一線城市放鬆限貸"山雨欲來" 上海鬆綁傳聞符合邏輯

　　【導讀】“上海率先嘗試放鬆樓市限貸”消息真假難辨，北上廣深如何救市引人關注。《央廣財經評論》本期觀點：一線城市放鬆限貸正呈"山雨欲來"之勢。

　　央廣網財經北京8月18日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，房地産市場差別化調控政策的實施，讓大家對越來越多的二線城市放鬆限購的行為産生了心理上的"抗體"。而面對這些城市的救市舉動，市場表現得越來越淡定，一個重要原因在於"領軍者"、也就是一線城市，房價依然堅挺。不過，這個情況有可能已經是過去時了。

　　剛剛過去的週末，有微博網友發佈消息説，上海正嘗試放鬆樓市限貸，主要舉措是重新定義貸款中"首套房"的概念。微博網友曹山石貼出了一張上海某銀行的文件資料圖片，這份文件明確了個人住房貸款套數認定的一系列新標準，主要有以下幾個方面：第一，以前在外地購房的貸款已經結清，在上海首次購房就算首套。第二，2011年1月房地産調控政策出臺前已經貸到兩筆及以下房貸，現在全部結清的，在上海市首次購買商品房申請貸款可認定為首套房貸。第三，允許有N套貸款記錄，也就是説原來只允許有3套，現在如果全部結清，而且在上海無房，那麼購房時按首套算。第四，首套房最低可打8折利率，不過客戶在該行金融資産必須大於等於貸款總額的80%。雖然消息還沒有經過相關部門證實，不過引發的討論已經掀起高潮。如果消息屬實，上海將成為北上廣深中第一個嘗試放鬆限貸的城市，由此可以得出更加肯定的判斷是：其他一線城市很有可能緊隨其後。一線城市放鬆限貸正呈現"山雨欲來"之勢。

　　經濟之聲：地方政府的救市行動已經不僅僅滿足於鬆綁限購了，越來越多地方開始涉及到信貸支援等內容，救市正越來越深入。不同於二三線城市，上海作為一線城市的典型代表，樓市限貸政策鬆綁的傳聞讓市場難以鎮定。現在大家最關心的是，傳聞究竟是空穴來風還是捕風捉影？經濟之聲特約評論員、上海易居房地産研究院副院長楊紅旭給出了他的判斷。

　　楊紅旭：比較靠譜，因為它符合邏輯。這個邏輯就是中央的方針是大力支援首套房貸，尤其是首套普通房貸貸款，去年以來整個首套房貸利率是上浮的，貸款額度也是偏緊的。這樣與中央支援民生、支援合理的住房消費精神是違背的。所以今年以來整個的輿論導向，包括央行銀監會的窗口指導，也是向首套放寬鬆化進一步的發展。5月12號央行搞座談會之後，要求商業銀行大力支援首討房貸，但是之後商業銀行不給力，但是總體方向是挺寬鬆化的。所以我它首先反映的是把過去認房又認貸這樣的認定標準放鬆了，調整之後只認房不認貸，資金的融合所謂的置換需求特別有好處。所以過去在整個樓市高漲的時候，為了抑制房價，抑制投資投機性需求，採取認房又認貸，但是確實是有點誤傷正常的一個合理需求，那麼目前樓市已經降溫了，中央調控方針的話應該差異化，對於這種需求，我認為銀行進一步寬鬆化，是大勢所趨。

　　經濟之聲：如果銀行進一步寬鬆化是大勢所趨，意味著接下來，更多的一線城市可能加入放鬆限貸的大軍。之所以存在這種可能，楊紅旭分析，主要還是由當前經濟環境決定。在他看來，房地産告別了瘋長的時期，商業銀行對房地産信貸的支援力度應該有合理的放鬆。

　　楊紅旭：未來兩三個月之內的話，應該是有能力看到這種限貸的放鬆，對於首套和二套都應該是合理的放鬆。央行銀監會的指導方針是針對全國的，而我們限貸也是全國性的，尤其從2010年開始限貸是比較嚴格的，其中部分是為了抑制投資投機性需求，部分是為了配合限購。比如説現在部分城市的已經放開限購了，但是針對外地人的貸款的時候，還是需要提供相關的納稅證明，這樣等於説限購已經放開了，但是針對外地人的限並沒有放開，這是第一個層次，第二層次就是所謂的誤傷，就是説對置換需求，名下沒房子，但是以前曾經貸款的房子這種需求這應該是支援的，這是第二個層次的支援。所以這兩個方面的支援在限價已經取消，限購大規模的退出，之後就限貸針對全國的措施也應該是給予合理的放鬆。

　　經濟之聲：如今在業界看來，限購政策已經不是影響樓市的關鍵。限貸會否放鬆，將成為判斷未來一年內樓市走勢的最關鍵因素。也正因為如此，上海這則傳聞讓市場沸騰。假定消息屬實，向市場釋放出什麼樣的信號？經濟之聲特約評論員、中國農業銀行首席經濟學家向松祚對此作出評論。

　　向松祚：以前房産調控行政干預的這種意味也比較濃厚，在過去房地産價格猛漲的期間，有所謂的三限。有限價，有限購，有限貸。這裡面確實有一些行政干預的成份，也有一些違背市場機制的成份，從長遠來看這些政策很難持續下去。現在隨著房地産市場出現向下調整，這些政策裏面有一些不合理的地方需要糾正，我認為這個是合理的。無論從部分取消限價或調整限價、限購、限貸，都傳遞一個非常強勢的釋放信號，各個地方政府，要求取消這三限的動機是最為強烈，銀行金融體系倒沒有這麼強烈。因為銀行金融體系它有它自身的考量，它必須考量這個風險。實際上必須完全取消限貸，取消限貸銀行金融體系它是不是貸款，還得依照銀行自身風險的管理條款來規定，我覺得存在誤解，其實上海取消限貸在前一段時間已經開始在議論，只是沒有公開的議論，但是銀行的反映非常明確，就是説即使取消了，但是如果我認為某一些樓盤的價格在未來你支援不住，我是不是會按照你這個政策給你房貸，也是要銀行考量的。所以要有一個的理性的心態來看待房地産市場的調控。

　　經濟之聲：也就是銀行是否房貸的話，還需要再繼續評價一下到底這個客戶能不能支援，那麼取消限貸僅僅是一個政策上一個控制。那麼我們看到還有評論説，"上海救市等於承認了中國的房地産進入全面的調整期"。但是像上海這樣的剛需支撐的市場，有沒有必要救市？

　　向松祚：如果用大規模鼓勵投資房地産，這可能又要走入另一個誤區.中國房地産的政策始終是在左右搖擺，房價上漲的時候然後就採取臨時的調控，房價不行的時候，就開始要鼓勵，其實這本身就是我們的政策沒有形成一個長期有效的機制。但是從另外一個的角度，也反映我們很多地方對房地産依賴程度太高，無論是從穩增長還是穩財政，還是我們的整體經濟就業都要依賴房地産，那我覺得這是一個很大的問題，我覺得習總書記講，戰略上的要平常心態，這個調整我們希望它能平穩進行下去，更重要我們從經濟增長和從財政收入從就業這三大指標裏面，我們要逐步開拓新的行業，開創新的産業，減少過度對房地産依賴，實際上全世界很少有國家像我們這麼猛烈的去討論房地産這種事，好像房地産跨了就整個經濟不行了。事實上也有很多開發商，有很多評論人，有很多市場人士都覺得你們銀行就要不照一切條件來放貸，來挽救房地産市場，來拯救房地産市場，否則經濟不行了，如果我們的經濟是這樣的話，那本身就説明我們的經濟不健康。

　　經濟之聲：也就是現在到底要不要討論救市，仍然需要再討論。

　　編輯觀點

　　今年上半年，央行和銀監會曾呼籲銀行大力支援首套房貸款，但收效甚微。有媒體援引業內人士的話説，商業銀行的趨利性，使限貸放鬆的市場前景仍然存在未知數。從"認房又認貸"，到"認房不認貸"，如果上海真的邁開這一步，對全國來説影響意義還是很大的。剛才評論員分析了，尤其對改善性需求而言，是明顯的利好，解救了一部分被限購限貸政策誤傷的購房者。不過從目前來看，上海方面政策還沒有實質性的鬆動，業內人士判斷到第四季度説不定會有實質性鬆動，但是過程會比較緩慢。當然，如果消息屬實，我們更應該留心的是，全面放鬆限購，對整個市場風向的影響。放鬆限貸，應該"穩"字當頭，既呼應"穩增長"的要求，也要考慮政策的穩健實施。