廣州高價地底價成交 或釋放中性信號

　　今年2月，金融街控股拿下廣鋼新城一宅地。(資料圖片)

　　蘿崗長嶺居地塊

　　番禺市橋江景地塊

　　地塊鄰近奧園春曉。

　　繼今年2月摘得廣鋼新城宅地後，日前，金融街再次出手，分別以8.05億元底價以及5.749億元底價拿下了番禺區市橋街一宗商住混合用地以及長嶺路以南、元貝路以西的CPPQ-A1-4地塊，成為今年下半年以來冷清的廣州土地市場交易中的“接棒者”。

　　匡算下來，兩地塊的樓面地價分別為1.22萬元/m2以及6500元/m2，對此，不少業內人士都認為，地價偏高。早在番禺該地塊在6月份掛牌出讓之時，合富輝煌首席市場分析師黎文江就已經表示：“這個起拍價明顯是麵粉貴過麵包。”而在蘿崗有在售項目的房企人士也直言，如今蘿崗住宅帶裝修1.3萬元/m2已經賣得吃力，6500元/m2的地價顯然難有多少利潤空間。

　　地塊睇真D

　　番禺江景宅地以中小戶型為主

　　蘿崗地塊地價達區域樓價一半

　　番禺市橋江景宅地：番禺市橋江景宅地總面積為2.73萬平方米，這塊地分成三個部分，分別是商業用地、住宅用地以及服務設施用地。

　　該地塊出讓條件相當苛刻：拿地者須負責按規劃要求配建地塊一(商業用地)及地塊三(服務設施用地，建設幼兒園)物業，建成後將商業及幼兒園兩項物業(用地及建築物)無償移交給廣州市番禺區市橋街東郊村股份合作經濟社；其次，拿地者須在地塊二(二類居住用地)範圍內配建10000平方米安置房(含相應配套地下停車、人防等設施)，建成後無償移交給廣州市番禺區人民政府市橋街道辦事處；最後，該宗土地要求中小套型(90平方米以下)比例不低於60%。這就預示著該項目未來將以開發“剛需”産品為主。

　　該地塊距離番禺廣場地鐵站約600米。附近有多條公交線路途經，可直上番禺大道通往新光快速、華南快速，交通非常便利。地塊配套設施已經非常成熟，學校、超市、醫院等一應俱全。

　　蘿崗長嶺居地塊：至於蘿崗區長嶺居CPPQ-A1-4地塊，根據廣州國土局掛牌公告顯示，該地塊土地面積共計4.42萬平方米，容積率為1.0~2.0。公告顯示，配套託兒所須無償移交區教育部門。

　　從區位看，該地塊位處蘿崗長嶺居地塊，臨近在售樓盤保利越秀嶺南林語和奧園春曉。目前，保利越秀嶺南林語在售的洋房帶裝修均價1.35萬元/m2，起價約1.2萬元/m2。奧園春曉在售的洋房帶裝修均價也只在1.3~1.4萬元/m2。

　　對於6500元/平方米的樓面地價，合富輝煌集團(中國)首席市場分析師黎文江就直言並不划算，一般地價成本佔3~4成比較合理。黎文江的理由是：若該項目未來與周邊保持一致，賣1.3萬元/m2左右，地價成本已佔價格的五成，再加上其他稅費的話，發展商能賺取的利潤並不多。

　　業內説門道

　　金融街控股“攪局”有利支撐樓價

　　記者發現，相比北京的拍地低溢價和上海出現的地王與流拍並存現象，作為一線城市的廣州，近兩個月來土地市場轉冷趨勢相當明顯。6月23日，廣州增城一次性推出了6宗土地，除了1宗商業用地外，其餘4宗住宅用地和1宗工業用地都以流拍告終。而此前，廣州已有多幅土地中止出讓。如今，金融街廣州置業有限公司和金融街控股股份有限公司(以下簡稱“金融街控股”)在兩日內接連順利以底價拿下兩地塊，也是由於本地的房企認為兩地塊價格並不便宜，所以不出手所致。

　　在番禺以及蘿崗均有項目在售的一上市房企高管直言，目前，大家對後市都持觀望態度，加上手頭並不充裕，因此拿地的熱情不高，這才讓金融街控股能“乘虛而入”。不過，此次金融街控股拿下的兩個地塊並非“香餑餑”，例如蘿崗的地塊面積不大，但價格不低，“麵粉”價已佔“麵包”價的一半。至於番禺的江景地塊，雖然位置不錯，但附帶的條件很多而且比較苛刻，加上要求90平方米以下的小戶型要超過一半，難以開發成豪宅産品。

　　黎文江也直言，由於最近推出的地塊價格較高，許多廣州本土的開發商難以承受高昂的價格，所以讓來自北京的金融街控股獲得了機會。

　　不過，同為上市房企的一行銷負責人就表示，金融街控股前來“攪局”其實對本地的樓市也是好事，最起碼，讓市民知道番禺的“麵粉價”已經達到區域內部分一手樓價的水準，因此，大家期望樓價再大降恐怕也就難成現實了。

　　同樣，蘿崗是目前廣州住宅市場競爭最激烈的區域之一，而如今，地價也要6000多元，那就意味著1.2~1.3萬元/m2的樓價已經是“底價”，這對穩定處在價格“血拼”階段的蘿崗樓市也是一件好事情。

　　外地房企拿地為何更兇猛？

　　日前，市規劃局公佈了由佳兆業去年奪得的同寶路“地王”的規劃方案，該地王已經被命名為天墅項目居住小區，作為一個由保障房和豪宅混搭而成的住宅小區，其將建16棟僅3層高的“超低層”住宅，外界揣測其為“聯排別墅”。

　　回顧近三年的廣州土地市場，刷新“地王”紀錄的不乏剛進入廣州的外來房企，譬如去年攻勢很猛的佳兆業和華發，以及今年開始發力的金融街控股。與本地房企相比，後來居上的外地房企在土地市場的表現，顯得更為激進，拿錢刷“地王”從不手軟，趁著淡季“逆週期”拿地也是家常菜。

　　原因1：地價在一線城市中有優勢

　　多位業內人士及發展商表示，激起外地房企近兩年頻頻涌入廣州拿地的關鍵原因在於，二三線城市的土地供應量過剩，房地産市場陷入供大於求的尷尬局面，去庫存週期拉長，項目回款時間不但延後。即便現在已有部分城市放鬆或取消限購政策，由於當地市場缺乏強有力的“剛需”購買力，且精明的投資客早已撤出，市況並未因限購政策鬆動而出現明顯反彈。而在一線城市中，北京、上海的拿地成本高企，非超強實力房企不敢輕易下場。相比之下，廣州的土地價格較有優勢，且房地産市場一直處於相對健康平穩的發展狀態。

　　但不可否認，當前廣州樓市和全國很多城市一樣去化率低，市場低迷。不過，在土地供應方面，廣州卻始終保持著較為謹慎的態度。

　　合富輝煌(中國)市場研究部指出，土地供應狀況能夠更加到位地説明供求關係，它決定了未來新增住宅的供應量。2005年至2014年上半年近10年廣州市十區公開出讓的住宅建築面積為3958萬平方米，同期商品住宅成交面積為7140萬平方米，土地供應明顯不足。隨著過去的協議出讓土地陸續被消化，土地供應不足問題將會逐步突出，而市場未來的絕大多數項目將是近年公開出讓的土地，地價成本的增加必然導致廣州房價的下降空間有限。

　　原因2：本地“剛需”購買力強

　　因此，當前廣州商品住宅的供大於求，主要來自於信貸收縮、政策限制導致需求萎縮或延後的非正常波動。2008年、2011年底至2012年初都出現類似波動。但從中長期看，從土地供應格局看，廣州新建商品房市場總體供不應求。廣州市作為一個千萬人口級別、萬億經濟總量的國家一線城市，房地産需求旺盛，一旦信貸條件轉為正常，需求有所恢復，可能新一輪供不應求和價格飆升又會開始。

　　這也就解釋了，為何有實力的外地房企，匆忙從二三線城市抽身之後，立即投奔廣州市場。

　　蘿崗長嶺居地塊

　　山水資源豐富環境清幽

　　蘿崗區長嶺居CPPQ-A1-4地塊位於蘿崗區長嶺路以南、元貝路以西。

　　記者現場探地時所見，地塊臨近保利越秀嶺南林語和奧園春曉。根據網易房産的數據顯示，7月份，保利越秀嶺南林語的網簽均價介於14000~17000元/m2，奧園春曉的網簽均價約13000元/m2。

　　值得一提的是，該地塊的山水資源豐富，背靠兩座青山，又有小溪流淌，地塊內還有一片荔枝樹林，地塊邊緣有一排村屋。

　　番禺市橋江景地塊

　　擁雙重水景傍番禺廣場站

　　據掛牌資料顯示，市橋江景宅地位於盛泰路東側、長堤東路北側，距離番禺區府約1公里。日前，記者駕車前往東郊工業區這一混合商住地地塊時發現，該地塊已經進行了全圍閉。

　　從地塊現場發現，地塊本身並沒有什麼建築物，可以説完全沒有拆遷的難度。地塊的西側是河涌，朝南躍過三層高的黃沙島獨棟別墅就可望市橋河的水景，未來可開發成雙重水景的樓盤。

　　地塊周邊片區有多個較大型的成熟居住社區，加上盛泰小區完善的商業配套，因此，日常生活需求可不假外求。最難得的是，在該地塊東北面約600米就是地鐵三號線終點站番禺廣場站。

　　目前，在該地塊旁邊並沒有一手樓在售，最近的柏麗花園二手住宅均價在1.5萬元/m2左右。與該地塊屬於同一區域的東怡新地目前中小戶型售價約1.8萬~2萬/m2。

　　金融街控股

　　“拿地積極分子”發跡于北京

　　如果將去年的外地房企“拿地積極分子”稱號頒給佳兆業，那麼，從今年上半年外地房企在廣州的表現來看，首次在廣州亮相的金融街控股拿下此稱號，可謂實至名歸。

　　金融街控股自2000年實施資産置換上市，發跡于北京，憑藉開發建設北京市主金融中心區——北京金融街賺得第一桶金。十多年來，金融街控股形成了獨特的“金融街模式”即地産開發與産業打造並重，地産是平臺，産業是核心；通過房地産開發和産業打造，促進經濟發展，提升區域價值。

　　從2007年起，金融街控股的開發版圖開始走出北京，入駐的城市有天津、惠州、重慶、上海、廣州等。2005年金融街控股進入華南開發巽寮灣項目。

　　“逆週期”拿地

　　佈局一線城市是年度目標

　　記者此前直擊土地拍賣時曾留意，從去年下半年開始，金融街控股的身影便常常出現在廣州土地市場上，並且透露了對國際金融城的強烈興趣。今年春節後的廣鋼新城地塊拍賣，金融街控股以29.94億元、配建面積83100平方米，競得荔灣區芳村大道南以西鶴洞路以南AF040405地塊。自此，金融街控股正式進軍廣州樓市。

　　在金融街控股的2013年度報告中，就銷售情況來看，該公司2013年實現房産銷售簽約面積約86萬平方米，簽約額約225 億元。值得一提的是，報告明確提出將重點開發快週轉項目，並積極拓展一線及區域中心城市。金融街控股2014年全年安排的項目投資不低於200億元。

　　7月28日，在金融街控股股份有限公司召開的網上投資者交流會上，公司董秘張曉鵬表示，截至目前，公司在廣州的土地儲備約佔公司可開發資源的5%左右。不難看出，金融街控股今年頻頻在廣州“逆週期”出手拿地，是其佈局一線城市關鍵的一步棋。記者 王荔玨、王雯倩(除註明外)