盤處於蓄客階段。

　　進入8月以來，樓市開盤量明顯減少，新品供應有所放緩，東莞中原研究部認為，多數開發商選擇放棄在8月入市，主要是由於今年8月市場氛圍仍然較冷淡，而“金九銀十”作為一年中的樓市旺季，市場人氣高，購房者也多於此時集中入市，因此開發商集中精力在“金九銀十”推貨，借高熱的樓市人氣跑量，而當前大部分項目處在極力拓客蓄客的階段，為“金九”的到來全力備戰。

　　提醒

　　市場存隱憂 後市莫過分樂觀

　　儘管《若干措施》的出臺為市場釋放了一定利好，成交量出現升溫跡象，也改變了開發商的市場預期。但東莞中原研究部認為開發商對市場不應該過於樂觀，市場仍存在隱憂，該研究部認為，早在2012年，東莞樓市就有進入危機期的跡象。過去兩年樓市成交量的高位，很大部分是通過低首付、二三級聯動等方式帶動，低首付、墊首付的方式能夠降低購房者入市門檻，但並沒有實質降低購房成本，價格依舊堅挺，房價持續上漲，房價的高企已逐漸與東莞購買力脫節。

　　同時，2010年以來東莞掛牌交易的商住地中仍有大部分項目尚未入市，開工進度緩慢。土地待開發建築面積量大，後市房地産開發投資集中，未來幾年東莞商品房供應量將爆發增長，供求風險顯現。此外，利率市場化的信貸環境下，房地産融資成本提升，整個行業將進入資金偏緊的信貸環境。

　　該研究部認為，市場存在隱憂，開發商不應該對後市預期過高，更不應該對市場過於樂觀，建議東莞開發商啟動高週轉的開發模式，通過快建快銷實現資金的快速回籠。

　　建議

　　三季度將是入市好時機

　　今年樓市成交低迷，開發商出貨壓力大，主動調整價格適應市場，進入7月份，開發商價格調整基本到位，房價在下探中出現企穩跡象。

　　東莞中原研究部相關人士表示，樓盤成交低迷難銷，買方優勢佔上風，購房者議價空間增大，預計三季度東莞樓價將會在底部徘徊，反覆探底，這個時候是購房者入市的最佳時機。

　　該人士表示，四季度樓價或將會緩慢回升，明年支撐樓價上漲動力仍然較強，一是因為明年R2輕軌即將開通，帶來的利好直接支撐輕軌物業樓價的上升，房價將會出現反彈。二是明年開發商的資金鏈逐漸寬裕，開發商追求高利潤空間，漲價動力增強。三是購房積分入戶、積分入學的條件進一步降低，將刺激新莞人置業購房的需求，需求被充分釋放，也會支撐房價上升。而南城總部基地、王府井、萬達廣場等多個標桿項目的落實建成，城市建設和商業配套進一步完善，東莞城市吸納力增強。此外，深圳客助推東莞房價，地價持續走高，土地增值稅的清算、人工材料費的高企等都在支撐後市樓價上漲的動力十足。